उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:-- ॥९८॥२44/03/72204/202] ज्योति कश्यप एवं मनीष कश्यप बनाम सनशाईन इंफावेल wo feo (अपंजीकृत) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द फ्लैट की रजिस्ट्री एवं सब-लीज़ Sts निष्पादित कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Sunshine Helios" ब्लॉक- ८ में यूनिट Wo-804 बुक किया गया था, जिसकी सम्पूर्ण धनराशि रू. 78,28,8]0/- का भुगतान उनके द्वारा किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा री-सेल के माध्यम से प्रश्नगत यूनिट खरीदी गयी थी। प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अनापत्ति प्रमाण पत्र भी विपक्षी द्वारा दिनांक 23-0-20i8 को जारी किया जा चुका है एवं प्रश्गनत यूनिट का कब्जा भी विपक्षी द्वारा प्रदान किया जा चुका है। परन्तु उनके पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी जा रही है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 07-03-20I2 की छायाप्रति, write पत्र की छायाप्रति आदि अभिलेख दाखिल किये गये हैं। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि यह वाद प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार में न होने से पोषणीय नहीं है, क्योंकि अधिनियम की प्राविधान भू-सम्पदा परियोजना पर लागू नहीं होते हैं और प्रश्गनत परियोजना ऑनगोइंग परियोजनाओं की श्रेणी में नहीं है। नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में लीज-डीड का निष्पादन कराया जाना है, जिसके लिए वह उत्तरदायी नहीं है। उपरोक्त तथ्यों के vt Page l

पर शिकायतकर्ता की शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के det को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4... क्‍या प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट 'रेरा' में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या इस परियोजना की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार 'रेरा' को है? 2. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री करायी जाये? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु सं० 4 के अन्तर्गत इस तथ्य का निर्धारण किया जाना है कि क्‍या प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट 'रेरा' में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या इस परियोजना की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार रेरा को है ? इस सम्बन्ध में पत्रावली पर प्राधिकरण की तकनीकी टीम की निरीक्षण aren दिनांक 46.04.2020 की छायाप्रति उपलब्ध है, जिसमें जांच दल द्वारा यह पाया गया कि परियोजना के अंतर्गत निर्माणित कुल 06 टॉवर में से 05 टॉवर का अधिभोग पत्र दिनांक 04.42.2047 व टॉवर- # का अधिभोग पत्र दिनांक 23.04.2048 को सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा प्राप्त है। स्थलीय निरीक्षण में देखा गया कि एस.टी.पी पूर्ण रूप से कार्य नहीं कर रही है। स्थलीय निरीक्षण के दौरान मौके पर परियोजना से सम्बन्धित दस्तावेज यथा स्वीकृत मानचित्र, सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा स्वीकृति पत्र, एन.ओ.सी आदि उपलब्ध ना होने की समस्या सामने आई।

इसके अतिरिंक्त परियोजना प्रबंधन सलहाकार की आख्या दिनांक 03.02. 2020 की भी छायाप्रति पत्रावली पर उपलब्ध है, जिसमें यह उललेखित है कि परियोजना दिनांक 04.05.2047 को ऑनगोईंग की श्रेणी में नहीं थी। परियोजना नवीन ओखला औद्योगिक विकास प्राधिकरण के विनियमित क्षेत्र के अंतर्गत है। परियोजना उ0प्र0 रेरा में पंजीकृत नहीं हैं, शिकायत में रेरा अधिनियम की oRI-4 के अनुसार स्ट्रक्‍्चरल डिफेक्ट जैसे प्रश्न निहित नहीं है, जिनके सम्बन्ध में परियोजना पूर्ण हाने के बाद 05 वर्ष तक उ0प्र0 रेरा से अनुतोष की pref at जा सकती है। परियोजना उ0प्र0 रेरा में पंजीकरण योग्य नहीं हैं। उपरोक्त प्राप्त आख्या से यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना मां श्रेणी में नहीं है, जिस कारण परियोजना का पंजीकरण Page 2 नहीं है तथा रेरा अधिनियम की धारा-3 के अन्तर्गत परियोजना पंजीकरण हेतु अच्छादित नहीं है, परन्तु इस शिकायत में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के फ्लैट की रजिस्ट्री नहीं करायी गयी है। इस सम्बन्ध में माननीय महाराष्ट्र उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-908 /20:8 “मोहम्मद जैन खान fae महाराष्ट्र रियल wee अथॉरिटी व अन्य” के प्रकरण में सुनवाई उपरान्त अपने पारित आदेश दिनांक 34.07.2048 में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा में अपंजीकृत रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्टस के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है और यह भी स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के रेरा में रजिस्टर्ड न होने मात्र के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत अस्वीकार नहीं की जा सकती है।

रेरा अधिनियम में अपंजीकृत परियोजना अधिनियम के सभी प्राविधानों से मुक्त नहीं हैं, उदाहरणार्थ अधिनियम की ai—i4 (3) में स्पष्ट किया गया है कि संचारनात्मक त्रुटि के लिए आवंटी को यह भी अधिकार होगा कि वह 5 वर्ष तक के लिए क्षतिपूर्ति हेतु अपना वाद रेरा में दर्ज करा सकेंगे। अतः प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के विरुद्द प्रस्तुत शिकायत रेरा में सुनवाई हेतु योग्य है। तद्नुसार बिन्दु Go 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 बिन्दु Wo- इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के फ्लैट की रजिस्ट्री करायी जाये? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक उनकी यूनिट की रजिस्ट्री नहीं करायी गयी है। अतः विपक्षी द्वारा उनके फ्लैट की रजिस्ट्री / सब-लीज़ Sts निष्पादित करायी जाये। रेरा अधिनियम ह की 8RI-47 की उपधारा-(4)0) में यूनिट की रजिस्ट्री / पंजीकरण » हस्तांतरण विलेख Port कराये जाने के सम्बंध में निम्न प्राविधान दिये गये a "(f) execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of dv allottees or competent authority, as the Page 3 case may be, as provided under section 7 of this Act;" उपरोक्त प्राविधान के अन्तर्गत प्रमोटर का यह दायित्व है कि वह आवंटी के पक्ष में उनके अपार्टमेंट /यूनिट का हस्तांतरण विलेख निष्पादित कराये।

यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता को उनके फ्लैट का कब्जा मिल चुका है। अत: यह उचित होगा कि विपक्षी ard 2022 तक समस्त औपचारिकताओं को पूर्ण कराकर शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री / हस्तातंरण विलेख निष्पादित कराये। तद्नुसार बिन्दु सं०-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 34.03.2022 तक परियोजना की समस्त औपचारिकताओं को पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता के फ्लैट की रजिस्ट्री /सेलडीड पंजीकृत कराना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन उ0फप्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम,2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (करी कुमार) (सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक:- /५/ /02/2022 Page 4