E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमवुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/03/9638/2022 विवेक मत्ता बनाम लॉजिक्स हाईट्स प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 met / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 26-07-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री नितिन तोमर उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री are कुमार उपस्थित हुए। प्रकरण में पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 26-07-2024 को सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी 40 दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय पक्षों द्वारा अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट tor पर अपलोड / दाखिल नहीं की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः-

"34(g) ~ to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act:" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी Page | of 6 E-Court | का उल्लंघन किया जाता है, तो ule ञ इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या व्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (I) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such or allottce or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. Page 2 of 6 E-Court = भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक dared) लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 20-03-2023 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-08-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्ा प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 40-04--2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 30-04--2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्थया प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 43-06-2023, दिनांक 04-09-2023, दिनांक 03-44-2023, दिनांक 44-42-2023, feta 06-03-2024, feat 22-05-2024 wa दिनांक 26-07-2024 को की गयी। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 04-03-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा yen परियोजना के राम्बन्ध में चारों एन.ओ.सी. प्राप्त Page 3 of 6 E-Court = हुए ओ.सी. प्राप्त करने हेतु, दिनांक 44—-07-2022 को आवेदन किया जा चुका है तथा प्रार्थी / शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 48-04-2022 को जारी किया जा चुका है, परन्तु प्रार्थी,/शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है। अतः इन आधारों पर विपक्षी द्वारा verre शिकायत खारिज किये जाने एवं धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति अधिरोपित न किये जाने तथा प्रार्थी, शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रश्नगत शिकायत में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-08-2022 की प्रति, एन.ओ.सी. की प्रतियाँ, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 44-04-2022 की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 48-04-2022 की प्रति, कैल्कुलेशन शीट की प्रति दाखिल की है। विपक्षी की उपरोक्त लिखित अनुपालन आख्या के विरूद्ध प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब रेरा कप्प्लेन्ट पेज़/ दाखिल नहीं किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। ward शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 30-08-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये :- (विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त gest को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 37-70--20222 तक ओसी,/सीसी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें तदोपयन्त शिकायतकर्ता से देय ery Jour WT कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना छुनिश्चित Fe /

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 08-06-2020 से ओसी,सी सी; प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो. तक की अवधि पर शिकायतकर्ता are जमा धनराशि पर विलस्ब ब्याज के रुप में MCLR+ ग्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा BRAT सुनिश्चित करें/ ब्याज की यह TTT आंतिम TAT की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी/ ब्याज की errr देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को shee एखते हुए (दिनाक 25-03-2020 से दिनाक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलगब ey ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही ee Page 4 of 6 E-Court o का Bis अतिदेय (Over Dues) & तो Ta पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होया। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि eer अधिनियम 2076 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेश लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से ग्रोयोटर द्वार लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज WHEY द्वार डिफॉल्ट किये जाने पर थी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः विलग्बित शुयतान पर थिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से als धनराशि wer लागू होने के बाद आवंटी से विलस्ब eg ली गयी है. तो विलग्बित अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय सभी MAT अनुबन्ध के अनुरूप NT करना सुनिश्चित करेया।...

उपरोक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30--08-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-40-2022 तक प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर AM. / सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 04-03-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा ors के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-08-2022 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 206 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत्‌ हैः- “24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court ina suit pending Page 5 of 6 E-Court

= or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 25-09-2024 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. RI प्रकरण में आदेश, दिनांक 30-08-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार सुनवाई की तिथि दिनांक 25-09-2024 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 30-08-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को | 3 वापस walla कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 40--08--2024. (संजय आर अध्यक्ष, रेरा। Page 6 of 6