उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCRI44/03/94638/2022 विवेक मत्ता बनाम लॉजिक्स हाईट्स wo लि0 (महागुन ग्रुप) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी: के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Mahagun Meadows में यूनिट EMN-0/Vorkshire बुक करायी गयी, जिसकी कुल कीमत ,54,40,900 /— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 4,28,69,764 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध दिनांकित 07.02.2079 के yee के अनुसार दिनांक 34.03.2020 को या इससे पूर्व यूनिट का कब्जा तक दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा 2 वर्ष की अवधि व्यतीत हो जाने के बाद भी अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 48.04.2022 के साथ अवैद्यानिक रूप से माँग पत्र प्रेषित करते हुए विभिन्‍न मदों में धनराशि की माँग की जा रही है। अनुबन्ध दिनांकित 07.02.2079 के शैड्यूल-७ के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को एक वर्ष का एडवांस मेंटेनेन्स निःशुल्क देय है, परन्तु विपक्षी द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र के साथ उक्त मद में धनराशि की माँग की गयी, जबकि प्रश्नगत यूनिट अभी भी अपूर्ण है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख किया गया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्धानुसार सभी सुविधाओं सहित शीत्र ओसी./ सी.सी. के साथ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं 42 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा अवैद्यानिक माँगों को हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। \\ शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दिनांकित 28.07.2022 की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 48.04.2022 की प्रति, एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 07.02.2049 की प्रति, फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से अपना जवाब दिनांकित 27.05.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Mahagun Meadows में यूनिट GeT-0I, Yorkshire Tower में दिनांक 04.02.2049 को बुकिंग हेतु आवेदन किया गया, जिसके क्रम में पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध दिनांक 07.02.2049 को निष्पादित कराया गया। अनुबन्ध दिनांक 07.0220I9 3 प्रस्तर-7.4 के अनुसार दिनांक 34.03.2020 तक फोर्स मैज्योर एवं समस्त धनराशि का समय से भुगतान करने के अधीन दिया जाना था, परन्तु परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, कोविड-49 महामारी फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार. पर कब्जा ऑफर दिनांक 48.04.2022 को किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट के कब्जे हेतु सभी औपचारिकतायें पूर्ण करते हुए रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी गयी है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 78.0.2022 की प्रति, फाईनल Wet aie ape की प्रति, परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्रों की प्रतियाँ, सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष किये गये ऑनलाईन tre की रसीद दिनांक 04.44.2022 की प्रति, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में पारित आदेश की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3 2... क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. JOM, अथवा SS ओ.सी /सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर कया होगी ? निस्तारण बिन्दु We बिन्दु WeTH इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये waa के आदेश, lfas—t9 महामारी फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के. कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-7-॥ में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है —

7. Schedule for possession of the said Apartment:- The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the Apartment to the Allottee and the common areas to the association of allottees or the competent authority , as the case may be , is the essence of the Agreement . The Promoter assures to hand over possession of the Apartment along with ready and complete common areas with all specifications , amenities and facilities of the project in place on or before 37-03- 2020 unless there is delay or failure due to war , flood , drought , fire , cyclone , carthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project (" Force Majeure") . If, however , the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the re Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the Apartment. provided that such Force Majeure conditions are not of a nature which make it impossible for the contract to be implemented . The Allottee agrees and confirms that , in the event it becomes impossible for the Promoter to implement the project due to Force Majeure conditions , then this allotment shall stand terminated and the Promoter shall refund to the Allottee the entire amount received by the Promoter from the allotment within 45 days from that date.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Pe-73029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 , 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time PS

(6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.2. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि an शिकायतकर्ता को बिना ओसी./सी.सी. अथवा Ses श्रेणी का कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 48.04.2022 को किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कंरते हुए प्रश्नगत यूनिट के कब्जे हेतु सभी औपचारिकतायें पूर्ण करते हुए रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी गयी है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उललेखित है :-

An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। 7 eX 7

प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 48.04 2022 को डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर किया गया है और इस सम्बन्ध में परियोजना का ओ.सी.//सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ऑनलाईन पेमेन्ट की रसीद दिनांक i2.04.2022 के माध्यम से आवेदन किया है, की प्रतिलिपि एवं परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र भी पत्रावली पर दाखिल किये गये है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रमाण पत्रों में अंतिम प्रमाण पत्र Saree एन.ओ.सी. दिनांक 44.0.2022 का है। यह स्पष्ट नहीं है कि क्या प्रार्थना पत्र बिना सभी प्रमाण पत्रों के दिया गया था, जो भी स्थिति हो यदि “डीम्ड कम्पलीशन” का आधार मान भी लिया जाये, तो भी विधिक दृष्टि से कब्जा दिनांक 44.04.2022 के (अंतिम प्रमाण पत्र की तिथि से 3 माह बाद) ही दिया जाना चाहिए था। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 48.0.2022 अवैद्यानिक है। रेरा अधिनियम की धारा-47 के अनुसार इकाई का कब्जा “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट”/पार्ट सी.सी. के बाद ही दिया जा सकता है। वर्णित स्थिति में सिविल अपील संख्या:-6649--50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के क्रम में शिकायतकर्ता ओसी./सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध' दिनांकित 07.02.20:9 के wae के अनुसार दिनांक 34.03.2020 को या इससे पूर्व यूनिट का कब्जा तक दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा 2 वर्ष की अवधि व्यतीत हो जाने के बाद भी अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 48.04.2022 के साथ अवैद्यानिक रूप से माँग पत्र प्रेषित करते हुए विभिन्‍न मदों में धनराशि की माँग की जा रही है। ages दिनांकित 07.02.2079 के शैड्यूल-6 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को एक वर्ष का एडवांस मेंटेनेन्स निःशुल्क देय है, परन्तु विपक्षी द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र के साथ Cat मद में धनराशि की माँग की गयी, जबकि vera यूनिट अभी भी opt है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख किया Os गया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्धानुसार सभी सुविधाओं सहित शीघ्र ओ.सी.// सी.सी. के साथ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं 42 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा अवैद्यानिक माँगों को हटाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम, 206 की धारा-8(॥) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- Section 78 (2) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, -

(a) in accordance with the terms of the agreement jor sale or, as the case may be, duly completed by the date Specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, Plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांक 07.02.2049 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, ford wR-7. के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट ५४

का कब्जा दिनांक 34.03.2020 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्‍त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50/20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 34.03.2020 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 08.06.2020 से ओ.सी »/सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(])(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf है अतः उपरोक्त 30 including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " | निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(2४) में प्राविधान है कि :+-

(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (४) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20 के अधीन दिनांक i740208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,//पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, » i2 जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को /टा,१+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(»४)(0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “wal esta array ule. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्‍लेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20]8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to ० 2 refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ रिट याचिका wear—h-o20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020...............................- and only on complaint under Section [8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.......e.cssessseesseessees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 48, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय यालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR4I प्रतिशत माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है| दर उचित एवं सही है। ब्याज दर त से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित > 43

की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.0.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें, तदोपरान्त शिकायतकर्ता से देय era शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 08.06.2020 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी .इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Azali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करना सुनिश्चित करेगा। € 44 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- Fo /o8/2022 i, (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण