उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अंतर्गत धारा-34, Hs—04 उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम सं0 शिकायत संख्या ) eee” | ह पटाशा44/04/92772/2022 राजेश त्यागी 2: NCR44/03/90968/2022 नरेश पाल बनाम आधार इंफा होल्डिंग लि० शिकायतकर्ता राजेश त्यागी के साथ ot अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना "THE BUSINESS CAPITAL" परियोजना से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत wo टारा44/04/92772/2022 राजेश त्यागी अग्रणी वाद रहेगा। ‘ प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। | संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “THE BUSINESS CAPITAL” में यूनिट संख्या- Retail Shop 400 sqft बुक की गई ot) जिसकी कुल कीमत 2,00,000 /- रुपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 6,22,248 /- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की परियोजना 48 माह विलम्बित है और अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में एम.ओ.यू दिनांकित 40.04. 2045, dal की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। en Page

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 43.05.2022 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि 45.06.2022 नियत हैं, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 45.06.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे। द्वितीय सुनवाई दिनांक 04.09.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को उपस्थिति हेतु पब्लिक नोटिस जारी किया गया और विपक्षी को अंतिम अवसर देते हुए आदेशित किया गया कि वह अग्रिम नियत तिथ से पूर्व अपना जवाब रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें। तृतीय एवं अंतिम सुनवाई दिनांक 24.40.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी पुनः अनुपस्थित रहे | जिसमें यह पाया गया कि विपक्षी को उपस्थिति हेतु कई अवसर प्रदान किये गये, परन्तु विपक्षी के पीठ के समक्ष उपस्थित नहीं हुए और न ही कोई जवाब दाखिल किया गया। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। ऐसी स्थिति में विपक्षी के विरूद्ध अग्रिम कार्यवाही करने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। शिकायतकर्ता के तर्कों को सुना गया और पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- . क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्‍या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है? क्‍या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जा सकता है अथवा नहीं? निस्तारण बिन्दु सं० 4 बिन्दु सं? 4 इस आश्य से विचारित है कि क्या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की परियोजना 48 माह विलम्बित है और अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज अनुरोध किया गया है। प्रथम दृष्टया रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना THE BUSINESS CAPITAL रेरा में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 /202 “tee न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स io feo Page 2 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

33. Under Chapter Il of the Act 206, registration of real 206, registration of real estate projects became mandatory and to make the statute and to make the statute applicable and to take its place under _subSection ([) and to take its place under _subSection (l) of Section 3. it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by subsection (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects.

उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी हो और परियोजना का पंजीयन कराना अनिवार्य है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की प्रश्नगनत परियोजना “THE BUSINESS CAPITAL” रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम के ata mea नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के विरूद्द wer अधिनियम की oRT-28 के अन्तर्गत वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु deni Peake किया जाता है। a उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान समय में ग्राहय न होने के कारण वर्तमान में Abeyance में रखी जाती है। oe eee Page 3 2. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना का AT में पंजीकरण कराने के सम्बन्ध में जांच कराकर यथोचित कार्यवाही आगामी 3 माह में सुनिश्चित करायें। 3. सचिव, tr इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। तद्नुसार अग्रेतर कार्यवाही कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुनः परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये। दिनांक :- 22,/44 / 2022 Kr ८ LAA (कल्पना मिश्रा) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4