उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या | शिकायतकर्तागण | यूनिट संख्या संख्या | ] NCRI44//65437/2020 संजीव शम 099] 2 NCR44/03/72864/202| | रितुका जयसवाल ]7204 3 NCR44/08/58502/2020 | अनुपम GAR रंजन ]755 बनाम मैसर्स महागुन (इंडिया) प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता संजीव शर्मा के साथ 2 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें Mahagun Mywoods से सम्बन्धित है। अत्तः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCR44/]/65437/2020 संजीव शर्मा अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Mahagun Mywoods में यूनिट We-099l बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 43,97,97 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष में शिकायतकर्ता ERt 47,97,746 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा वर्ष 20:7 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः ar शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में त्रिपक्षीय अनुबन्ध, गृह ऋण पत्र दिनांक 05.06.2043, आवंटन पत्र दिनांक 28.06.2043, माँग पत्र, जमा धनराशि की रसीदें आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 03.02.202 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायल्ञकर्ता gt दिनांक 28.05.2078 को उनकी परियोजना Mahagun Mywoods के cfax—Mulberry में फ्लैट WeN-099l के लिए आवेदन किया गया, जिसके कम में दिनांक 28.06.20:3 को अनुबन्ध निष्पादित bial val, जो कि रेरा लागू होने से पूर्व का है। ऐसे में रेरा के प्राविधान प्रश्नगत प्रकरण में पर लागू नहीं होते। अनुबन्ध के per-i04 के अनुसार यदि कब्जा “रैफ्ट” पूर्ण करने से 48 are अथवा दिनांक 34.03.2044 से 48 माह की अवधि, जो भी पहले हो, में नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5/— रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान करेगा। आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जा दिनांक 37.03.20i8 तक दिया जाना था। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन, भूमि के वाद, माननीय एन. जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, भारत सरकार द्वारा दिनांक 98:44:2046--को -डिमोनेटाईजेशन --लामू -किये--जाने--के --कारण--माननीय-- सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये err के आदेश, कोविड-49 महामारी फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है।

विपक्षी द्वारा अतिरिक्त जवाब दिनांकित 07.06.2024 एवं शपथ पत्र दिनांकित 04.06.202 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा अपने जवाब में फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए जून 2024 तक कब्जा दिये जाने की बात कही गयी थी, परन्तु वर्तमान में कोविंड-49 के द्वितीय da को देखते हुए शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक दिये जाने हेतु समय चाहा गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल Re पिटीशन संख्या-43029// 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में पारित आदेश की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के dat को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है :- PS 0 क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3, क्या शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु dea बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा कया पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

इस सम्बन्ध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 86. On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature. 87. The important provisions like Section 3 to 9, 40, 59 to 70 and 79 to 80 were notified for operation from /5/207. RERA law was enacted in the year 20!6. The Central Government did not make any haste to implement these provisions at one and the same time, but the provisions a ot ays

were made applicable thoughtfully and phase-wise. Considering the scheme of RERA, object and purpose for which it is enacted in the larger public interest, we do not find that challenge on the ground that it violates rights of the petitioners under Articles 4 and 9(I)(g) stand to reason. Merely because sale and purchase agreement was entered into by the promoter prior to coming into force of RERA does not make the application of enactment retrospective in nature. The RERA was passed because it was felt that several promoters had defaulted and such defaults had taken place prior to coming into force of RERA. In the affidavit-in- reply, the UOI had stated that in the State of Maharashtra [2608 ongoing projects have been registered, while 806 new projects have been registered. This figure itself would justify the registration of ongoing projects for regulating the development work of such projects.

256. "Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for. sale..Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार a में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर Rr में पंजीकरण के समय एक नई रागय अर्थदंड से बचा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध सीमा दे सकता है, किन्तु उक्त समयावधि रेरा के परिणाम स्वरूप केवल में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। RTI उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्तब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु »

यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। प्रश्ननत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि an वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन, भूमि के वाद, माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, भारत सरकार द्वारा दिनांक 08.4.20i6 को डिमोनेटाईजेशन लागू किये जाने के कारण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये WHAT के आदेश, कोविड-49 महामारी फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 28.06.2043 के प्रस्तर-0.5 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :-

"If the construction of the premises is delayed due to force majeure circumstances including non availability of building material, slow down strike, dispute with construction agency, delay in certain clearance/completion certificate from statutory bodies or if non delivery thereof is as a result of any notice, order, rules or notification of the government and/or any other public or competent authority or for any other reason beyond the control of the company and in any of the aforesaid events, the company shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time for delivery of the unit in such an eventuality, the company reserve the right to suspend the scheme for such period as it may consider essential and in that event the allottee(s) shall not be entitled to claim compensation of any nature whatsoever for the period of delay/suspension of the scheme. In consequence of the company abandoning Pras 0? the scheme, the Company's liability shall be limited only to the refund of the amounts deposited by the Allottee (excluding the non- refundable amounts), alongwith simple interest @ 9% p.a. for the periods the deposited amounts had remained with the Company provided, the Allottee is not in breach of any of the terms of _ this Application/Agreement." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.4.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDethi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.| Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20]9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ?

"2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20]8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm). subject to the criteria stipulated in GRAP. wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.209 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय (दिनांक 04.44.20i9 से दिनांक 09.42.2049) एवं

सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन 33 दिन (56+2) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विप दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त 4 aft ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 Ra सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त vowo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक fh 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज ps प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्या अनुतोष ora होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2047 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अतिरिक्त जवाब दिनांकित 07.06.2024 एवं शपथ पत्र दिनांकित 04.06.2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा अपने जवाब में फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए जून 2024 तक कब्जा दिये जाने की बात कही गयी थी, परन्तु वर्तगान में कोविड-49 के द्वितीय aa को देखते हुए शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक दिये जाने हेतु समय चाहा गया है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 78 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (fy में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर“ के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wit ea होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है।

इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20i7 “नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ gi 0 इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections /2, /4, 46 and 9. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation _to the allottees, and_issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.209 को परित आदेश के पृष्ठ We-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- 0» 44 "It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as _ the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year."

उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास , फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी we किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। » 42

इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील wen-43/20:9 “पायनियर ada aes एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.20I9 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (२०८8०) -आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें। मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vad wel में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं RI एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। s रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक 3 मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम ca", Wee के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटसमेन्ट' ' की स्थिति, अन्य “स्टेक geod”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय विपक्षी द्व 04.06.202 दाखिल मैज्योर को दृष्टिगत थी, परन्तु वर्तमान में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर RI अतिरिक्त जवाब | करते हुए कहा रखते हुए जून कि निकट की अवधि है और वर्तमान में निर्माण शिकायतकर्तागण आगामी दिसम्बर 2 उसके बाद फ्लैट के भविष्य वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा किया गया था, जिसका परियोजना में बने रहने की दशा प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। पत्रावली पर शिकायतकर्ता प्राविधान दिये

त्रावली प प्रस्तर-0.4 में प्र वाब दिनांकित में कोविड-49 के द्वितीय यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक प्रदान र पत्रावली पर कार्य पूर्णता की ओर विष्य में उपयोग के परियोजना में उपयोग परियोजना विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि कित 07.06.202 एवं शपथ पत्र दिनांकित गया है कि उनके द्वारा अपने जवाब में फोर्स 2024 तक कब्जा दिये जाने की बात कही गयी य वेव को देखते हुए शिकायतकर्ता को किये जाने हेतु समय चाहा गया है, जो उपलब्ध निरीक्षण आख्या से स्पष्ट है कि है। अतः ऐसे में यह उचित होगा कि तक फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज 024 7 यतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 28.06.2043 के दिये गये है, जिसके अनुसार र परियोजना का निर्माण कार्य, “रैफ्ट” पूर्ण करने भी पहले हो, में पूर्ण किया अथवा दिनांक 34 जाना 2 4 प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि विपक्षी द्वारा रैफ्ट पूर्ण किये जाने आवंटन पत्र के अनुसार दिनांक Ke] @ tk से 42 माह अथवा प्रा और यदि कब्जा 03,204 से 48 माह जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता दिनांक 34.03.2044 से 42 माह की अवधि, जो “रैफ्ट” पूर्ण करने से 48 माह की अवधि, जो भी पहले हो, में नहीं दिया को 5/- रुपये प्रतिवर्ग फुट का ब्याज का भुगतान करेगा। प्रश्नगत प्रकरण की तिथि स्पष्ट नहीं की गयी है। ऐसी स्थिति में 37.03.20i4 से 42 माह में अर्थात्‌ दिनांक 0.09.2047 तक कब्जा दिया जाना राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर AA w | निर्धारित

था तथा दिनांक 34.03.20I8 के बाद विलम्ब रित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। र के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक (जैसा ib का कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील do 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- (2५ 34 "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 34.03.208 + 68 दिन अर्थात्‌ 08.06.2048 से ओ.सी / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section |8(.)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay yy als) interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि :-

za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid, जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2or6 के अधीन दिनांक 7.0.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 गें प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें we o2di) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to » 6

MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + [% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश I प्रस्तुत प्रकरणों में दी गयी धनराशि के रिफण्ड का अनुतोष निरस्त किया जाता है। 2, शिकायतकर्तागण को सुझाव दिया जाता है कि वे यूनिट का कब्ज। लेने पर विचार करें। ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.2.2024 तक ओ.सी /सी.सी. सहित यूनिट का कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। 3. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 08.06.2048 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, ae की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह

धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि अनुबन्धानुसार अथवा कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न X 47 होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र,/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍्तानुसार गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा Wart |

दिनांक :|5$2॥॥/202। yy (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण