उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ]२८७२।44/03/7] 63/202] रजनी आहूजा बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम | से दिनांक 26-44-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता स्वयं | उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अमित कुमार उपस्थित हुए। | इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के cat ar विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु | दिनांक 26-74-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 का मुख्य उद्देश्य यह है कि । भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के | अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के Heal or veers किया गया है। | aRI-34(g) में निम्नलिखित प्राविधान है:- | "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 & प्राविधान के | अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी | बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन tered या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। | धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- Page | of 6 E-Court "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, su bject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or | (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

| 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in | such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. | (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को | यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” Page 2 of 6 Py

की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है। धारा-63 Peta यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) | अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक 4 गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। | E-Court प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण | को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न | करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के | अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता | है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन | | कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी | करते हुए दिनांक 45—-05-2022 तक पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 30-42-2024 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये | | प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 04-06-2022 को जारी करते हुए | | विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 30--06-2022 तक Vat आदेश का | अनुपालन कर, अनुपालन sea प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा | कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ |

द्वारा सुनवाई, दिनांक 20-07-2022, दिनांक 40-40-2022, दिनांक 42-42-2022, | दिनांक 06-02-2023 एवं दिनांक 46-05-2023 को की गयी और उक्त तिथि 46-05-2023 को विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया था कि उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण | के सम्बन्ध में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील योजित संख्या: 462 / 2023 योजित की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 46-05-2023 | को ही पत्रावली को Abeyance में रखा गया, जिसके उपरान्त प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा | लिखित प्रार्थना-पत्र दाखिल अवगत कराया गया कि प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में | विपक्षी द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 462,//2023 | योजित की गयी थी, जिसमें मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा vat अपील में सुनवाई के | उपरान्त, दिनांक 24-09-2024 को अंतिम आदेश पारित करते हुए, vad अपील को | खारिज कर दिया गया, जिसके क्रम में प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को | पुनर्स्थापित किये जाने का अनुरोध किया गया। | well / शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत उपर्युक्त प्रार्थना-पत्र को स्वीकार करते हुए, पीठ द्वारा धारा-38, 402) एवं 63 के अन्तर्गत पुनः दिनांक 06-2--2024, | दिनांक. 24-02-2025,.. दिनांक. 46-05-2025,.. दिनांक. 46-07-2025, | | दिनांक 03-09-2025 एवं दिनांक 26-44-2025 को सुनवाई की गयी। Page 3 of 6 E-Court दाखिल करते हुए अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा प्लॉट संख्या एवं स्थान परिवर्तित करते हुए प्रकरण में विलम्ब करने एवं गुमराह करने का प्रयास किया जा रहा है। विपक्षी कम्पनी के पास प्लॉट संख्या एवं स्थान परिवर्तित करने का कोई ठोस कारण नहीं है, क्योंकि सभी स्थान पर निर्माण कार्य एक समान है। इन आधारों पर

प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध उचित एवं शीघ्र कार्रवाई किये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के cof ar विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। wad शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 30-42-2024 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न आदेश पारित किये गये:- “4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतगिण के wiley की | समस्त Baal को अनुबन्ध को अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 28--02--2022 तक ओसी,सी सी सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें और देय era yor प्राप्त कर Perera रजिस्ट्री करायें/ 2 विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 85-/2--2079 से ओ सी, सी सी. प्राप्त किये | जाने की (तिथि अथवा कब्जा ऑफर fare जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ।विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें/ ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में | समायोजित की जायेगी।/ ब्याज की erate देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स tor पीरियड को दुष्टियत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से (दिनांक 25--09--2020 तक परियोजना में हुए ।विलस्ब eg ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही यदि शिक्रायतकर्ता का ale अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भरी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।/ अन्य | शिकायतकर्तायगण के ग्रकरण में अनुबन्ध,/एन्डॉस्मेन्ट पत्र के अनुरूप उपरोक्‍्तानुसार गणना की जायेगी | 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि eer अधिनियम 2076 की धारा 2(०)6) के ATAUR यदि RT लागू होने के बाद wis ब्याज दर आवंटी के wre

से प्रोगोटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज uber द्वारा डिफॉल्ट | किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः fara थुयतान पर थिकायतकर्वा द्वारा भी ॥८77+। प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से कोर्ड धनराशि Rr लायू होने के ae आवंटी से विलम्ब eg Page 4 of 6 ot ययी है तो Raed अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी a वर से | गणना की जायेगी | | 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शथिकायतकतयिण को प्लॉट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप आबिशेषित PT | | 5. इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस | आदेश में प्रतिप्रादित सिद्धान्त के अनचुरुप धनराथि व ब्याज की प्रत्येक मामले में | गणना की जायेगी | 6. इस आदेश का sored Yara (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धारा-63 तथा अन्य Bad ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश । पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो | थिकायतकर्तायण को यह अधिकार होगा कि eer ग्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन कर TAT |” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-42-2024 के | अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को प्रस्तर-04 एवं 02 के अनुसार | दिनांक 28-02-2022 तक प्रार्थी // शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को | अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर, ओ.सी./ सी.सी. सहित भौतिक कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री | | निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित | | किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा दाखिल एवं पोर्टल पर अपलोडेड लिखित

| अनुपालन आख्या, दिनांक 02-07-2025 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट | पेज़ पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-42-2024 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी | द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा देते | हुए, अंतिम saree सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 30-42-2024 के किसी भी | प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। | रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को | क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक | Page 5 of 6 की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 40-04--2026 को संदर्भित की जाती है। | जहाँ तक विपक्षी कम्पनी के कथनानुसार उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध | में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 0 62/2023 योजित की गयी थी, परन्तु sad अपील मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपने अंतिम आदेश, | दिनांक 24-09-2024 के माध्यम से खारिज की जा चुकी है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में प्रश्नगत प्रकरण को वर्तमान में Abeyance में रखे जाने का कोई विधिक आधार एवं औचित्य नहीं है।

अतः सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 30-42-2024 के प्रस्तर-02 के | अनुसार दिनांक 34-03-2026 8 ud विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना कराकर निम्नानुसार कार्यवाही करें:- (क) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील संख्या: 9 62/2023 के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त हुई है, तो उसे तत्काल | welt / शिकायतकर्ता के खाते में स्थानांतरित कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-02 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि में घटाते हुए, अवशेष धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी करायें। (ख) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील संख्या: 9 62/2023 के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त नहीं हुई है, तो ऐसी स्थिति में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-02 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की समस्त धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली | प्रमाण-पत्र जारी करायें। तदोपरान्त पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं. कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 30-42--2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक | अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को | वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 26-02--2026. Pod आर. | अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा। Page 6 of 6