= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम सं० शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण ah Wo | धनराशि रु. / - A. | NCR44/03/72573/202! | सुलक्षना जैन एवं संदीप जैन व-फट्याड | 48 48,92,525/- 2. | NCRI44/02/726/202 | आदित्य बंसल एवं अश् T-4/B-30I bed बंसल | 3. | NCRI44/03/7237/202l | पवन कुमार एवं कोमि T-I/82 | 33,07,0i7/- पवन कुमार बनाम मैसर्स जे.एस.एस बिल्डकॉन प्रा० लि० शिकायतकर्ता सुलक्षना जैन एवं संदीप जैन के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें "NCR MONARCH" परियोजना से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निरतारण किया जा रहा है। शिकायत Wo NCWR44/03/72573/202I सुलक्षना जैन एवं संदीप जैन अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित sia का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष अंतिम सुनवाई के दौरान दिनांक ary, | न > ऊ >अफलफ> फ क्‍ लत | age l rr

= द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज अन्यथा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कर्थन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना NCR MONARCH में यूनिट Wo- T-I/C-45 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 49,63,600/— रुपये के सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 48,92,525 /— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा बी.बी.ए के अनुसार अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 45.4.2006 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज अन्यथा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने ,कथन के समर्थन में आवेदन फार्म, वकालतनामा, बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 42.42.2044, खाता विवरण आदि की छायाप्रतियां रेरा पोर्टल पर अपलोड की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा पीठ के ई-मेल पर जवाब प्रेषित करते हुए कहा गया है कि बिल्डर बायर एणग्रीमेंट दिनांक 42.42.2044 को शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था। विभिन्‍न आदेशों के कारण परियोजना विलम्बित हुई। शिकायतकर्ता के ऊपर 44,98,680,/- रुपये की देय धनराशि बाकी है और वह यह धनराशि देने के लिए बाध्यकारी है, जिससे यूनिट का निमार्ण कार्य पूर्ण किया जा सके और वह मई 2024 तक कब्जा दे सकें। टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है तथा फ्लैट का फिनिशिंग कार्य तीव्र गति से चल रहा है एवं उन्हें परियोजना से सम्बन्धित तीन प्रमाण पत्र प्राप्त हैं एवं अंतिम प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष अंतिम सुनवाई दिनांक 29.09.2024 को कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता को अक्टूबर 2024 तक कब्जा उपलब्ध करा देंगे। Ww eee SF Page 2 a ee «++« विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में जवाब, माननीय सर्वोच्च न्यायालय, माननीय एन.जी.टी एवं एन.सी.एल.टी के आदेश की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के cet को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 7. war शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? 2 क्या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी ca कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह अपनी-जमा धनराशि ब्याज सहित वापस चाहते हैं। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि वह शिकायतकर्ता को अक्टूबर 2024 तक कब्जा उपलब्ध करा देंगे।:

जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से ver जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा we रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- "Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for al Sale or, as the case may be, duly completed by the ( Sf eo | Page 3 = specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed": इस प्रकार dat को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से. ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ ” to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder "I भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अर्थोरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a_ healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent Wy authority, as the case may be, on, en eee (a)protection ‘of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... @any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर“ के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी | इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“[24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing—that—in many cases helpless allottees had approached ‘consumer Jorum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been Passing orders by moulding reliefs by &ranting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so Sorth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved, Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and /9. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically snes «---आआ+----ा+-आ«-----म०ल.. i would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by_moulding reliefs by granting interest,

compensation _to the _allottees, and _ issuing directions for timely completion _of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में ager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 ,// 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason, Firstly ,,,,...७०७०७ Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a ५) home. They would have a legitimate grievance (४ | नन्‍ज--+-++ऊ | Page 6 a the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायात्रय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं Wr एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलग्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “OATS की रिथति, कम्पलीशन की "टाईम लाईन", प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wea dest", विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। रेरा' के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित-में होमा- t RW के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/207 बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः-- 20 "It is apparent that RERA intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to Pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have q). SS ———L———————— लक शिनश किक कक passed and buyers were given the

assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि ka आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के wer-i37 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट- किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व AW Page 8

= में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wen-43/20I9 पायनियर अर्बन लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream _ is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottces are not 6 be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when _ they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का । लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित. अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, | जिससे कि आवंटी अपगे फ्लैटस्‌ पाने से dient 4 हो जाये और उन्हें अपने

सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर | o—————— age 9 लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। qd) || में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

चूंकि विपक्षी द्वारा अक्टूबर 2024 में कब्जा दिये जाने की बात कही गयी है, जिससे विदित है कि परियोजना पूर्णता की ओर है तथा परियोजना के अन्य आवंटी कब्जे हेतु प्रतिक्षारत हैं। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता दिनांक 34.42.2024 तक परियोजना पूर्ण होने पर कब्जा लें। उसके बाद वे स्वयं यूनिट के भविष्य हेतु उपयोग के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते हैं। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में धनराशि का निवेश कब्जे हेतु किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 34.42.2024 तक शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया जाता है, तो उसके Gea बाद शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस किया जाना उपयुक्त होगा। निस्तारण बिन्दु सं०-4 Prema far जाता है। निस्तारण बिन्दु सं०-2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता सहित सभी केताओं को अक्टूबर 2024 तक कब्जा दे देंगे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 42.42.2044 की छायाप्रति अपलोड की गयी है, जिसके प्रस्तर-23 के AW Page 0 अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्‍तानुसार कब्जे की तिथि 42.06.2048 होती है।

यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 43.06.208 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "Section 8()0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer ~~orr-account of suspension or revocation of thie registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nalure in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." fv Page ]] = उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के

अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील vio 6649-50 // 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- KL \ Page 2

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें।. दिनांक 47.40.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना wea-i740 /8-3-48-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, df /) a and facilities of the Project in place on ( } = unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of ‘the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of _ possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत cea एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 frente किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिद्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 43.06.2048 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+] प्रतिशत की at Page 4 / So A 4. — ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। कोविड--49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। | 3. विपक्षी, को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा । 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा | डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार

द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥(07९+] प्रतिशत है। : 4... विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.42.2024 तक कब्जा देने में | असफल रहता है, तो वह दिनांक 34.42.2024 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि MCLRHI प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता का यह दायित्व होगा कि वह यूनिट के सापेक्ष ली गयी बैंक ऋण की धनराशि बैंक को वापस अदा करें| 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित ari के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | Page 5 | — = = आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a’ (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक :- 04/44,/ 2024 Page 6

= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम सं० शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण ah Wo | धनराशि रु. / - A. | NCR44/03/72573/202! | सुलक्षना जैन एवं संदीप जैन व-फट्याड | 48 48,92,525/- 2. | NCRI44/02/726/202 | आदित्य बंसल एवं अश् T-4/B-30I bed बंसल | 3. | NCRI44/03/7237/202l | पवन कुमार एवं कोमि T-I/82 | 33,07,0i7/- पवन कुमार बनाम मैसर्स जे.एस.एस बिल्डकॉन प्रा० लि० शिकायतकर्ता सुलक्षना जैन एवं संदीप जैन के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें "NCR MONARCH" परियोजना से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निरतारण किया जा रहा है। शिकायत Wo NCWR44/03/72573/202I सुलक्षना जैन एवं संदीप जैन अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित sia का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष अंतिम सुनवाई के दौरान दिनांक ary, | न > ऊ >अफलफ> फ क्‍ लत | age l rr

= द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज अन्यथा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कर्थन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना NCR MONARCH में यूनिट Wo- T-I/C-45 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 49,63,600/— रुपये के सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 48,92,525 /— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा बी.बी.ए के अनुसार अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 45.4.2006 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज अन्यथा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने ,कथन के समर्थन में आवेदन फार्म, वकालतनामा, बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 42.42.2044, खाता विवरण आदि की छायाप्रतियां रेरा पोर्टल पर अपलोड की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा पीठ के ई-मेल पर जवाब प्रेषित करते हुए कहा गया है कि बिल्डर बायर एणग्रीमेंट दिनांक 42.42.2044 को शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था। विभिन्‍न आदेशों के कारण परियोजना विलम्बित हुई। शिकायतकर्ता के ऊपर 44,98,680,/- रुपये की देय धनराशि बाकी है और वह यह धनराशि देने के लिए बाध्यकारी है, जिससे यूनिट का निमार्ण कार्य पूर्ण किया जा सके और वह मई 2024 तक कब्जा दे सकें। टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है तथा फ्लैट का फिनिशिंग कार्य तीव्र गति से चल रहा है एवं उन्हें परियोजना से सम्बन्धित तीन प्रमाण पत्र प्राप्त हैं एवं अंतिम प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष अंतिम सुनवाई दिनांक 29.09.2024 को कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता को अक्टूबर 2024 तक कब्जा उपलब्ध करा देंगे। Ww eee SF Page 2 a ee «++« विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में जवाब, माननीय सर्वोच्च न्यायालय, माननीय एन.जी.टी एवं एन.सी.एल.टी के आदेश की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के cet को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 7. war शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? 2 क्या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी ca कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह अपनी-जमा धनराशि ब्याज सहित वापस चाहते हैं। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि वह शिकायतकर्ता को अक्टूबर 2024 तक कब्जा उपलब्ध करा देंगे।:

जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से ver जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा we रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- "Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for al Sale or, as the case may be, duly completed by the ( Sf eo | Page 3 = specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed": इस प्रकार dat को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से. ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ ” to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder "I भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अर्थोरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a_ healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent Wy authority, as the case may be, on, en eee (a)protection ‘of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... @any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर“ के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी | इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“[24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing—that—in many cases helpless allottees had approached ‘consumer Jorum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been Passing orders by moulding reliefs by &ranting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so Sorth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved, Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and /9. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically snes «---आआ+----ा+-आ«-----म०ल.. i would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by_moulding reliefs by granting interest,

compensation _to the _allottees, and _ issuing directions for timely completion _of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में ager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 ,// 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason, Firstly ,,,,...७०७०७ Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a ५) home. They would have a legitimate grievance (४ | नन्‍ज--+-++ऊ | Page 6 a the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायात्रय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं Wr एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलग्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “OATS की रिथति, कम्पलीशन की "टाईम लाईन", प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wea dest", विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। रेरा' के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित-में होमा- t RW के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/207 बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः-- 20 "It is apparent that RERA intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to Pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have q). SS ———L———————— लक शिनश किक कक passed and buyers were given the

assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि ka आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के wer-i37 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट- किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व AW Page 8

= में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wen-43/20I9 पायनियर अर्बन लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream _ is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottces are not 6 be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when _ they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का । लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित. अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, | जिससे कि आवंटी अपगे फ्लैटस्‌ पाने से dient 4 हो जाये और उन्हें अपने

सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर | o—————— age 9 लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। qd) || में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

चूंकि विपक्षी द्वारा अक्टूबर 2024 में कब्जा दिये जाने की बात कही गयी है, जिससे विदित है कि परियोजना पूर्णता की ओर है तथा परियोजना के अन्य आवंटी कब्जे हेतु प्रतिक्षारत हैं। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता दिनांक 34.42.2024 तक परियोजना पूर्ण होने पर कब्जा लें। उसके बाद वे स्वयं यूनिट के भविष्य हेतु उपयोग के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते हैं। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में धनराशि का निवेश कब्जे हेतु किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 34.42.2024 तक शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया जाता है, तो उसके Gea बाद शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस किया जाना उपयुक्त होगा। निस्तारण बिन्दु सं०-4 Prema far जाता है। निस्तारण बिन्दु सं०-2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता सहित सभी केताओं को अक्टूबर 2024 तक कब्जा दे देंगे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 42.42.2044 की छायाप्रति अपलोड की गयी है, जिसके प्रस्तर-23 के AW Page 0 अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्‍तानुसार कब्जे की तिथि 42.06.2048 होती है।

यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 43.06.208 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "Section 8()0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer ~~orr-account of suspension or revocation of thie registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nalure in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." fv Page ]] = उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के

अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील vio 6649-50 // 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- KL \ Page 2

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें।. दिनांक 47.40.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना wea-i740 /8-3-48-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, df /) a and facilities of the Project in place on ( } = unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of ‘the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of _ possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत cea एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 frente किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिद्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 43.06.2048 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+] प्रतिशत की at Page 4 / So A 4. — ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। कोविड--49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। | 3. विपक्षी, को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा । 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा | डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार

द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥(07९+] प्रतिशत है। : 4... विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.42.2024 तक कब्जा देने में | असफल रहता है, तो वह दिनांक 34.42.2024 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि MCLRHI प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता का यह दायित्व होगा कि वह यूनिट के सापेक्ष ली गयी बैंक ऋण की धनराशि बैंक को वापस अदा करें| 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित ari के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | Page 5 | — = = आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a’ (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक :- 04/44,/ 2024 Page 6