उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-03 पीठासीन:- ary प्रताप सिंह (सदस्य) . परिवाद संख्या- NCR44/I2/86935/202i सचिन गुप्ता 2. परिवाद संख्या- NCRI44/03/7470/202 SPT SRI ............... 'परिवादीगण ब्नाम रुद्रा बिल्‍्डवेल इन्फ्रा Mofo प्रतिवादी परिवाद:- परिवादी सचिन गुप्ता परिवाद संख्या- NCRI44/I2/86935/202I के साथ of अन्य परिवादी द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद योजित किया गया है। इन दोनों परिवादों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। दोनों परिवाद wal बिल्डवेल इन्फ्रा प्राण्लि० की परियोजना VICTORYONE AMARA से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण भी किया जा सकता है। परिवाद संख्या- ॥४८२।44//2/86935/202, सचिन गुप्ता अग्रणी परिवाद रहेगा। प्रस्तुत परिवाद-पत्रों में परिवादीगणों द्वारा अपनी इकाई विलम्बित ब्याज सहित आधिपत्य दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादीगणों द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैः- 4. आवंटन पत्रों की प्रतियां 2. त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्रों की प्रतियां 3. धनराशि भुगतान की रसीदों की प्रतियां प्रतिवादी द्वारा अपने समर्थन में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये गये है:- न rr अं नअअअबंसस..लल आ एठ86 4 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादीगणों का कथन है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना VICTORYONE AMARA में एक-एक इकाईयां बुक करायी गयी थी। उक्त परिवादीगणों का विवरण निम्नवत्‌ है:- क0 सं0

परिवादीगण द्वारा परिवादीगण की परिवाद सं परिवादीगण का | ,तंटित भुगतान की गयी परिवाद संख्या नाम आवंटित इकाई कुल धनराषि संख्या NCRI44/I2/86935/202! | सचिन गुप्ता. | B-!80! aaa a NCRI44/03/7470/202I अनिता दुकराल | B-404 4,2,759/- परिवादीगणों का कथन है कि इकाईयों के आवंटन के कई वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी प्रतिवादी द्वारा निर्धारित अवधि में अधिपत्य प्रदान नहीं किया गया है तथा सम्बन्धित परियोजना एवं भू-सम्पदा इकाईयों के निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। वर्तमान में भी इतना अधिक विलम्ब होने के पश्चात्‌ प्रतिवादी द्वारा इस सम्बन्ध में कोई प्रगति नहीं की जा रही है। अतः परिवादीगणों द्वारा विलम्बित ब्याज सहित अपनी इकाई का आधिपत्य दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। प्रतिवादी को प्रतिवादपत्र प्रस्तुत करने का अवसर प्रदान किया गया परन्तु प्रतिवादी की ओर से प्रतिवादपत्र प्रस्तुत नहीं किया गया। प्रतिवादी के उपस्थित न होने के कारण प्रतिवादी के विरूद्ध सार्वजानिक नोटिस निर्गत किया गया जो पत्रावली पर उपलब्ध है। अतः प्रतिवादी के विरूद्ध एकपक्षीय (Ex-parte) कार्यवाही किये जाने के आदेश दिये जाते है। Page 2 विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु Hei: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: क्या परिवादीगण विलम्बित ब्याज सहित अपनी इकाई का आधिपत्य पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के

अवलोकन से विदित हुआ कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध निष्पादित हुआ परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी की ओर से परियोजना विलम्बित होने के सम्बंध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया और न कब तक पूर्ण किया जाएगा। इस सम्बंध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुरार यह विदित है कि परिवादीगण द्वारा वर्ष 2044 में इकाई आरक्षित कराई गयी और करीब 8 वर्ष बीत गये परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। इस प्रकार परिवादीगण विलम्बित ब्याज सहित अपनी इकाई का आधिपत्य प्राप्त करने के अधिकारी हैं। तद्नुसार बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :-पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से विदित हुआ कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध निष्पादित हुआ परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का ~ प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवीदी की ओर से परियोजना विलम्बित होने के सम्बंध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया और Page 3 न कब तक पूर्ण किया जाएगा। इस सम्बंध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया | पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुसार यह विदित है कि परिवादीगण द्वारा oY 20i4 में इकाई आरक्षित कराई गयी और करीब 8 वर्ष बीत गये परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ जिस कारण परिवादीगण अपनी इकाई का विलम्बित ब्याज सहित अधिपत्य दिलाये wild क। अनुरोध किया।

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण विलम्बित ब्याज सहित इकाई का अधिपत्य पाने के अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में परिवादीगणों की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:- Section 4(2)(l)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for — sale. Section4(2)()(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(l)(c), \ Seco is not absolved of liability under the agreement for sale. Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to Page 4

give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराषि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराषि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रष्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पढूटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के ia करण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (i) 4 के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the Page 5 entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India+l% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o(iii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४॥0।।२+4% ब्याज की दर से अधिपत्य तक दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक परिवादीगण विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी होगे। ऐसी दशा में परिवादीगण ओ.सी. / सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। Page 6 इसके अतिरिक्त दिनांक 7.40.2048 को Soyo शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या--4740 // 8-3-48--65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल whe के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया हैः- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: #7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the

[Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on __ Fi unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसके अतिरिक्त यह सर्वविदित है कि प्राकृतिक महामारी नामतः alfas—t9 (CoronaVirus Disease) FAST भर में व्याप्त है तथा इसके संकमण का व्यापक प्रभाव सार्वजनिक जन-जीवन पर पड़ा है। इस प्राकृतिक आपदा महागारी की चुनौती से निपटने के लिए विभिन्‍न प्रकार के उपाय किये जा रहे हैं, जिसके परिणाम स्वरूप सार्वजनिक जीवन की लगभग समस्त गतिविधि प्रतिकुल रूप से प्रभावित हुयी है। इसी कारण भू-सम्पदा विनिर्माण क्षेत्र (₹९३॥ ६४० | étor) की समस्त गति विधियाँ में भी विघन पड़ा है। Page 7

सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: o- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक- 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-- 49 (CoronaVirus Disease) को प्राकृतिक आपदा /»महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ रहे है अतः दिनांक- 25.03.2020 से पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक /विकासकर्ता आवंटी से इस अवधि का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। इसके अतिरिक्त कोविड-- 49 की द्वितीय लहर वर्ष 202 में आ जाने के कारण प्राधिकरण द्वारा पुनः अपने आदेष दिनांक- 48.8.2024 में एन०0सी0आर0 में स्थित परियोजनाओं को पूर्ण करने की तिथि में 6+3 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से इस अवधि का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। आदेश (0) प्रतिवादी परिवादीगणों की आवंटित इकाईयों का अधिपत्य ail. सी/सी.सी के साथ दिनांक- 34.42.2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (2) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में वास्तविक अधिपत्य दिये जाने की तिथि ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो तिथि तक mMcrR+Hy की दर से ब्याज /PENAL INTEREST प्रतिवादी द्वारा परिवादीगणों को भुगतान किया जाएगा।

@) परिवादीगणों द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादीगणों द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में er अधिनियम की धारा 2(28)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है Page 8 परन्तु परिवादीगणों द्वारा ब्याज MCLRH% की दर से अधिक देय नहीं होगा। () परिवादीगणों द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व परियोजना में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 30.09.2020 तथा वर्ष 202 में 09 माह की अवधि का ब्याज परिवादीगणों व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश V पर अपलोड किया जाये। | ) ( भानु प्रताप सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9