उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 परिवाद संख्या : vasa /03 // 74706 / 2024 गगन नागपाल निवासी-- डी-33, ब्लॉक -डी, कीर्ति नगर वेस्ट दिल्ली बनाम एंथम इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. पता-- 504, प्लॉट न. 47 डीडीए कामर्शिएल काम्पलेक्स, सचदेवा कारपोरेट टॉवर कड़कडडूमा Rec ............... प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व — परिवादी :- श्री अतुल कुमार Rig, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री सिद्धार्थ नंदगानी, अधिवक्ता परिवाद :- परिवादी गगन नागपाल निवासी- डी-33, ब्लॉक -डी, कीर्ति नगर वेस्ट दिल्‍ली द्वारा एंथम इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. के विरूद्ध wr अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- एनसीआर।44 /03/'7706 72024 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:-- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- ae Ee Page 4 4. क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र 2. प्रतिवादी द्वारा प्रेषित इकाई निरस्तीकरण पत्र 3. मांग पत्र प्रतिवादी _ द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- . प्रतिवाद पत्र क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र मांग पत्र निरस्तीकरण पत्र अनुस्मारक पत्र ऑफर ऑफ पजेशन 29.42.2047 अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 28.42.2047 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना French Apartments गौतमबुद्धनगर में टॉवर एच में इकाई संख्या बी-502 बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को रू0 22,08,503/— भुगतान किया गया। परिवादी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि "It is submitted that the final demand letter which has been raised by the answering respondent is in accordance with the flat buyers agreement which was executed between the complainant a Page 2 and the respondent. The cancellation letter issued to the complainant is in accordance with clause no 2 of the builder buyer agreement. As a matter of fact, the possession of the apartment was offered to the complainant vide offer of possession letter datd 29-2-2047 after receipt of occupancy certificate from GNIDA on 28-42-20i7, a reminder dated 23.02.2048, 44.,09.2048 were further sent to the complainant for taking the possession of the apartment. For wasnt of any step towards taking the possession of the apartment and clearing the dues, the company vide letter dated 0.0.2049 exercised its rights of cancelling the apartment as per clause 2 of the builder buyer agreement. After lapse of about 4.5 years from the date of cancellation of the apartment, the complainant has rushed to this Hon'ble Authority challenging the offer of possession sent by the respondent. “’ उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन fear | पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :-- बिन्दु Wes: क्‍या परियोजना विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है? बिन्दु संख्या 2 : क्‍या प्रतिवादी द्वारा इकाई निरस्त किया जाना वैधानिक है? बिन्दु संख्या 3: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है?

निस्तारण बिन्दु संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध क्रेता संप्रवतक अनुबंध पत्र का अवलोकन किया जिससे विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 44.05.2043 को उक्त इकाई हेतु क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र eee eee Page 3 निष्पादित हुआ। Gravel द्वारा प्रस्तुत क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र में इकाई का अधिपत्य दिये जाने का क्लाज अंकित नहीं है। परिवादी द्वारा प्रस्तुत क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र का पृष्ठ संख्या 2,4,6,8,40,42,44 उपलब्ध नहीं है, जिस कारण इकाई का अधिपत्य दिये जाने की तिथि स्पष्ट नहीं है। जहां पर इकाई का अधिपत्य दिये जाने की स्थिति स्पष्ट न हो तो वहां पर माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 / 2047 M/s. Fortune Infrastructure (now known as M/s. Hicon Infrastructure) & ANR. Vs. Trevor’D'lima & Ors में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-:

Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compeusativu. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ एक रीज़नेवल 3 वर्ष समयावधि इस कार्य हेतु अवधारित की जानी होगी। Page 4 उक्त निर्णय क॑ अनुसार परिवादी को इकाई का अधिपत्य क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र निष्पादित होने की तिथि मई 2043 से 3 वर्ष अर्थात मई 20i6 FH प्राप्त हो जाना चाहिए था। जबकि प्रतिवादी को दिसम्बर 2047 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हुआ और परिवादी को SSX ऑफ पजेशन जारी किया गया। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित रही और उसका दायित्व प्रतिवादी पर है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : प्रतिवादी ने परिवादी द्वारा मांग पत्र के अनुसार धनराशि भुगतान न किये जाने पर इकाई निरस्त कर दी गयी। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि प्रतिवादी ने परिवादी का धनराशि भुगतान किये जाने हेतु अनेंको बार मांग पत्र प्रेषित किया गया परन्तु परिवादी ने धनराशि भुगतान नहीं किया। प्रतिवादी ने परिवादी को प्रेषित मांग पत्र का साक्ष्य उपलब्ध कराया जिससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा धनराशि मांग किया गया और परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान न किये जाने पर इकाई जनवरी 202: में इकाई निरस्त कर दिया। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा इकाई निरस्त किया जाना वैधानिक है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 : परिवादी को अनुबंध के अनुसार मई 2046 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। अतः परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी की तिथि तक प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया Page 5 की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 76(7) (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि wired द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser Page 6 ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. / सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 2 (ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. Page 7 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड--49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक // विकासकर्ता आवंटी से saa अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध क्रेता ddan अनुबंध पत्र का अवलोकन किया जिससे विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 44.05.203 को उक्त इकाई हेतु क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। उभयफक्षों द्वारा प्रस्तुत क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र में इकाई का अधिपत्य दिये जाने का genre अंकित नहीं है। परिवादी द्वारा प्रस्तुत क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र का पृष्ठ संख्या 2,4,6,8,0,42,44 Page 8 उपलब्ध नहीं है, जिस कारण इकाई का अधिपत्य दिये जाने की तिथि स्पष्ट नहीं है।

जहां पर इकाई का अधिपत्य दिये जाने की स्थिति स्पष्ट न हो तो वहां पर माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 / 2047 M/s. Fortune Infrastructure (now known as M/s. Hicon Infrastructure) & ANR. Vs. Trevor D'lima & Ors ¥ स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है जिसके अनुसार इकाई अधिपत्य 3 वर्ष अर्थात मई 206 तक प्राप्त हो जाना चाहिए था। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि प्रतिवादी ने परिवादी का धनराशि भुगतान किये जाने हेतु अनेंको बार मांग पत्र प्रेषित किया गया परन्तु परिवादी ने धनराशि भुगतान नहीं किया। प्रतिवादी ने परिवादी को प्रेषित मांग पत्र का साक्ष्य उपलब्ध कराया जिससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा धनराशि मांग किया गया और परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान न किये जाने पर इकाई जनवरी 202। में इकाई निरस्त कर दिया। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा इकाई निरस्त किया जाना वैधानिक है। परिवादी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि इकाई वर्ष 200 में आरक्षित कराया गया जिसका अनुबंध के अनुसार 36 माह में अधिपत्य दिया जाना था परन्तु अभी तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी का धनराशि भुगतान कियागया जिसका विवरण प्रतिवादी ने स्वयं उपलब्ध कराया है। प्रतिवादी ने जानबूझ कर दिसम्बर 20:7 4 ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जिसमें wo 457 लाख का अतिरिक्त धनराशि का मांग किया गया जबकि प्रतिवादी को मात्र रु० 40,000 / भुगतान किया जाना शेष है। प्रतिवादी द्वारा इकाई निरस्त कर दिया गया परन्तु पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने का आदेश दिया जा Page 9 चुका है जिसमें प्रतिवादी द्वारा यह स्वीकार किया गया कि किसी तृतीय पक्ष का सृजन नहीं किया जाएगा।

पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी को अधिभोग प्रमाण पत्र दिसम्बर 2077 में प्राप्त हो गया और प्रतिवादी ने परिवादी के पक्ष में दिसम्बर 20:7 में ही ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया जो पत्रावली पर उपलब्ध है। नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी के पक्ष में आवंटित इकाई को पुर्नस्थापित करते हुये इकाई का अधिपत्य ओ.सी/सी.सी के साथ आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | (ख) प्रतिवादी परिवादी को विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 04.06.20i6 से ओ.सी/सी-.सी प्राप्त होने या. ऑफर ऑफ Geis जो बाद में हो की तिथि तक mMcLR+ 4% की दर से दण्ड ब्याज / penal interest परिवादी को भुगतान करेगा। यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी तथा अवशेष धनराशि परिवादी को भुगतान की जाएगी | (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी Page 0 द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(2०)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+I% की दर से अधिक देय नहीं होगा।

(घ) कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 a परिवादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना Sat अवधि में नहीं की जाएगी। इस आदेश का उल्लंघन उठप्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। उ््प्थ् दिनांक:- ॥/१० पा ( भानु प्रताप सिंह ) सदस्य Sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 2986 4