उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर444 /03 /7302 / 2024 निलिमा मिश्रा और sto एस0एम0 मिश्रा निवासी- सी-404, तरू फेन्डस अपार्टमेंट (प्लाट 29), से0-6, द्वारका, साउथ वेस्ट, 440075, दिल्‍ली 2] परिवादनी बनाम पंचशील बिल्डटेक urfer. पता- एच-469, सेक्टर 63 नोएड़ा, गौतमबुद्धनगर, यू0पी0, Wig "yeah कक प्रंतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादनी : स्वयं, प्रतिवादी : श्री रवि सेठ, प्रतिनिधि परिवाद :- निलिमा मिश्रा और sto एस0एम0 मिश्रा निवासी-- सी-404, TS फेन्डस अपार्टमेंट (प्लाट 29), से०-6, द्वारका, साउथ वेस्ट, 440075, दिल्‍ली द्वारा पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि.के विरूद्ध wr अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- vaellenes44 / 03 //7302// 2024 संस्थित की गयी है। एब8९१ अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादनी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 9 जय 9 एा + WD . आवेदन फार्म दिनांक 24.06.2040 चेक की प्रतिया . भुगतान विवरण . आवंटन पत्र दिनांक 30.40.2040 आफिस सरकूलर . होम लोन wie लिखित अभिकथन . प्रतिउत्तर प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद-पत्र दिनांक- 09.07.2024 2. बोर्ड ऑफ रिसुल्योशन 3. बुकिंग फार्म 4. आवंटन पत्र 5. त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र 6. ट्रैक रिकार्ड विद फाईनेसिंग बैंक 7. फोरकूलजर नोटिस दिनांक 03.40.2046 व 26.09.2046 8. ईमेल दिनांक 03.40.206 9. बैंक स्टेटमेंट पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-

(क) संक्षेप में परिवादनी का.कहना है कि प्रतिवादी arr संचालित परियोजना PANCHSHEEL GREENS PHASE- गौतमबुद्धनगर में इकाई We Flat 604 Block B बुक कराया ॥। था जिसके सापेक्ष परिवादनी द्वारा रू0 48,08,799,/- धनराशि का भुगतान किया गया। परिवादनी ने इकाई का अधित्पय तथा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। Page 2 प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित किया गया है कि "That Allotment letter com BBA is@was entered into between parties on 30.0.2040 specifying detailed terms and conditions for the said Flat. That the complainat was informed and provided copy of said banks notice along with foreclosure letter via E-mail dated 03.0-206 to take necessary steps from his end to resolve the controersy with the bank thereafter inform the answering Respondent accordingly. That it is pertinent to mention here that on both the occasion of above notice received from bank, not only the respondent but bank has also sent him the notices and the complainant preferred not to respond to both parties about his intention of clearing his outstatnding dues. That after paying bank dues in September answering respondent waited for next two months, that good sense might prevail upon the complainant and approach us and clear his dues but unfortunately he preferred to sat with deaf ears. And finally we cancelled his booked unit and allotted the same to a new buyer on 5.2.208.

That booking was cancelled because of his persistint defaults and breach of tripartite agreement and is already been allotted to since another buyer in December 208. Instant complaint is being filed after a gap of almost 30 months his request for restraining the Page 3 (ग) respondent from third party interest and awarding possession and compensation to the complainant. परिवादी द्वारा लिखित अभिकथन में यह अंकित किया गया है "That the complainant has submitted application form on 2.06.2020 and paid requisite booking amount as per demand raised by the promoter. After receipt of requisite amout towards sale conideration. allotment Latter was executed between the complainant and The respondent on 30.0.200 Needless to say, that the Promoter has designed and preparade the Allotment Letter and its terms as per its convenience and got the same singed from the Complainants. That initially the Respondent agreed to handover possession of the . apartment in 27 months but subsequently, vide letter dated 29.40.2044,. ४९ Rspondent extended the date of possession from 27 months to 36 months.

That under the above compelling circumstances, the Complainant have no trust on the Respondent and not having any hope to get his dream Apartment/Flat in near future. The Complainants are not seeing any development work at site. Under these circuumstances, the Complainants are having no option except to file the present Complainants before this Hon,ble Autority. परिवादी द्वारा प्रतिउत्तर में यह अंकित किया गया है "That it is respectfully submitted before this Hon'ble Authority that Page 4 the complaiants have booked apartment in the year 2040 and possession of which was expected to be delivered on of before 20.06.20i3. It is matter of fact that the promoter completely failed to deliver possession of the unit in stipulated period of time inspite of fact that the complainants have paid considerable amout of money and only last instalment was to be paid by the complainants and the same was on possession. That there is no fault at all on part of the complainants toward the promoter. It is promoter who has harassed the complainants by not delivering the apartment in time. If the promoter handed over the apartment to the complainants in time in that case this situation must not arise in any way or in any manner whatsoever. It is therefore, most respectfully prayed that this Hon'ble Authority may graciously be please to allow the Comlainants and grant relied (s) as prayed for, in the interes of Justice.

विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु संख्या : क्‍या परियोजना विलम्बित है ? आय ख्या 2: क्‍या परिवादनी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? ह Page 5 निस्तारण वाद बिन्दु संख्या i- = = पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 30.i0.20i0 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का आवंटन की तिथि से 27 माह में अर्थात जनवरी 2043 तक इकाई का अधिपत्य दिया जाना था, परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के लिए कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुसार परिवादनी को इकाई का अधिपत्य जनवरी 2043 तक प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादनी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। इस प्रकार परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि तक प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल ,अपील Wo 6649-50/20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि ~The period of Interest should close on

April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to ” reap the benefits of her own delay in taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त परिवादी मात्र ओ.सी./सी.सी TT Page 6 अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में तक ब्याज पाने के अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा 'विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 2 (i) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan,of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due" यही दर ardfeat के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान .को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Page 7

qa है कि भारत Wor के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में aifas—i9 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू ware विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करनें में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से var अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादी व .प्रतिवादी के मध्य दिनांक 30.0.200 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का आवंटन की तिथि से 27 माह में अर्थात जनवरी 20:3 तक इकाई का अधिपत्य दिया जाना था, परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के लिए कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया। प्रतिवादी की ओर से इकाई का अधिपत्य दिये जाने की तिथि ५ प्रतिवादपत्र में अंकित नहीं किया गया। चूंकि परिवादनी की ओर से इकाई का अधिपत्य दिलाये जानें का अनुरोध किया गया। Page 8

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादनी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज तथा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होगा। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादनी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ0०0सी0 / Howto के साथ आदेश अपलोड होने की तिथि से 3 माह में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 04.02. 20i3 से दिनांक 30.04.20i6 तक आवंटन पत्र में निहित ब्याज दर से ब्याज देय होगा उसके उपरांत दिनांक 04.05.2046 से ओ0सी0० // सी०सी0 प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद में हो तक MCLR+H% की दर से ब्याज परिवादनी को भुगतान करेगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी तथा शेष अवशेष बची धनराशि परिंवादनी को भुगतान की जांएगी। (ग) परिवादनी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादनी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादनी द्वारा ब्याज ॥/८४+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (ड) परिवादनी द्वारा धनराशि भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स rr Page 9 मैज्योर पीरियड दिनाक -25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादनी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा।

इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (भानु प्रताप a सदस्य Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0