उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 कम शिकायत संख्या पक्षकार नाम यूनिट भुगतान की गयी धनराशि संख्या संख्या BO | Varese 44 / 03 /7782 // 2024 | अमित al A2-204, | रु0 20,96,997 /— 880 SQ FT | | एनसीआर(44 / 03 /77405 // 2024 | दानिश सरवत 84-42058, | रु0 22,89,888 /— | 2 का परिवादी बनाम अर्थकॉन कंस्ट्रक्शन प्रा.लि. पता-- डी-266, डीफेन्स कालोनी दिल्‍ली 440024 aronsssncnensl प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी +- श्री रजत अग्रवाल अधिवक्ता प्रतिवीदी :- श्री वसीम अहमद, अधिवक्ता परिवाद : परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं तथा शिकायत परियोजना CASA GRANDE 2 गौतमबुद्धनगर से सम्बंधित है। अतः उक्त दोनों परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- 4. बिल्डर बायर अनुबन्ध दिनांक 04.44.2044 2. आवंटन पत्र 04.02.2042 3. जमा धनराशि की रसीदें 4. वकालतनामा Page 8. 9. अधिपत्य दिये जाने के सम्बन्ध में पत्र मांग पत्र पेमेंट प्लान लीगल नोटिस दिनांक 22.02.2024 अनुतोष संशोधन पत्र दिनांक 08.02.2022 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है।- 4. 2. 3. प्रतिवाद पत्र वकालतनामा अधिकार पत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क)

संक्षेप में अग्रणी परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना CASA GRANDE 2 गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को उक्त अंकित धनराशि भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा परियोजना मात्र 30 प्रतिशत का ही काम किया गया है एवं अनुबन्ध पत्र दिनांकित 0:.44.20i4 के अनुसार प्रतिवादी द्वारा यूनिट का अधिपत्य नहीं उपलब्ध कराया गया है। अतः प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित होने के कारण जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है, परन्तु परिवादी द्वारा सुनवाई दिनांक 09.02.2022 को इकाई का अधिपत्य एवं विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु संशोधित अनुतोष प्रार्थना पत्र दाखिल करने हेतु अनुरोध किया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि " That it is brought to the notice to this Hon'ble Commission that the primary reason for delaying completion of the project was Page 2

caused due to Dewan Housing Finance Corporation Ltd (DHFL) defaulted in disbursing the total sanctioned amount Rs. 90/- Crore (Rupees Ninety Crore Only) out of which DHFL could only disburse only Rs. 70.50/- Crore (Rupees Seventy Crore Fifty Lakh Only). It is important to mention here that respondent has paid the entire dues of the land to the Authority and the land is clear from all encumbrances and thereafter shown its inability to pay the further sanctioned amount. It is pertinent to mention here that this inability of DHFL was caused because of DHFL itself ran into insolvency and is currently under Corporate Insolvency Resolution Plan (CIRP) before Hon'ble NCLT, Mumbai bench. This created a huge financial imbalance leading to disruption in construction activities of the project named CASA GRANDE-2. Order Dt. 03.2.20l9 ofHon'ble NCLT, Mumbai bench proving that DHFL is under CIRP. That vide letter Dt. 29.2.2020 the UP-RERA reviewing the status of the said project of the Respondent/Applicant, exercising the powers granted under sections 7(3) and 8 of RERA act for reviewing the development status of all projects and put forth a corrective action plan as required. That UP- RERAauthority issued another notice Dt. 2.0.202 to the Respondent/Applicant asking to submit the proposal for the rehabilitation of the project CASA GRANDE-2 under section 7(3) and 8 of the RERA act. That a meeting in furtherance to 08.03.202.

That the respondent lastly filed an application before the Hon'ble Authority seeking permission to initiate proceedings under section 8 of UPRERA, for rehabilitation. It is important to mention here that the Authority has agreed to proceed with rehabilitation proceedings vide No.809/UPRERAPRJ449/PMD/P.R. /NCR/202-22 dated 0..202]. The project 'Casa Grande-2' Reg. No. UPRERAPRJ449] "(herein referred as Project), being developed by M/s Earthcon Constructions Pvt. Ltd. (herein referred as Promoter), is a group housing project located at GH-06C, Sector CHI-V, Sector CHI-V, Greater Noida, distrctGautam Budd Nagar. The development Work Page 3 of the Project, comprising 5 towers having 84 units, commenced in March 203.The completion date of the Project, as declared at the time of registration of the project with U.P. RERA, hereafter called as "Authority", lapsed on 30th June 202]. The Promoter failed to complete the Project within the specified period i.e., 30th June 202I. Although the registratiobn of the Project has lapsed, the Promoter still expressed its intent to complete the Project and approached the Authority for guidance and appropriate directions in the matter.

The Authority, using the enabling provisions of the Section 8 of the Act, offered to the Promoter to consider its request for permitting it to undertake the remaining development work of the project if it submitted a proposal to the Authority in this regard jointly with the association of the allottees of the Project. The allottees of the Project have formed an association under the name "Casa Grande-2 Buyers Welfare Association" (herein after called as Association) and got the same registered under the Societies Registration Act, 860 on 25th March 202] at Reg. No. GHA/l0266/2020-202l. The Association also also approached the Authority requesting it to intervene and facilitate the completion of the Project so that allottees of the Project could get the possession of the units booked by them. The promoter proposed to commence construction of Towers B2 and Beetle Suites in October 202 and complete these towers by April 2023. The construction of Towers छठ and A2 would commence in May 2022 and would be completed by January 2024. Overall, the four towers in the project would be completed within the next 28 months i.e., January 2024. It is important to mention here that the Authority has directed promoter to complete the balance development work in the project by December 2023. The proposal of the Promoter and the Association was considered by the Authority, along with other relevant facts and documents available at its level, in its meeting held on 20th October

202l. The Authority, after careful and thorough deliberation on the Page 4

proposal submitted by the Promoter and Consented to by the Association and perusaal of the recommendations of its Project Advisory & Monitoring Committee based on the report of its officers and the Project Management Division, arrived at the considered view that the proposal of the Promoter consented to by the Association is, prima facie, Convincing, and can be accepted in fulfillment of its mandate to facilitate the completion of the Project under the present conditions ie. where the registration has lapsed necds to facilitate the remaining and theAuthority development work in order to protect the interests of the allottees of the Project. Since the project is being rehabilitated under Section 8 of the RERA Act by the Promoter with the consent of the majority of the allottees and the Association, it is understood that no allottee of the project shall withdraw from it during the course of the development of the remaining work of the project. However, if under extraordinary circumstances, some allottee of the Project withdraws from it, the amount due to be returned to such allottee shall not be returned from the Separate account of this project, rather the same may be returned from the other sources of the Promoter, or alternately the amount due to such allottees would continue to be a charge on the Project and will be returned alter the completion of the Project along with interest admissible as per the orders of the Authority." उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन fear |

विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु deri: क्‍या परिवादीगण इकाई का अधिपत्य एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? “निस्तारण बिन्दु संख्या : परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा परियोजना मात्र 30 प्रतिशत का ही काम किया गया है.एवं अनुबन्ध पत्र दिनांकित 04.44.204 के अनुसार प्रतिवादी द्वारा यूनिट का अधिपत्य नहीं Page 5 उपलब्ध कराया गया है। अतः परिवादी द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। दूसरी ओर प्रतिवादी का कहना है कि परियोजना को पूर्ण किये जाने हेतु wr अधिनियम की धारा-8 की कार्यवाही प्रचलित है और परिवादी एसोसिएशन का सदस्य भी है। The promoter proposed to commence construction of Towers B2 and Beetle Suites in October 202 and complete these towers by April 2023. The construction of Towers Bi and A2 would commence in May 2022 and would be completed by January 2024. Overall, the four towers in the project would be completed within the next 28 months i.e., January 2024. It is important to mention here that the Authority has directed promoter to complete the balance development work in the project by December 2023. परिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर अनुबन्ध पत्र दिनांक 04.4.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर -4 के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा 36 माह एवं 6 माह की अतिरिक्त अवधि के साथ 42 माह में अर्थात्‌ अधिपत्य 04.05.208 तक अधिपत्य दिया जाना था।

यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में परिवादी दिनांक 02.05.20i8 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक, की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। सचिव, उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा Order under section 8 read with section [! and 37 of the RERA Act दिनांक 04.44. 2024, Vale संख्या- 809/UPRERAPRIJ449]/PMD/P.R. /NCR/202I-22 जारी किया गया, जिसके प्रस्तर 8(0 में परिजोजना के पूर्ण किये जाने हेतु समयावधि का उल्लेख है, जो निम्नवत्‌ है : - Page 6 The promoter proposed to commence construntion of Towers 32 and Beetle Suites in October 202l and complete these towers by April 2023. The construction of Towers Bl and 32 would commence in May 2022 and would be completed by January 2024. Overall, the four towers in the project would be completed within the next 28 months i.e., January 2024. प्रश्नगत प्रकरण में परिवादी द्वारा अधिपत्य एवं विलम्बित अवधि के ब्याज का अनुतोष चाहा गया है, जिस सम्बंध में रेरा अधिनियम की धारा-48 में निम्न प्राविधान उल्लेखित किये गये है:- "]8. (l) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." Page 7 waar यदि प्रतिवादी करार के निबन्धों के अनुसार उसमें दिये गये अवधि तक समय से किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उसके प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का दायी होगा। परन्तु जहां आवंटी परियोजना से बाहर नहीं होना चाहता है, वहां wade द्वारा उसे अधिपत्य Wa जाने तक विलम्ब की प्रति माह के लिए उसे ब्याज दर जोकि विहित की जाए की अदायगी- की जायेगी ।

प्रश्नगत परिवाद में परिवादी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी दशा में रेरा अधिनियम के अन्तर्गत शिकायतकर्ता को राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित डब्स्त प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 78(7) (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by Page 8 the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9. 2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7१% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Page 9

Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartmenv/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,// 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 207/6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent.— Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवरथा के अनुरार ओ.री. गिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त परिवादी मात्र ओ.सी. / सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी ert) दिनांक 7.:0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3--48-65 विविध /ie के द्वारा मॉडल Wire की एब2९0 नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: 77.7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

qa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-प्रणाआह-)/३॥78-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 गें कोविड-49 (Corona Virus Discasc) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी end को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03.2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस Page 4 व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक /विकासकर्ता आवंटी से vad अवधि अर्थात 25.03.2020 से 25.09.2020 तक का कोई facta ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। नैसर्गिक न्याय के ari के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस firey पर पहुंचती है कि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ. सी/सी.सी के साथ जनवरी 2024 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

fa) प्रतिवादी, परिवादी को दिनांक 02.05.2048 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा अधिपत्य ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR +% की दर से दण्ड Alt /penal interest Wirarel द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशिअधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को भुगतान की जाएगी। (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में wr अधिनियम की धारा 2(22)(0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु Page 2 (घ) परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+I% की दर से अधिक देय नहीं होगा। प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनो पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादीगण द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- ep भर | wr ( भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 3