पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। क्रम do शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट Ho | धनराशि रु०/- a NCRI44/03/72505/202 ऊषा BAN सिन्हा 2A/257 22,25,824/- fa NCR44/05/74533/202 | वंडर इंफास्टेट्स प्रा.लि. 3B-56 ,04,900/- 3. | NCRI44/05/74534/202 | वंडर इंफास्टेट्स wife. | 48-44 8,94,969/- = NCRI44/05/74535/202] | dex इंफास्टेट्स प्रा.लि. 3B-238 | 7,28,38,25/- 5. | NCRI44/03/7248/202 डा. अर्चना | 38/54 8,29,340/- | बनाम मैसर्स उत्तम स्टील एण्ड एसोसिएट्स (कंसोर्शियम),/अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स लि० शिकायतकर्ता ऊषा कुमारी सिन्हा के साथ 04 अन्य शिकायत उनके द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत wo NCRI44/03/72505/202 ऊषा कुमारी सिन्हा अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। dv Page i

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट सं०- 24/257 बुक किया vai en, जिसके लिए उनके द्वारा यूनिट की कुल कीमत 37,07,600,//- रूपये के सापेक्ष समय-समय पर किश्तों के आधार पर 22,25,824/- रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि वर्ष 2043 से परियोजना में कोई निर्माण कार्य नहीं हो रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में अपार्टमेंट आवंटी अनुबन्ध दिनांक 28.09.2004, खाता विवरण आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-5 में कहा गया है कि क्षेत्रीय राजनितिक दबाव व किसान आन्दोलनों के चलते विकासकर्ता कम्पनी के प्रोजेक्ट बाधित होते रहे तथा विभिन्‍न किसान संगठनों द्वारा विकासकर्ता की भूमि पर Alo उच्च न्यायालय इलाहाबाद तथा माए राष्ट्रीय हरित अधिकरण (N.G.T) नई दिल्‍ली में विकासकर्ता कम्पनी को लम्बे समय तक पक्षकार बनाया गया, जिसकी संज्ञानता के विषय में जिलाधिकारी गौतमबुद्धनगर, उपाध्यक्ष बुलन्दशहर विकास प्राधिकरण को व अन्य सम्बंधित को विकासकर्ता कम्पनी द्वारा अवगत कराया जाता रहा। प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-6 में कथन किया गया कि माननीय राष्ट्रीय हरित

अधिकरण (N.G.T) नई दिल्ली में सन्‌ 2043 में एक वाद योजित किया गया (वाद संख्या 424//2043 आकाश वशिष्ट आदि बनाम भारत गणराज्य व अन्य) उक्त वाद में विकासकर्ता कम्पनी को भी पक्षकार बनाया गया, माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा दिनांक 24 सितम्बर 20:3 को विकासकर्ता कम्पनी को तत्काल विकासकार्य कम्पनी की करीब i70 एकड़ भूमि an /| विकासकर्ता कम्पनी द्वारा उक्त वाद में प्रतिवादी संख्या 6 के क्रम में Page 2 राष्ट्रीय हरित अधिकरण को तथ्यों से अवगत कराया तथा माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा निर्देशित जाँच समिति को भी तथ्यों से अवगत करया way माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण में अपना पक्ष रखा जिसके परिणाम स्वरूप निर्णय दिनांक 42 सितम्बर 2047 को माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा कम्पनी के द्वारा सम्मिलित तथ्यों के आधार पर विकासकर्ता कम्पनी के पक्ष में निर्णय दिया, परन्तु चार साल कम्पनी का विकास कार्य रोके जाने के कारण विकास कार्य लम्बित व बाधित रहे जिस कारण विकासकर्ता कम्पनी को अपूर्णीय क्षति भी हुई। यह कि आवंटन पत्र के अनुसार आवंटित यूनिट संख्या-2&/257, Plot में स्थित है जिसमें विकास कार्य लम्बित होने के कारण शिकायतकर्ता को सैक्टर-29 में यूनिट संख्या 395 समायोजित विकल्प 'के रूप में विकासकर्ता कम्पनी Grd मेगापॉलिस प्रोजेक्ट में ही पूर्ववर्ती दर पर देने के तैयार है तथा उक्त यूनिट में तीब्र गति से निर्माण कार्य प्रगति पर है तथा आशानुरूप अग्रिम Feb.2022 में कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया।

पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- «a शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि वर्ष 20:3 से परियोजना में कोई निर्माण कार्य नहीं हो रहा है, ऐसे में वह कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में अपार्टमेंट आवंटी अनुबन्ध दिनांक 28.09.20 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे पी Page 3 प्रस्तर-3.4 के अनुसार 3 वर्ष की अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। vat अनुबन्ध दिनांक 28.09.2044 को उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित किया गया है। ऐसे में कब्जे की तिथि 28.09.20:4 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 29.09.2044 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced wards प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट .है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त बम ® उपभोग किया गया 8 | hip Page 4 जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये

विकय // पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के Rowe प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 () में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of. Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRiI प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी । गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the: Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent Page 5 |

— Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3--48-65 विविध ,/ 46 के द्वारा मॉडल We के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting’ the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed duc to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona vis Disease) & प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह an Page 6

फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब क। आकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Te बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र»अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 28.02.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 29.09.2074 से ओ.सी»सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की wal अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। afas—r9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु “YL व्‌ गणना नहीं की जाएगी। VV Page 7 |

विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (ai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ४८,२+] प्रतिशत है। विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी..मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करे | 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 7} / 04 / 2022 dL Nit ' (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण