उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ]२८२44/03/90926/2022 अमिता चौधरी बनाम गौड़संस रियलटेक प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 04-07-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता अनुपस्थित रहे तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ध्रुव गुप्ता उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी के विद्वान अधिवक्ता के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 04-07-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह हैकि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन ©) 2» एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। 9) | धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- ॥#34(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Page I of 5 ' E-Court

बनाए गए नियमों एवं विनियमों & अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोषित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः:

40. (2) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, Sails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Auth ority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made th ereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का os प्रतिशत तक dare लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- Page 2 of 5 E-Court

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। sated miter से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 05-03-2023 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 48-40-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ. नोटिस; दिनांक 09--03-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25-03-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्ा प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक ot-05-2023, दिनांक 05-06-2023, दिनांक 49-04-2024, दिनांक 06-03-2024, दिनांक 22-05-2024, दिनांक 02--08-2024, दिनांक 06-44-2024, दिनांक 29-04-2025, दिनांक 30-04--2025 एवं दिनांक 04--07-2025 को की गयी। प्रकरण में विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं दाखिल अनुपालन STAT, दिनांक 20-06-2023 Ux Weil / शिकायतकर्ता द्वारा अपना कोई लिखित जवाब / लिखित बहस / साक्ष्य रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड /दाखिल नहीं किये गये हैं। मैंने विपक्षी कम्पनी के विद्वान अधिवक्ता के cat को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। Page 3 of 5 ४ E-Court vena शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा aera के अन्तर्गत दिनाक 48—0—2022 को निम्न आदेश पारित किये गये:- १4. विपक्षी को आवेशित किया जाता है कि वह थिकायत्कर्ता की यूनिट की समस्त छुविधाओं को TTT के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3/-72-.2022 तक MAS AR सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें और देय स्टास्प Jor IT कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें/

2 विपक्षी थिक्रायतकर्ता को दिनांक 24-06-2078 से des कम्पलीशन Hrs कम्पलीशन की तिथि 28--07-202/ तक थिकायवकर्ता द्वार जगा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रुप में MCLR ग्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें/ ब्याज की यह धनराधि airs भुगतान की देय धनराशि में समायोणित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स dear प्रीरियड को shen रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से (दिनांक 25-09-2020 तक प्रस्योजना में हुए fora हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोर्ड होल्डिय चार्जेज़ अनुब्न्धानुसार देय न होगा तथा यदि is आतिदेय (Over Dues) & तो उस पर थी इस अवधि का ब्याज देय न होया। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है fe eer अधिनियम 2076 की धारा 26०06) के अनुसार यदि रेश लागू होने के are wis ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से ग्रोग्रेटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज aber द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेगा/ अतः ofr शुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय Bhar) यदि इससे अधिक दर से alg धनराशि रेश ary होने के गाद आवंटी से ora eg ली गयी & तो विलग्बित अवधि eg ब्याज की धनराधि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करने के आधिकारी arr |...”

उपर्युक्त पीठ द्वारा ori—3i के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 48-40-2022 के प्रस्तर-04 एवं 02 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 34-2-2022 तक प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर A. / सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं भौतिक रूप से दाखिल विस्तृत अनुपालन आख्या, दिनांक Page 4 of 5 E-Court 20-06-2023 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य/ प्रमाण WI कम्प्लेन्ट Yo पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 48-40-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम sere सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः: उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 48-40-2022 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 48-40-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 20-02-2026 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 48--40-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 40-02-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 48-40--2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 46-42-2025. / कै अध्यक्ष, रेरा। Page 5 of 5