उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत आदेश (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 /40 /63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : Were 44 / 03 /7220! / 2024 ज्योति कश्यप एवं मनीष कश्यप बनाम सनशाइन इन्फ्रावेल प्राइवेट लिमिटेड प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेरा अधिनियम की ares के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 44.02.2022 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 34.03.2022 तक परियोजना की समस्त औपचारिकताओं को पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता के फ्लैट की रजिस्ट्री /सेलडीड पंजीकृत कराना सुनिश्चित करें| इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 4.02.2022 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 49.02.2024 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 23.02.2024 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 6.03.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख््ा प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी ।

तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 02.04.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20.04.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। धारा-38 / 40 /63 & अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 09.2024, 06.42.2024, 4.04.2025, 24.06.2025 व 03.09.2025 को सुनवाई की गयी। विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल की गयी है जिसमें यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना सनशाइन हेलिओस का निर्माण कार्य रेरा लागू होने की तिथि 04.05.2047 से पूर्व पूर्ण कर पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया गया था जिस कारण से प्रश्नगत परियोजना रेरा प्राधिकरण के क्षेत्र से बाहर है। विपक्षी द्वारा उललेखित किया गया है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा मैसर्स =e प्रमोटर्स और डेवलपर्स प्रा. लि. बनाम स्टेट ऑफ यूपी एवं अन्य में यह स्पष्ट किया गया है कि जिन परियोजनाओं के सापेक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र रेरा लागू होने से पूर्व जारी हो चुका है उन परियोजनाओ के सापेक्ष योजित शिकायतों मे सुनवाई किये जाने का क्षेत्रीय अधिकार रेरा को नही हैं। अतः विपक्षी द्वारा उपरोक्त न्याय नज़िर के क्रम मे प्रश्नगत शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

अनुपालन area में विपक्षी द्वारा यह तर्क किया गया है कि उनके द्वारा परियोजना सनशाइन हेलिओस का निर्माण कार्य रेरा लागू होने की तिथि 04.05.2047 से पूर्व पूर्ण कर पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया गया था जिस कारण से प्रश्नगत परियोजना रेरा प्राधिकरण के क्षेत्र से बाहर है। इस सम्बन्ध मे यह स्पष्ट किया जाता है कि पीठ द्वारा पारित मूल आदेश के बिंदु संख्या 4 मे विस्तारित रूप से परियोजना की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार रेरा को है अथवा नही का निस्तारण करते हुए प्रकरण मे आदेश पारित किया गया है। इसके अतिरिक्त विधि का सुस्थापित सिद्धान्त है कि Execution court can not go beyond the decree. जिस कारण से प्रकरण मे पारित मूल आदेश के क्रम मे आदेश पारित किया जाना न्यायोचित होगा। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 44.02.2022. के अनुसार 34.03.2022 तक आदेश का अनुपालन कर दिया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान es "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any 3 a. 7 order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of Jailure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who Jails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the A uthority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-460 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए । प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.02.2022 के क्रम संख्या “४ का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 2046 के ‘ex -“नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 44.02.2022 के क्रम संख्या 4 के MAR यूनिट की रजिस्ट्री /सेलडीड की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, उ.प्र. रेरा ATT सुनवाई हेतु दिनांक 07.05.2026 के लिए संदर्भित की जाती है। णणण्णणनन-- 4

विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने के कारण भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड i iol) = \rn => \o (Slo दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर