U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-II Order under Sections 38/40/63 Present: Shri T. Venkatesh, Member Complaint No.: NCR44/03/72438/202I H. Nageshwar Satyanarayan Versus M/s Sikka Infrastructure Pvt. Ltd. This case file has been presented for proceedings under Sections 38/40/63 of the Act and other relevant provisions, on account of violation of the order passed earlier. The matter in question was reserved for orders. The arguments of both parties were heard and the case file was perused. It is evident from perusal of the case file that the opposite party has not complied with the order dated 30.07.202 passed earlier by the Bench under Section 34. The complainant, by an application dated 48.04.2022 given through the RERA portal, informed that the promoter/opposite party had not complied with the order dated 30.07.2024. Pursuant to this, the Authority issued a notice to the opposite party dated 25.04.2022, directing it to comply with the said order by 45.02.2022 and submit its "compliance report". However, the opposite party did not provide a compliance report. The Authority again issued a show cause notice dated 40.03.2022 to the opposite party under Sections 38/40/63, directing it to comply with the said order by 30.03.2022 and submit its compliance [?]. However, the opposite party has not filed any compliance report or reply.

In this regard, under Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, the Authority has been empowered that if the promoter violates the obligations imposed on it, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section 38 of the RERA Act reads as follows: "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section 40 of the RERA Act reads as follows:

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-॥ आदेश अन्तर्गत धारा-38 /40 //63 उपस्थिति :- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या -—NCR44/03/72438/202I एच. नागेश्वर सत्यनारायण बनाम मैसर्स सिक्‍का इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-38,/40 / 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने हेतु पेश की गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी थी। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि पीठ द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 30.07.202 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से दिनांक 48.04.2022 को प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि प्रमोटर / विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 30.07.2024 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 25.04.2022 को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45.02.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर अपनी “अनुपालन आख्या' प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-38 /40/63 के अन्तर्गत विपक्षी को पुनः दिनांक 40.03.2022 को कारण दर्शाओ नोटिस जारी करते हुए निर्देशित किया गया कि वह दिनांक 30.03.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर अपनी अनुपालन se’ प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,/जवाब दाखिल नहीं किया गया है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-38 निम्नवत है :- oa । "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है :-

40. (9) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरुद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनल्टी लगा सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त प्रकरण को धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 74.06.2022, दिनांक 47.08.2022, दिनांक 20.40.2022, दिनांक 46.04.2023 व दिनांक 43.04.2023 को प्रस्तुत किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,जवाब उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिससे यह स्पष्ट है कि पर्याप्त अवसर दिये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 30.07.2024 का अनुपालन नहीं किया गया है।

अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 30.07.2024 के क्रम संख्या-2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 30.07.202 का विपक्षी द्वारा अनुपालन न किये जाने के कारण उक्त प्रकरण को विपक्षी / प्रमोटर के विरुद्ध रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत wa अधिरोपित करने हेतु प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया जाए। 5s वेंकटेश (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-II Order under Sections 38/40/63 Present: Shri T. Venkatesh, Member Complaint No.: NCR44/03/72438/202I H. Nageshwar Satyanarayan Versus M/s Sikka Infrastructure Pvt. Ltd. This case file has been presented for proceedings under Sections 38/40/63 of the Act and other relevant provisions, on account of violation of the order passed earlier. The matter in question was reserved for orders. The arguments of both parties were heard and the case file was perused. It is evident from perusal of the case file that the opposite party has not complied with the order dated 30.07.202 passed earlier by the Bench under Section 34. The complainant, by an application dated 48.04.2022 given through the RERA portal, informed that the promoter/opposite party had not complied with the order dated 30.07.2024. Pursuant to this, the Authority issued a notice to the opposite party dated 25.04.2022, directing it to comply with the said order by 45.02.2022 and submit its "compliance report". However, the opposite party did not provide a compliance report. The Authority again issued a show cause notice dated 40.03.2022 to the opposite party under Sections 38/40/63, directing it to comply with the said order by 30.03.2022 and submit its compliance [?]. However, the opposite party has not filed any compliance report or reply.

In this regard, under Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, the Authority has been empowered that if the promoter violates the obligations imposed on it, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section 38 of the RERA Act reads as follows: "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section 40 of the RERA Act reads as follows:

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-॥ आदेश अन्तर्गत धारा-38 /40 //63 उपस्थिति :- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या -—NCR44/03/72438/202I एच. नागेश्वर सत्यनारायण बनाम मैसर्स सिक्‍का इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-38,/40 / 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने हेतु पेश की गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी थी। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि पीठ द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 30.07.202 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से दिनांक 48.04.2022 को प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि प्रमोटर / विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 30.07.2024 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 25.04.2022 को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45.02.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर अपनी “अनुपालन आख्या' प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-38 /40/63 के अन्तर्गत विपक्षी को पुनः दिनांक 40.03.2022 को कारण दर्शाओ नोटिस जारी करते हुए निर्देशित किया गया कि वह दिनांक 30.03.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर अपनी अनुपालन se’ प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,/जवाब दाखिल नहीं किया गया है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-38 निम्नवत है :- oa । "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है :-

40. (9) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरुद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनल्टी लगा सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त प्रकरण को धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 74.06.2022, दिनांक 47.08.2022, दिनांक 20.40.2022, दिनांक 46.04.2023 व दिनांक 43.04.2023 को प्रस्तुत किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,जवाब उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिससे यह स्पष्ट है कि पर्याप्त अवसर दिये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 30.07.2024 का अनुपालन नहीं किया गया है।

अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 30.07.2024 के क्रम संख्या-2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 30.07.202 का विपक्षी द्वारा अनुपालन न किये जाने के कारण उक्त प्रकरण को विपक्षी / प्रमोटर के विरुद्ध रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत wa अधिरोपित करने हेतु प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया जाए। 5s वेंकटेश (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण