उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या -—-NCR44/03/90926/2022 अमिता चौधरी बनाम गौड़संस रियलटेक प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना i6th Park View, Gaur Yamuna City 4 यूनिट GeN-O-I722 बुक करायी गयी of, जिसका कुल मूल्य 26,90,000/- रूपये था और शिकायतकर्ता द्वारा 24,97,8I2/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने में 48 माह से अधिक का विलम्ब किया गया और विपक्षी की परियोजना अपूर्ण है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र yeaa यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा मानसिक उत्पीड़न व कष्ट एवं वाद व्यय के मद में 40 लाख रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 44.05.20I4 की प्रति, गृह ऋण सम्बन्धित दस्तावेज की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और प्रश्नगत परियोजना एवं ब्लॉक के सभी आवंटियों को कब्जा ऑफर किये जा चुके हैं। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना i6th Park View, Gaur Yamuna City के ब्लॉक-0 में यूनिट हट a

WIH-I7I22 बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 44.05.2044 को निष्पादित कराया गया। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण Ho-UPRERAPRIO8OI है। रेरा के कार्यालय आदेश दिनांक 76.09.20i9 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. दिनांक 42.05.2024 के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 26.05.2024 को किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं यूनिट का कब्जा प्राप्त करने में विलम्ब किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि इलैक्ट्रिलल एन.ओ.सी. दिनांक 06.7.20:8, wera सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांक 3.0920:9, लिफ्ट एन.ओ.सी. दिनांक 46.02.202 एवं दिनांक 22.40.2020, फायर एन.ओ.सी. दिनांक 24.04.2024 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 28.04.2024 को आवेदन किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्नक हैं। प्रश्नगत परियोजना के टॉवर-0 & $ के सम्बन्ध में आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 25.04.2022 को प्राप्त किया जा चुका है।

परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण से विलम्बित हुई, जिसमें किसानों के धरना प्रदर्शन, भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, श्रमिकों की कमी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित wert के आदेश एवं कोविड--49 की महामारी आदि के प्रभाव के कारण परियोजना विलम्बित हुई, जो कि विपक्षी के नियंत्रण से परे है। वर्ष 20i5 में दिनांक 07.05.20i5 से दिनांक 40.05.2045 तक की अवधि (3 दिन) के लिए, वर्ष 2046 में दिनांक 40.4.2046 से दिनांक 09.04.2047 तक की अवधि (60 दिन) के लिए, वर्ष 20I7 में दिनांक 09.44.2047 से दिनांक 47.44.2047 तक की अवधि (8 दिन) के लिए, वर्ष 208 में दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 40.44.208 तक की अवधि (40 दिन) के लिए, वर्ष 2049-20 में दिनांक 26.:0.20i9 से दिनांक 30.:020I9 तक (6 दिन), दिनांक 04.(.20i9 से दिनांक 44.02.2020 तक की अवधि (07 दिन) सम्मिलित हैं और पीठ द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में कुल 244 दिनों का लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा संविदा अधिनियम, 4872 की धारा-54 एवं रेरा अधिनियम की धारा-496) एवं धारा-490), धारा-49(0) तथा पेमेन्ट प्लॉन का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र जारी किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु अंतिम माँग पत्र, अनुस्मारक पत्र, प्री-कैन्सिलेशन लेटर प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में एन.डी.सी. प्राप्त कर यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करते हुए रजिस्ट्री है 3

निष्पादित नहीं करायी जा रही है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की खारिज किये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेशों की प्रतियाँ, सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 // 4985 एवं अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण का पत्र दिनांक 44.02.2020, पत्र दिनांक 44.4.2049, पत्र दिनांक 08.44.2049 आदि पत्रों की प्रतियाँ, इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न केसों में पारित आदेशों की प्रतियाँ, ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु किये गये आवेदन पत्र दिनांक 28.04.2024 एवं दिनांकित 29.04.2024 की प्रति, परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्रों की प्रतियाँ, ऑफर फॉर पोजेशन पत्र दिनांकित 26.05.2024, आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांकित 25.04.2022, माँग पत्र एवं अनुस्मारक पत्रों की प्रतियाँ, कस्टमर लेजर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये we -- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. कया शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु de

बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर seca होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण से विलम्बित हुई, जिसमें किसानों के धरना प्रदर्शन, भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये wees, श्रमिकों की कमी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित स्थगन के आदेश एवं कोविड-49 की महामारी आदि के प्रभाव के कारण परियोजना विलम्बित हुई, जो कि विपक्षी के नियंत्रण से परे है। वर्ष 20i5 में दिनांक 07.05.2045 से दिनांक 40.05.2045 तक की अवधि ४ दिन) शा के लिए, वर्ष 2046 में दिनांक 40.4.2046 से दिनांक 09.04.2047 तक की अवधि 60 दिन) के लिए, वर्ष 20:7 में दिनांक 09.44.2047 से दिनांक 47.44.20i7 तक की अवधि (8 दिन) के लिए, वर्ष 2048 में दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 40.4.2048 तक की अवधि Go दिन) के लिए, वर्ष 2049-20 में दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक ( दिन), दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक की अवधि (07 दिन) सम्मिलित हैं और पीठ द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में कुल 244 दिनों का लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र के पृष्ठ संख्या-4 पर फोर्स मैज्योर को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :- Force Majeure Clause:-

means any event or combination of events or circumstances beyond the control of the company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the company's ability to perform obligations under this allotment, which shall include but not be limited to: (a) "Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters (b) explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. (c) Strikes or lock outs, industrial dispute. (d) No-availability or cement, steel or other construction material due to strikes of manufacutres, supplies, transporters or other intermediaries or due to any reason whatever. (e) War and hostilities or was, riots, bandh, act of terrorism or civil commotion (f) The promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party/company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this allotment; or any legislation, order or rule or regulation made or issued by the Govt. or cp

any other authority or if any competent authority(ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said project/said Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, ° notices notifications by the competent authority(ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or; for any reason whatsoever." उपरोक्‍तानुसार फोर्स मैज्योर की जो परिस्थितियाँ अंकित की गयी है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो का उल्लेख किया है, जो कि प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुईं। फोर्स मैज्योर की परिभाषा में लॉक-आऊट सम्मिलित है। इसके अतिरिक्त न्यायालय द्वारा WA आदेश, न्यायालय के अन्य और सरकार द्वारा जारी किये गये निर्देश सम्मिलित हैं। कब्जा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन देना था। आवंटन पत्र के प्रस्तर-47 में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 7. That the construction of the project is likely to be completed as early as possible, the following can affect to that, regular and timely payments by the allottee(s), availability of building material etc. any dispute with the contractor, change of laws by Government/ local authorities/ any court orders/ force majeure circumstances etc. No claim by way of damage, compensation shall lie against the company in case of delay in handing over the possessionon account of the aforesaid reasons or any other reasons beyond the control of the company.

माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.04.20i5 & ys संख्या-6 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- "In these circumstances we hereby direct state of U.P., NOIDA and Greater NOIDA Authority, HUDA, State of Haryana and NCT, Delhi to immediately stoppage of construction activities of all the building shown in the report as well as at other sites wherever, construction is being carried _on in violation to the direction of NGT as well as the MoEF guideline of 20I0. This action shall be taken and complied with by all the state government, authorities and Police of each district particularly falling in है) the NCR, Delhi. The compliance report shall be submitted by the next date that is l0" April, 20I5 to the Tribunal. Wherever the construction activities are not stopped by service of this order by the authorities upon the builders, the authority shall seal such building and report the matter to the Tribunal." उक्त आदेश से स्पष्ट है कि यदि माननीय एन.जी.टी. व MoEF की गाईडलाईनस के अनुसार निर्माण किया जाता है, तो उस पर कोई प्रतिबन्ध नहीं है। माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 40.4.2046 के पृष्ठ संख्या-47 पर निम्नलिखित seats है :- "6, All the construction, demolition activities and transportation of construction material shall be stopped temporarily till the ambient air quality standards are brought down below the severe pollution standards afore- stated." हु List the matter for further directions on 9th January, 207.

साक्ष्य द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि vat अस्थाई आदेश कब तक लागू रहा एवं दिनांक 09.04.2047 को क्‍या आदेश पारित हुए। माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.44.2047 के पृष्ठ संख्या-6 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- l. All the construction (structural) activity of any kind in the entire NCR is hereby prohibited and will not be carried on by any person, private or Government Authority in the entire NCR till the next date of hearing. However, the internal finishing and interior work (causing no dust whatsoever) where no construction material is used can be carried on. List these matters on Tuesday that is |4th November, 207 when we will consider whether these directions should be vacated or continued for any longer time. > हि माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 47.44.2047 के पृष्ठ संख्या-5 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- The Eastern and Western Express highway have already been permitted and are hereby permitted to continue their construction work but all construction activity should take all preventive and precautionary steps to ensure that they do not generate pollution by dust which is beyond the prescribed limits. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the. Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील det-i3029/i985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 25

6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय एन.जी.टी./5ए& के आदेश दिनांक 09.44.2047 एवं दिनांक 7.4.207 में 9 दिन (दिनांक 09.44.2047 से दिनांक 47.44.2047), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में 40 दिन (दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 0..2078), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.40.2049 में 25 दिन (दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक Wa 6 बजे से सुबह 6 बजे तक), दिनांक 04.44.2049 में 5 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 08.4.20i9 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 9+0+2.5+35+33 = 89.5 (90 in round figures) दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय कै धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदूनुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या 2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./ सी.सी. अथवा Ses कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि रेरा के कार्यालय आदेश दिनांक 46.09.2049 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को Ss ओ.सी. / सी.सी. दिनांक 42.05.2024 के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 26.05.2024 को किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं यूनिट का कब्जा प्राप्त करने में विलम्ब किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी. दिनांक 06.47.20:8, wera सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांक 43.09.2049, लिफ्ट एन.ओ.सी. दिनांक 46.02.202 एवं दिनांक 22.0.2020, फायर एन.ओ.सी. दिनांक 24.04.2024 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 28.04.2024 को आवेदन किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्नक हैं। प्रश्नगत परियोजना के टॉवर-0 & $ के सम्बन्ध में आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 25.04.2022 को प्राप्त किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उललेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority;

Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other YM 0 documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। यह प्राविधान पूरी बिल्डिंग अथवा उसके एक cats ब्लॉक दोनों के लिए है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 26.05.202 को डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर किया गया है और इस सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण को ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 28.04.2024 को किया गया है, जिसकी प्रतिलिपि एवं परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र भी पत्रावली पर दाखिल किये गये है। पत्रावली पर ब्लॉक-$ एवं 0 के सम्बन्ध में दिनांक 28.04.2024 का “कम्पलीशन” सम्बन्धी प्रार्थना पत्र की प्रति उपलब्ध है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रमाण पत्रों में अंतिम प्रमाण पत्र फायर एन.ओ.सी. दिनांक 24.04.2024 का है। यह स्पष्ट नहीं है कि क्‍या प्रार्थना पत्र बिना सभी प्रमाण पत्रों के दिया गया था, जो भी स्थिति हो यदि “डीम्ड कम्पलीशन” का आधार मान भी लिया जाये, तो भी विधिक दृष्टि से कब्जा दिनांक 24.07.2024 के (अंतिम प्रमाण पत्र की तिथि से 3 माह बाद) बाद ही दिया जाना चाहिए था। ऐसी स्थिति में डीम्ड कम्पलीशन की प्रभावी तिथि 24.07.2024 होगी | तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा vera यूनिट का कब्जा देने में 48 माह से अधिक का विलम्ब किया गया और विपक्षी की परियोजना अपूर्ण है। अत कि 42 शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि कां ब्याज दिलाये जाने तथा मानसिक उत्पीड़न व कष्ट एवं वाद व्यय के मद में 40 लाख रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और प्रश्नगत परियोजना एवं ब्लॉक के सभी आवंटियों को कब्जा ऑफर किये जा चुके हैं। विपक्षी द्वारा संविदा अधिनियम, i872 की धारा-54 एवं रेरा अधिनियम की aRt-t96) एवं धारा-49(7), धारा-49(0) तथा पेमेन्ट प्लॉन का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र जारी किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु अंतिम माँग पत्र, अनुस्मारक पत्र, प्री-कैन्सिलेशन लेटर प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में एन.डी.सी. प्राप्त कर यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करते हुए रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी जा रही है। रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-48(() में निम्नलिखित प्राविधान है :- Section 726 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the Qy 2 handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 4.05.204 G पृष्ठ संख्या-2 के अवलोकन से विदित है कि परियोजना का निर्माण कार्य बुकिंग /सेंग्शन प्लॉन की स्वीकृति की तिथि, जो भी बाद में हो, से 42 माह में पूर्ण किया जाना था। 3 माह फिट आऊट हेतु है, जो अवधि अकाउन्टस्‌ सेटल होकर फ्लैट को अंतिम स्वरूप दिये जाने (Fit-out) के लिए अंगणित किया जाना चाहिए न कि निर्माण अवधि में। प्रश्नगत प्रकरण में सेंग्शन प्लॉन स्वीकृत होने की तिथि 25.03.2004 है और आवंटन पत्र में बुकिंग की तिथि 48.09.2043 अंकित की गयी है।

इसके अतिरिक्त आवंटन पत्र के प्रस्तर-23 में यह उल्लेख किया गया है यदि शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने में प्रस्तावित कब्जे की तिथि से 6 माह से अधिक की देरी होती है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5,/- रूपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करेगा। ऐसे में उपरोकक्‍तानुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को सेंग्शन प्लान स्वीकृत होने की तिथि 25.03.2044 से 42 माह अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2047 तक कब्जा दिया जाना था तथा दिनांक 25.03.2048 के बाद विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी Ga oo दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649--50,/ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " ‘ oO 43

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। प्रश्नगत प्रकरण में “Ses कम्पलीशन” की प्रभावी तिथि दिनांक 24.07.2024 है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में निर्णीत किया गया है।) अतः उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 25.03.20i8 + 90 अर्थात्‌ दिनांक 24.06.208 से Ss कम्पलीशन दिनांक 24.07.2024 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced waar प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- हु 34 (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(7) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता 0» Bs) है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। WW की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय. उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wat fiesta कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.} (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20I8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. aaa Re याचिका der-x-9i20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है किः-

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 2 46 0/0/////0//0 का and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20]8.......cccssseeseseeeeeees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः TRI माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं wel है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और cy KM शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 24.06.20i8 से डीम्ड कम्पलीशन डीम्ड कम्पलीशन की तिथि 28.07.2024 तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में ys वा समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा zai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। - विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करने के अधिकारी होगें। . इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। . यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता 8, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- ८4, 0 /2022 oye anil : (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण एड