उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-2 आदेश अन्तर्गत धारा-34 उपस्थिति : डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट न0 | पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन की | कब्जा दिये जाने की सं0 रसीद के अनुसार तिथि तिथि जमा धनराशि रु0 , | NCRI44/03/9096I/2022 | प्रियंका शुक्ला व. | N-2404 रु0 44,90,352 / 05.44.2045 | 30.4.208 व 6 माह अमित शुक्ला अर्थात मई 2079 | बनाम एपीवी रिएलटी लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा ब्याज fart जाने हेतु यह वाद संस्थित किया गया है। मय संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Ajnara Homes (Phase-2 Tower N & 0) में यूनिट संख्या ॥३-404 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा रु० 44,90,352//- विपक्षी को भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित कथन में समस्त सुविधाओं के साथ यूनिट का कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी/सी.सी तक, शिकायतकर्ता की ओर से भुगतान की गई ईएमआई धनराशि वापिस किये जाने, vo 5 लाख मानसिक उत्पीड़न हेतु व wo 55,000 विधिक खर्च दिलाये जाने का अनुरोध की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फार्म, आवंटन पत्र, जमा धनराशि की रसीदें, gga व लोन पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र प्रस्तुत किया गया जिसमें यह उल्लिखित किया गया कि विपक्षी ने शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन पत्र जारी कर दिया है। विपक्षी को एनओसी प्राप्त है। विपक्षी की परियोजना से सम्बन्धित टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण है तथा विपक्षी ने आवंटियों को पजेशन दिये जाने की प्रकिया प्रारम्भ कर दी है।

संवेंशन स्कीम के अन्तर्गत त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ है जिसमें विपक्षी निर्धारित अवधि तक बैंक को ब्याज भुगतान करेगा उसके उपरांत विपक्षी शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन तक ब्याज भुगतान करेगा। विपक्षी ने यह भी तर्क दिया है कि फोर्स मैज्योर, एनजीटी व किसान आन्दोलन व कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना विलम्ब हुई है। विपक्षी ने प्रतिवादपत्र में सितम्बर 2022 तक समस्त सुविधाओं के साथ कब्जा उपलब्ध कराये जाने का तर्क अंकित किया है। उभयपक्ष के dat को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु ver इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि Bt तो ब्याज की क्‍या दर होगी? पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से यह विदित हुआ कि शिकायतकर्ता ने विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में आवंटित यूनिट बुक कराई गई थी , जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई तालिका में अंकित धनराशि पर विपक्षी की ओर से कोई आपत्ति नहीं की गई है। उक्त आवंटित यूनिट के सम्बंध में उभयपक्षों के मध्य दिनांक 05.44.2045 को आवंटित यूनिट के सम्बंध में आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के प्रस्तर संख्या 9. के अनुसार शिकायतकर्ता को 30.44.2048 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात मई 2049 तक यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है।

विपक्षी ने किसान आन्दोलन, एनजीटी के आदेश व aifas—i9 महामारी के कारण परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में प्रतिवादपत्र में तर्क अंकित किया है तथा विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र में शिकायतकर्ता को सितम्बर 2022 तक समस्त सुविधाओं के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिये जाने का भी तर्क दिया गया है जो बीत चुका है फिर भी शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। परियोजना करीब 4 वर्ष विलम्ब है जिस कारण शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील vo 6649-50 ,/2048 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The 3 ————— | Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली cog अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये 4 — San विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें were o.2Gi) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। var प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए add को MCLR+9faa की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)(0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

जहाँ तक कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का ब्याज आंकलन नहीं किया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Prana किया जाता है। जहां तक शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिपूर्ति (compensation) चाहा गया है तो उस सम्बंध में ufagh (Compensation) का क्षेत्राधिकार रेरा अधिनियम की धारा 74 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating 0#6८९॥) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है। है। उपरोक्त बिन्दुं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता के आवंटित यूनिट को अनुबन्धानुसार समस्त सुविधाओं व ओ.सी/सी.सी के साथ 30 सितम्बर 2023 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.06.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0० 44,90,352//- पर (८78+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी द्वारा संवेंशन स्कीम के अन्तर्गत जिस अवधि तक ब्याज भुगतान किया गया है और उसका साक्ष्य प्रस्तुत कर दिया गया है तो उस अवधि तक ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(22)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। a (४-०० कु, ,७१- 2023 (डा० दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर