Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Present: Smt. Kalpana Mishra, Member Bench-04 | Sr. No. | Complaint No. | Complainant(s) | |---|---|---| | [?] | NCR44/0/88035/2022 | Krishna Kumar | | [?] | NCRI44/04/8890/2022 | Anita Singh | | 3 | NCR[?]44/0/87529/2022 | Shri Kumar Singh | | [?] | NCR44/2/86728/202 | Hari [?] Singh | | [?] | NCR44/02/89870/2022 | Srijan Awasthi | | [?] | NCRi44/02/90457/2022 | Piyush Bajpai | | 7 | NCRI44/0/87842/2022 | Satish Pathak | | [?] | NCR[?]44/0/87802/2022 | Mahipat Singh Tomar | | [?] | NCRI44/03/90948/2022 | Babloo Kumar Singh | | [?] | NCRI44/04/93400/2022 | Chetan Manohar Shastri | | [?] | NCRI44/04/9366/2022 | Reeta Pandey | M/s Alpine Infraprojects Pvt. Ltd. Along with complainant Krishna Kumar, i0 other complainants have filed a case against the respondent. The facts of all these complaints are the same and they rest on the same evidence. All these complaints relate to one project, AIG ROYAL ([?]). They are therefore being disposed of by a single decision. Complaint No. NCR44/0i/88035/2022, Krishna Kumar, will be the lead case. The present complaint application has been filed by the complainants against the respondent, seeking restoration of the unit in question and possession along with interest for the period of delay.

In brief, the complainant's case is that they booked Unit No. 70505 in the respondent's project AIG ROYAL ([?]). The total price of the unit was Rs. 33,07,500/-, against which they paid Rs. 0,35,248/- to the respondent from time to time in instalments. The complainant says that the unit they booked has been cancelled by the respondent, and for that reason a complaint was filed against the respondent under Section 34 of the Real Estate (Regulation and Development) Act. In support of their statement, the complainant has filed photocopies of records, including the allotment letter dated 24.2.2048 and receipts for the amounts deposited. In its written reply, the respondent stated that the complainant booked Unit No. 505 in the project AIG ROYAL (PHASE-D), against which an allotment letter was executed between the parties on 24.2.20i8. According to the allotment letter, possession was to be given to the complainant by 34.42.2022. The respondent said that the unit had been booked under the [?] Link Plan, and that the complainant had agreed to make payments in accordance with that plan. However, the complainant never paid instalments on time. The complainant deliberately delayed payment of the first and second instalments, and even after repeated reminder letters and phone calls, the complainant has not paid the third instalment. The complainant has paid only Rs. 40,35,248/-.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य पीठ-04 | er | सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण . NCR44/0/88035/2022 कृष्ण कुमार z= NCRI44/04/8890/2022 अनिता सिंह 3. टारा44/0/87529/2022 श कुमार सिंह काया NCR44/2/86728/202 हरि ware सिंह किया NCR44/02/89870/2022 सृजन अवस्थी | & | NCRi44/02/90457/2022 पीयूष बाजपेयी 7 NCRI44/0/87842/2022 सतीश पाठक | & | एटारा44/0/87802/2022 महिपत सिंह तोमर | | > | NCRI44/03/90948/2022 बबलू कुमार सिंह 0. NCRI44/04/93400/2022 चेतन मनोहर शास्त्री . NCRI44/04/9366/2022 रीता पांडेय मैसर्स अल्पाइन इंफ्राप्रोजेक्ट्स प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता कृष्ण कुमार के साथ i0 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना AIG ROYAL (एप्त&४&0-) से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR44/0i/88035/2022 कृष्ण कुमार अग्रणी वाद रहेगा। Qe प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित किये जाने एवं विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना AIG ROYAL (?प्र&870-) में यूनिट संख्या-70505 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 33,07,500 /- रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 0,35,248 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया | शिकायतकर्ता का यह कहना है कि उनके द्वारा बुक की गयी यूनिट को विपक्षी द्वारा निरस्त कर दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा--34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध शिकायत दर्ज की गयी। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 24.2.2048, जमा धनराशि की रसीदें आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना AIG ROYAL (PHASE-D) में यूनिट संख्या-505 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दोनों पक्षों के मध्य दिनांक 24.2.20i8 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया, आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.2022 तक कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि omen लिंक प्लान के अन्तर्गत ae बुक की गयी थी और उसी के अनुरूप भुगतान किये जाने पर सहमति व्यक्त की गयी थी, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कभी भी समयानुसार अपनी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता ने जानबूझकर अपनी पहली और दूसरी किश्त का भुगतान किये जाने में विलम्ब किया है और बार-बार अनुस्मारक पत्र भेजने, फोन कॉल्स करने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा तीसरी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा मात्र 40,35,248 /— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में 2 xf

विलम्ब माननीय एन.जी.टी. - के आदेशों तथा कोविड-49, महामारी के कारण हुआ। विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करने के पश्चात्‌ अधिनियमों और नियमों के अनुसार अन्य सभी आवश्यक औपचारिकताओं को पूर्ण करने उपरान्त दिनांक 04.07.2024 को शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनुस्मारक पत्र, फोन कॉल किये गये, परन्तु अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे- wera सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट, इलेक्ट्रिकल सर्टिफिकेट, पर्यावरण आदि प्राप्त किये जा चुके हैं। शिकायतकर्ता को मांग पत्र और कब्जा ऑफर पत्र भेजने के बाद कोई सकारात्मक प्रतिक्रिया न दिखाये जाने के बाद दिनांक 07.04.2022 को यूनिट निरस्त कर दी गयी, जिसकी प्रति मेल के माध्यम से शिकायतकर्ता को भी भेजी गयी। इसके अलावा विपक्षी के पास कोई विकल्प नहीं था। विपक्षी द्वारा यूनिट का निरस्तीकरण किये जाने के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता को मूल दस्तावेज वापस करने और अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार धनराशि वापस करने की प्रक्रिया किये जाने हेतु सूचित किया गया। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में अंकित सहमत नियम एवं शर्तों के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण यूनिट निरस्त कर दी गयी है और शिकायतकर्ता को अनुबन्ध में सहमत नियमों और शर्तों के अनुसार धनराशि वापस कर दी जाएगी। विपक्षी द्वारा कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा मांगा गया अनुतोष स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है और उक्त शिकायत पूर्ण रूप से झूठी व निराधार है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन प्रतिवाद पत्र, कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 04.07.2024, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 48.08.2024, परियोजना से सम्बन्धित सभी आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। oo ye उभयपक्ष के Tal को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- ॥ 4... क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु deri इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से vend यूनिट के आवंटन को निरस्त कर दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के आवंटन को पुनर्स्थापित किये जाने का अनुरोध किया गया है। -

विपक्षी द्वारा दाखिल जवाब में कहा गया है कि शिकायतकर्ता माँग के अनुसार धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा, जिसके कारण लगातार शिकायतकर्ता के डिफॉल्ट के कारण दिनांक 25.02.2022 को आवंटित यूनिट को निरस्त कर दिया गया था। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कई अनुस्मारक पत्र भेजे, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई कार्यवाही नहीं की गयी। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के प्रस्तर-5.2 में यह स्पष्ट रूप से अंकित है कि :- 75.2 Further tmely payment of instalments, as contained/stipulated in Schedule B of payments and applicable stamp duy regstration fee and other charges including all statutory charges, GST, applicabie etc. (if any) agreed to be payable under the Agreement. is the essence of the transaction contemplated under this Agreement It shall be incumbent on the Allotee हे 4

comply with the terms of payment and other terms & conditions of this Agreement, failing which the Alotee shall be liable to pay interest at the rate of 70% p a on delayed periad for such outstanding If the default continue, then Promotershallbe enttled to cancel the allotment in terms of Act Rules, Agreement shall stand cancelled and entire amount paid by the Alotee shal be refunded subject to the forfeiture of the Earnest Money deposited by him along' with outstanding interesis brokerage paid on the said Unit and anyother taxes, outgoings etc. and the Allottee shall be left with no right or lien on the said Unit The Promoter shal thereafter be free to deal with the said Unit in any manner, whatsoever, at its sole discretion In exceptional circumstances, the Promoter may at its sole discretion condone the delay in payments by charging interest at the rate of 70% p. a., but shall not be bound to do so. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित उल्लेखित है :- "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: . i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or

ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7%6 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: हा Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." धारा-9.3 -— "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) -consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4%>6 unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit;

ii, In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination." अनुबन्ध पत्र के नियम एवं शर्तों के अनुसार यह we है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष में धनराशि का भुगतान पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार किया जाना था, जिसमें बुकिंग पर io प्रतिशत, प्रथम किश्त बुकिंग के 45 दिनों के अन्दर १0 प्रतिशत, द्वितीय किश्त 20 फ्लोर- ela के पूर्ण होने पर 40 प्रतिशत, तृतीय किश्त (70 प्रतिशत धनराशि) का भुगतान कब्जा ऑफर किये जाने के समय किया जाना था। इसी के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। प्रश्नगत प्रकरणं में शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फाईनल Rags कम कैन्सिलेशन लेटर दिनांक 25.02.2022 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया।

वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है। चूंकि शिकायततकर्ता द्वारा अनुबन्ध के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर किया जा चुका है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2 बिन्दु संख्या 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 24.42.2048 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ संख्या 40 के प्रस्तर-7.व में उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर, 2022 तक कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.2022 तक कब्जा दिया जाना है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में नहीं है और ऐसे में शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है, क्योंकि प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण की यूनिट निरस्त की जा चुकी है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि बिना ब्याज वापस अदा करना सुनिश्चित करें। 7 RT

2 इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 3. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक:- / /2022 कल्पना मिश्रा "० ७४२2-२2 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Present: Smt. Kalpana Mishra, Member Bench-04 | Sr. No. | Complaint No. | Complainant(s) | |---|---|---| | [?] | NCR44/0/88035/2022 | Krishna Kumar | | [?] | NCRI44/04/8890/2022 | Anita Singh | | 3 | NCR[?]44/0/87529/2022 | Shri Kumar Singh | | [?] | NCR44/2/86728/202 | Hari [?] Singh | | [?] | NCR44/02/89870/2022 | Srijan Awasthi | | [?] | NCRi44/02/90457/2022 | Piyush Bajpai | | 7 | NCRI44/0/87842/2022 | Satish Pathak | | [?] | NCR[?]44/0/87802/2022 | Mahipat Singh Tomar | | [?] | NCRI44/03/90948/2022 | Babloo Kumar Singh | | [?] | NCRI44/04/93400/2022 | Chetan Manohar Shastri | | [?] | NCRI44/04/9366/2022 | Reeta Pandey | M/s Alpine Infraprojects Pvt. Ltd. Along with complainant Krishna Kumar, i0 other complainants have filed a case against the respondent. The facts of all these complaints are the same and they rest on the same evidence. All these complaints relate to one project, AIG ROYAL ([?]). They are therefore being disposed of by a single decision. Complaint No. NCR44/0i/88035/2022, Krishna Kumar, will be the lead case. The present complaint application has been filed by the complainants against the respondent, seeking restoration of the unit in question and possession along with interest for the period of delay.

In brief, the complainant's case is that they booked Unit No. 70505 in the respondent's project AIG ROYAL ([?]). The total price of the unit was Rs. 33,07,500/-, against which they paid Rs. 0,35,248/- to the respondent from time to time in instalments. The complainant says that the unit they booked has been cancelled by the respondent, and for that reason a complaint was filed against the respondent under Section 34 of the Real Estate (Regulation and Development) Act. In support of their statement, the complainant has filed photocopies of records, including the allotment letter dated 24.2.2048 and receipts for the amounts deposited. In its written reply, the respondent stated that the complainant booked Unit No. 505 in the project AIG ROYAL (PHASE-D), against which an allotment letter was executed between the parties on 24.2.20i8. According to the allotment letter, possession was to be given to the complainant by 34.42.2022. The respondent said that the unit had been booked under the [?] Link Plan, and that the complainant had agreed to make payments in accordance with that plan. However, the complainant never paid instalments on time. The complainant deliberately delayed payment of the first and second instalments, and even after repeated reminder letters and phone calls, the complainant has not paid the third instalment. The complainant has paid only Rs. 40,35,248/-.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य पीठ-04 | er | सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण . NCR44/0/88035/2022 कृष्ण कुमार z= NCRI44/04/8890/2022 अनिता सिंह 3. टारा44/0/87529/2022 श कुमार सिंह काया NCR44/2/86728/202 हरि ware सिंह किया NCR44/02/89870/2022 सृजन अवस्थी | & | NCRi44/02/90457/2022 पीयूष बाजपेयी 7 NCRI44/0/87842/2022 सतीश पाठक | & | एटारा44/0/87802/2022 महिपत सिंह तोमर | | > | NCRI44/03/90948/2022 बबलू कुमार सिंह 0. NCRI44/04/93400/2022 चेतन मनोहर शास्त्री . NCRI44/04/9366/2022 रीता पांडेय मैसर्स अल्पाइन इंफ्राप्रोजेक्ट्स प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता कृष्ण कुमार के साथ i0 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना AIG ROYAL (एप्त&४&0-) से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR44/0i/88035/2022 कृष्ण कुमार अग्रणी वाद रहेगा। Qe प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित किये जाने एवं विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना AIG ROYAL (?प्र&870-) में यूनिट संख्या-70505 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 33,07,500 /- रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 0,35,248 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया | शिकायतकर्ता का यह कहना है कि उनके द्वारा बुक की गयी यूनिट को विपक्षी द्वारा निरस्त कर दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा--34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध शिकायत दर्ज की गयी। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 24.2.2048, जमा धनराशि की रसीदें आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना AIG ROYAL (PHASE-D) में यूनिट संख्या-505 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दोनों पक्षों के मध्य दिनांक 24.2.20i8 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया, आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.2022 तक कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि omen लिंक प्लान के अन्तर्गत ae बुक की गयी थी और उसी के अनुरूप भुगतान किये जाने पर सहमति व्यक्त की गयी थी, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कभी भी समयानुसार अपनी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता ने जानबूझकर अपनी पहली और दूसरी किश्त का भुगतान किये जाने में विलम्ब किया है और बार-बार अनुस्मारक पत्र भेजने, फोन कॉल्स करने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा तीसरी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा मात्र 40,35,248 /— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में 2 xf

विलम्ब माननीय एन.जी.टी. - के आदेशों तथा कोविड-49, महामारी के कारण हुआ। विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करने के पश्चात्‌ अधिनियमों और नियमों के अनुसार अन्य सभी आवश्यक औपचारिकताओं को पूर्ण करने उपरान्त दिनांक 04.07.2024 को शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनुस्मारक पत्र, फोन कॉल किये गये, परन्तु अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे- wera सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट, इलेक्ट्रिकल सर्टिफिकेट, पर्यावरण आदि प्राप्त किये जा चुके हैं। शिकायतकर्ता को मांग पत्र और कब्जा ऑफर पत्र भेजने के बाद कोई सकारात्मक प्रतिक्रिया न दिखाये जाने के बाद दिनांक 07.04.2022 को यूनिट निरस्त कर दी गयी, जिसकी प्रति मेल के माध्यम से शिकायतकर्ता को भी भेजी गयी। इसके अलावा विपक्षी के पास कोई विकल्प नहीं था। विपक्षी द्वारा यूनिट का निरस्तीकरण किये जाने के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता को मूल दस्तावेज वापस करने और अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार धनराशि वापस करने की प्रक्रिया किये जाने हेतु सूचित किया गया। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में अंकित सहमत नियम एवं शर्तों के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण यूनिट निरस्त कर दी गयी है और शिकायतकर्ता को अनुबन्ध में सहमत नियमों और शर्तों के अनुसार धनराशि वापस कर दी जाएगी। विपक्षी द्वारा कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा मांगा गया अनुतोष स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है और उक्त शिकायत पूर्ण रूप से झूठी व निराधार है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन प्रतिवाद पत्र, कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 04.07.2024, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 48.08.2024, परियोजना से सम्बन्धित सभी आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। oo ye उभयपक्ष के Tal को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- ॥ 4... क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु deri इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से vend यूनिट के आवंटन को निरस्त कर दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के आवंटन को पुनर्स्थापित किये जाने का अनुरोध किया गया है। -

विपक्षी द्वारा दाखिल जवाब में कहा गया है कि शिकायतकर्ता माँग के अनुसार धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा, जिसके कारण लगातार शिकायतकर्ता के डिफॉल्ट के कारण दिनांक 25.02.2022 को आवंटित यूनिट को निरस्त कर दिया गया था। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कई अनुस्मारक पत्र भेजे, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई कार्यवाही नहीं की गयी। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के प्रस्तर-5.2 में यह स्पष्ट रूप से अंकित है कि :- 75.2 Further tmely payment of instalments, as contained/stipulated in Schedule B of payments and applicable stamp duy regstration fee and other charges including all statutory charges, GST, applicabie etc. (if any) agreed to be payable under the Agreement. is the essence of the transaction contemplated under this Agreement It shall be incumbent on the Allotee हे 4

comply with the terms of payment and other terms & conditions of this Agreement, failing which the Alotee shall be liable to pay interest at the rate of 70% p a on delayed periad for such outstanding If the default continue, then Promotershallbe enttled to cancel the allotment in terms of Act Rules, Agreement shall stand cancelled and entire amount paid by the Alotee shal be refunded subject to the forfeiture of the Earnest Money deposited by him along' with outstanding interesis brokerage paid on the said Unit and anyother taxes, outgoings etc. and the Allottee shall be left with no right or lien on the said Unit The Promoter shal thereafter be free to deal with the said Unit in any manner, whatsoever, at its sole discretion In exceptional circumstances, the Promoter may at its sole discretion condone the delay in payments by charging interest at the rate of 70% p. a., but shall not be bound to do so. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित उल्लेखित है :- "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: . i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or

ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7%6 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: हा Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." धारा-9.3 -— "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) -consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4%>6 unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit;

ii, In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination." अनुबन्ध पत्र के नियम एवं शर्तों के अनुसार यह we है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष में धनराशि का भुगतान पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार किया जाना था, जिसमें बुकिंग पर io प्रतिशत, प्रथम किश्त बुकिंग के 45 दिनों के अन्दर १0 प्रतिशत, द्वितीय किश्त 20 फ्लोर- ela के पूर्ण होने पर 40 प्रतिशत, तृतीय किश्त (70 प्रतिशत धनराशि) का भुगतान कब्जा ऑफर किये जाने के समय किया जाना था। इसी के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। प्रश्नगत प्रकरणं में शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फाईनल Rags कम कैन्सिलेशन लेटर दिनांक 25.02.2022 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया।

वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है। चूंकि शिकायततकर्ता द्वारा अनुबन्ध के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर किया जा चुका है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2 बिन्दु संख्या 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 24.42.2048 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ संख्या 40 के प्रस्तर-7.व में उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर, 2022 तक कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.2022 तक कब्जा दिया जाना है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में नहीं है और ऐसे में शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है, क्योंकि प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण की यूनिट निरस्त की जा चुकी है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि बिना ब्याज वापस अदा करना सुनिश्चित करें। 7 RT

2 इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 3. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक:- / /2022 कल्पना मिश्रा "० ७४२2-२2 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण