U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-4 Present: Smt. Kalpana Mishra, Member Complaint No.: A07244/03/7]92/202 [?] Ashish Ahuja Versus K.2.N. Infra India Pvt. Ltd. The present complaint petition has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant's statement is that the complainant booked Unit Wo-FF/FS-09 in the opposite party's project EMBARK PLAZA, the total price of which is Rs. 32,53,650/-, against which the complainant paid Rs. 25,00,000/- from time to time in installments. The complainant says that the project in question is 2 years delayed, the opposite party has not yet handed over possession of the unit, and the opposite party has also not obtained the required certificates from the competent authority in respect of the project. The complainant also says that the complainant is agreeable to pay the balance amount payable against the unit. Therefore, the complainant has requested possession and interest for the delayed period against the opposite party. In support of the complainant's statement, copies of the agreement dated 04.0520i8, the receipt for the deposited amount dated 26.02.2048, and the email correspondence between the complainant and the opposite party have been filed.

The opposite party, in its reply filed in support of its statement, has said that the complainant applied for a commercial unit in its project EMBARK PLAZA 4, pursuant to which the unit [?] was allotted in favour of [?]. The opposite party says that the complainant has not paid any amount against the unit in question, and the complainant has not provided details of any cheque, demand draft or RTGS in respect of the amount said to have been paid. The opposite party says that it has obtained the completion certificate for the project in question, and if the complainant pays the remaining balance amount, it is agreeable to give the complainant possession of the unit. On the basis of the above statement, the opposite party has requested that the complainant's complaint be dismissed. The opposite party has not filed any documentary evidence in support of its statement. Both parties were heard and the case file was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following issue was framed for consideration: 4... Is the complainant entitled to possession and interest for the delayed period? Decision on Issue [?]

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-4 उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत Ho :- ए०7२44/03/7]92/202 आशीष आहूजा बनाम के.2.एन. इंफ्रा इंडिया प्रा० लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना EMBARK PLAZA में यूनिट Wo-FF/FS-09 बुक की गई थी, जिसकी कुल कीमत 32,53,650 //- रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 25,00,000/— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना 2 वर्ष विलम्बित है और विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये गये हैं। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि वे यूनिट के सापेक्ष देय अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु सहमत हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में अनुबंध पत्र दिनांकित 04.0520i8 जमा धनराशि कर रसीद दिनांकित 26.02.2048, शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य ई-मेल संवाद की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना EMBARK PLAZA 4 वाणिज्यिक यूनिट हेतु आवेदन किया गया है, जिसके अनुक्रम में यूनिट Ge Page १

| का आवंटन = के पक्ष में किया गया। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा किसी भी धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और न ही उक्त भुगतान की गई धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा चेक, डिमांड ड्राफ्ट, आर.टी.जी.एस. क। विवरण उपलब्ध कराया गया। विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्ननत परियोजना के सम्बन्ध में पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है और यदि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किया जाता है तो वे शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान कर हेतु सहमत हैं। उपरोक्त कथन क॑ आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कोई भी अभिलेखीय साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4... क्‍या शिकायतंकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु wea शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना 2 वर्ष विलम्बित है और विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा vera परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये गये हैं। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि वे यूनिट के सापेक्ष देय अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु सहमत हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

जिस विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कि gerd यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा किसी भी धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और न ही उक्त भुगतान की गई धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा चेक, डिमांड ड्राफ्ट, आर.टी.जी.एस. का विवरण उपलब्ध कराया गया। विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है और यदि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किया जाता है तो वे शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान कर हेतु सहमत हैं। Page 2 पत्रावली पर साक्ष्य के रूप में शिकायतकर्ता द्वारा अनुबंध पत्र दिनांकित 04.05.2048, जमा धनराशि कर रसीद दिनांकित 26.02.2048 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। प्रथम स्वरूप शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल किये गये शिकायतकर्ता द्वारा अनुबंध पत्र दिनांकित 04.05.2048 से यह विदित है कि उक्त अनुबंध पत्र उभयपक्षों के मध्य निष्पादित किया गया है और जिसे स्वयं विपक्षी द्वारा प्रमाणित किया गया है, इसके अतिरिक्त साक्ष्य के रूप में जमा धनराशि कर रसीद दिनांकित 26.02.2048 की प्रति दाखिल की गयी है, जो कि विपक्षी द्वारा हस्ताक्षर करते हुए Kort गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल भुगतान विवरण से भी यह स्पष्ट है कि विपक्षी को ए टास्क के माध्यम से उक्त 25,00,000/— रूपये की धनराशि उक्त के सापेक्ष प्राप्त की गई है। उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए उक्त अनुबन्ध में उललेखित शर्तों को स्वीकार किया गया है। इससे यह अवधारित किया जा सकता है कि 'रेरा' अधिनियम की धारा-43 की औपचारिकताएं पूर्ण की गयी हैं, जिसके पश्चात्‌ अनुबन्ध को हस्ताक्षर कराया गया है।

उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित अनुबंध पत्र दिनांकित 04.05.2048 के कब्जा सम्बन्धी प्रस्तर-9.2 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2048 एवं 6 माह की aque अवधि अर्थात्‌ दिनांक 30.06. 2049 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 04.07.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। su २|म्बंध में उल्लेखनीय है कि गाननीय बॉग्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw Page 3

from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के wer 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- “The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with inferest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:“ यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। wi Page 4 जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 20i6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20i6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.208 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध ,/46 के द्वारा मॉडल wre के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- "7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee eum TT Page 5 agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (०0) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज शा Page 6 ः द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है। 4... विपक्षी शिकायतकर्ता से अनुबंध पत्र में उल्‍लेखित प्राविधान के अनुसार ही विभिन्‍न sel में धनराशि की मांग करने का अधिकारी है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :-2/ /oF/ 2022 Korat (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-4 Present: Smt. Kalpana Mishra, Member Complaint No.: A07244/03/7]92/202 [?] Ashish Ahuja Versus K.2.N. Infra India Pvt. Ltd. The present complaint petition has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant's statement is that the complainant booked Unit Wo-FF/FS-09 in the opposite party's project EMBARK PLAZA, the total price of which is Rs. 32,53,650/-, against which the complainant paid Rs. 25,00,000/- from time to time in installments. The complainant says that the project in question is 2 years delayed, the opposite party has not yet handed over possession of the unit, and the opposite party has also not obtained the required certificates from the competent authority in respect of the project. The complainant also says that the complainant is agreeable to pay the balance amount payable against the unit. Therefore, the complainant has requested possession and interest for the delayed period against the opposite party. In support of the complainant's statement, copies of the agreement dated 04.0520i8, the receipt for the deposited amount dated 26.02.2048, and the email correspondence between the complainant and the opposite party have been filed.

The opposite party, in its reply filed in support of its statement, has said that the complainant applied for a commercial unit in its project EMBARK PLAZA 4, pursuant to which the unit [?] was allotted in favour of [?]. The opposite party says that the complainant has not paid any amount against the unit in question, and the complainant has not provided details of any cheque, demand draft or RTGS in respect of the amount said to have been paid. The opposite party says that it has obtained the completion certificate for the project in question, and if the complainant pays the remaining balance amount, it is agreeable to give the complainant possession of the unit. On the basis of the above statement, the opposite party has requested that the complainant's complaint be dismissed. The opposite party has not filed any documentary evidence in support of its statement. Both parties were heard and the case file was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following issue was framed for consideration: 4... Is the complainant entitled to possession and interest for the delayed period? Decision on Issue [?]

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-4 उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत Ho :- ए०7२44/03/7]92/202 आशीष आहूजा बनाम के.2.एन. इंफ्रा इंडिया प्रा० लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना EMBARK PLAZA में यूनिट Wo-FF/FS-09 बुक की गई थी, जिसकी कुल कीमत 32,53,650 //- रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 25,00,000/— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना 2 वर्ष विलम्बित है और विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये गये हैं। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि वे यूनिट के सापेक्ष देय अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु सहमत हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में अनुबंध पत्र दिनांकित 04.0520i8 जमा धनराशि कर रसीद दिनांकित 26.02.2048, शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य ई-मेल संवाद की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना EMBARK PLAZA 4 वाणिज्यिक यूनिट हेतु आवेदन किया गया है, जिसके अनुक्रम में यूनिट Ge Page १

| का आवंटन = के पक्ष में किया गया। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा किसी भी धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और न ही उक्त भुगतान की गई धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा चेक, डिमांड ड्राफ्ट, आर.टी.जी.एस. क। विवरण उपलब्ध कराया गया। विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्ननत परियोजना के सम्बन्ध में पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है और यदि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किया जाता है तो वे शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान कर हेतु सहमत हैं। उपरोक्त कथन क॑ आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कोई भी अभिलेखीय साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4... क्‍या शिकायतंकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु wea शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना 2 वर्ष विलम्बित है और विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा vera परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये गये हैं। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि वे यूनिट के सापेक्ष देय अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु सहमत हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

जिस विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कि gerd यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा किसी भी धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और न ही उक्त भुगतान की गई धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा चेक, डिमांड ड्राफ्ट, आर.टी.जी.एस. का विवरण उपलब्ध कराया गया। विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है और यदि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किया जाता है तो वे शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान कर हेतु सहमत हैं। Page 2 पत्रावली पर साक्ष्य के रूप में शिकायतकर्ता द्वारा अनुबंध पत्र दिनांकित 04.05.2048, जमा धनराशि कर रसीद दिनांकित 26.02.2048 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। प्रथम स्वरूप शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल किये गये शिकायतकर्ता द्वारा अनुबंध पत्र दिनांकित 04.05.2048 से यह विदित है कि उक्त अनुबंध पत्र उभयपक्षों के मध्य निष्पादित किया गया है और जिसे स्वयं विपक्षी द्वारा प्रमाणित किया गया है, इसके अतिरिक्त साक्ष्य के रूप में जमा धनराशि कर रसीद दिनांकित 26.02.2048 की प्रति दाखिल की गयी है, जो कि विपक्षी द्वारा हस्ताक्षर करते हुए Kort गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल भुगतान विवरण से भी यह स्पष्ट है कि विपक्षी को ए टास्क के माध्यम से उक्त 25,00,000/— रूपये की धनराशि उक्त के सापेक्ष प्राप्त की गई है। उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए उक्त अनुबन्ध में उललेखित शर्तों को स्वीकार किया गया है। इससे यह अवधारित किया जा सकता है कि 'रेरा' अधिनियम की धारा-43 की औपचारिकताएं पूर्ण की गयी हैं, जिसके पश्चात्‌ अनुबन्ध को हस्ताक्षर कराया गया है।

उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित अनुबंध पत्र दिनांकित 04.05.2048 के कब्जा सम्बन्धी प्रस्तर-9.2 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2048 एवं 6 माह की aque अवधि अर्थात्‌ दिनांक 30.06. 2049 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 04.07.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। su २|म्बंध में उल्लेखनीय है कि गाननीय बॉग्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw Page 3

from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के wer 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- “The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with inferest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:“ यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। wi Page 4 जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 20i6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20i6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.208 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध ,/46 के द्वारा मॉडल wre के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- "7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee eum TT Page 5 agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (०0) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज शा Page 6 ः द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है। 4... विपक्षी शिकायतकर्ता से अनुबंध पत्र में उल्‍लेखित प्राविधान के अनुसार ही विभिन्‍न sel में धनराशि की मांग करने का अधिकारी है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :-2/ /oF/ 2022 Korat (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7