उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायतकर्ता संदीप मिश्रा के साथ 07 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें UCHDPL- Sector-5 ए०४७ से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- 7८२44/08/7960/202] संदीप मिश्रा अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा कम संख्या शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण ] NCR44/08/7960/202 संदीप मिश्रा 2 NCR44/03/763/202I रजनी आहूजा 3 NCR44/02/70459/202 प्रियम्वदा सिंह 4 NCR I44/02/70727/202! प्रियंका सिंह [3 NCR 44/03/72899/202 अनीता गुप्ता Pe | NCR44/03/7285/202 वेद कुमार जायसवाल 7 NCR44/03/7284/202 गोपाल कृष्ण मिश्रा | * | NCR44/05/72926/202 विनोद कुमार बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। 7

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL- $बल०ण-5 Plots 4 प्लॉट संख्या-664, Crestwood Enclave बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 7,94,000/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 45,08,243 //-रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना में सड़क, पानी की लाइन, इलेक्ट्रिक केबल आदि उपलब्ध नहीं है और उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 85 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में We प्लॉन, प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांकित 24.07.2042 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा 8८८०-१5 में प्लॉट संख्या-664 “डेवलपमेंट लिंक्ड We प्लॉन” के अर्न्तगत रि-सेल के माध्यम से खरीदा गया, जिसमें ले-आऊट unforeseen circumstances के कारणों से परिवर्तित कर दिया गया। शिकायतकर्ता को पुन: वही यूनिट आवंटित कर दी गयी। प्लॉट की कुल कीमत (बिना कर के) रू. 49,97,320/- है, जिसमें से शिकायतकर्ता द्वारा 74,54,79i/-— रूपये का भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता पर 56,240,/- रूपये की धनराशि अवशेष है। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। धरना प्रदर्शन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के स्थगन आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्ली ८९ में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त wa 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। बिल्डर बायर Wire के प्रावधानों के अनुसार, जो इस प्राधिकरण का विषय नहीं है, शिकायतकर्ता को Arbitration का आह्वान करना होगा या शिकायतों के निवारण के लिए अन्य फोरम में जाना होगा।

प्रश्नगत प्लॉट मूलतः श्री प्रदीप सभरवाल को आवंटित किया गया था, जिसको बाद में दिनांक 48.05.2049 में हुए अनुबन्ध के कम में संदीप मिश्रा के पक्ष में स्थानांतरित कर दिया गया। शिकायतकर्ता को परियोजना की स्थिति भलिभाँति ज्ञात थी। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “हुडा बनाम राजेराम” में यह निर्णीत किया nag 3 गया है कि पुनः आवंटी के प्रकरण को पूर्व आवंटी के समान तुलना नहीं किया जा सकता और इस प्रिन्सिपल को “गाजियाबाद विकास प्राधिकरण बनाम बलबीर सिंह”, “दर्ष कुमार एवं बैगलोर विकास प्राधिकरण बनाम सिंडिकेंट बैक' में भी निर्णित किया है और इस आब्जर्वेशन को माननीय सर्वोच्य न्यायालय द्वारा “विंग कमांडर अरिफुर रहमान खान एंव आदि बनाम डी.एल.एफ. सर्दन होम्स प्रा0 fo" में पुनः निर्णित किया है और वह शिकायतकर्ता की जमा धनराशि जनवरी 2022 से 4 से 5 किश्तों में वापिस करने हेतु तैयार हैं। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में इन्डॉस्मेन्ट पत्र दिनाक 27092079, पूर्व आवंटी द्वारा यूनिट एन्डॉस किये जाने सम्बन्धी आवेदन पत्र, शपथ पत्र दिनांकित 23.04.2049 की प्रति, इन्डेमिनिटी कम अन्डरटेकिंग ऑफ नॉमिनी की प्रति, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6239 / 2049 “विंग कमांडर अरिफुर रहमान खान एंव आदि बनाम डी.एल.एफ. सर्दन होम्स gio fo” में पारित आदेश की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 0 क्या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? 2... क्या लिमिटेशन एक्ट के प्राविधान रेरा की प्रोसीडिग्स्‌ में लागू होते हैं ?

3 क्या प्रश्नगत प्रकरणों में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” की नजीर लागू होगी अथवा नहीं ? 4. क्या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 5. क्या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन ait होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नही है? 6. aa शिकायतकर्ता के पक्ष में प्लॉट स्थानांतरित किये जाने की तिथि से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किया जाना उचित है ? 7. क्या बिल्डर के प्रस्ताव पर शिकायतकर्तागण को जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? 2x 8. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Geri इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु रेश अधिनियम की धारा-4(2)()(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और यदि निर्धारित समय-सीमा में यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असफल रहते हैं, तो उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता।

इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है किः- 86. On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature. 256. "Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in OW

agreement for sale. Section 4(2)0)(0) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर रेरा में पंजीकरण के समय एक नई समय सीमा दे सकता है, किन्तु var समयावधि रेरा के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन Wen" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्ननत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः: वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु ter-7 निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या लिमिटेशन एक्ट के प्राविधान रेरा की प्रोसीडिग्स्‌ में लागू होते हैं ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा (गोपाल कृष्ण मिश्रा) के प्रकरण में प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए Sa दुग्गल बनाम चंडीगढ़ ओवरसीज प्रा0 लि0 एवं अन्य” में पंजाब भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश का उल्लेख किया गया है और कहा है कि लिमिटेशन एक्ट, 4963 के अनुकमांक संख्या-443 के अनुसार वह प्रकरण जहाँ वाद योजित किये जाने की कोई निर्धारित अवधि स्पष्ट न हो, वहाँ शिकायतकर्ता को वादहेतुक (Cause of Action) SIA होने के 3 वर्ष के अन्तर्गत शिकायत योजित की जा सकती है। अतः पंजाब भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा पारित उपरोक्त १९ 6 आदेश के अनुरूप प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 व इसके अधीन बनाये गये नियम विवादों के निस्तारण हेतु एक ‘on wees” व्यवस्था देते है। रेरा के अन्तर्गत की जाने वाली इस संक्षिप्त कार्यवाही (Summary Proceeding) में न तो शिकायत दर्ज करने के लिए कोई समयसीमा दी गई है और न ही लिमिटेशन एक्ट, 4963 के प्राविधानों को लागू करने के लिए कोई विशेष प्राविधान दिया गया है। प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को अभी तक प्लॉटस्‌ का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः प्रश्नगत शिकायत में रेरा अधिनियम, 20i6 की emis के प्राविधान पूर्ण रूप से लागू होगें। वर्णित तथ्यों के आधार पर विपक्षी का तर्क बलहीन है और स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि प्रश्नगत प्रकरणों में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” की नजीर लागू होगी अथवा नहीं? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” में दिनांक 47.05.2007 को पारित आदेश उद्धरत करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट के दर में काफी बढ़ोत्तरी हो जाने के कारण विलम्ब ब्याज एवं क्षतिपूर्ति का कोई औचित्य नहीं है। विपक्षी द्वारा उललेखित नज़ीर “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम Ride बैंक” रेरा लागू होने से पूर्व की है तथा वर्तमान प्रकरण में मूल इकाई उपलब्ध न हो सकने के कारण वैकल्पिक इकाई का कब्जा ऑफर करने का मामला न होने के कारण दोनो के तथ्यों में भिन्‍नता है। अतः इनका कोई प्रभाव नहीं होगा और रेरा अधिनियम में यह प्राविधान है कि यदि परियोजना विलम्बित है, तो अधिनियम की IMs के अन्तर्गत क्रेता को यह अधिकार है कि वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रह सकते हैं। ऐसे में विपक्षी का तर्क स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Peake किया जाता है। 4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के स्थगन आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्ली NcR # बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 2049 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रात: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। S. No. Reason Time Period | | Stay on project by Hon'ble January 202-January 207 Supreme Court of India 2 As per NGT order Ban on{| November 20I7- January 208 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 3 As per NGT order Ban on| October 20l8- December 20i8 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 4 As per NGT order Ban on] October 20I9- January 2020 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 5 Ban on Construction due to the} March 2020-September 2020 Pandemic (Covid-9) y

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य,/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with रि5.] Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील we-i3020/7985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial के ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.::.20:9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.20I9 से दिनांक 09.:2.20:9) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक Ua 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर sey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। a 0 निस्तारण बिन्दु संख्या-5 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का ger है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आरिंट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है।

इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “aed WR एम.जी.एफ. लैन्ड लिमिटेड बनाम आफताब सिंह” 20I8 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- “55. In view of the afore-going discussion, we arrive at the following conclusions: (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable; (ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution; (iii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; (iv) Section 2(3)of the Arbitration Act recognizes schemes under other legislations that make disputes non- arbitrable and

माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 20i6 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य”, (20I6) I0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी Qs 37 लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं fest के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-6 बिन्दु संख्या-6 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्तागण के पक्ष में यूनिट स्थानांतरित किये जाने की तिथि से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किया जाना उचित है ?

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत प्लॉट मूलतः श्री प्रदीप सभरवाल को आवंटित किया गया था, जिसको बाद में दिनांक 48.05.20i9 को हुए अनुबन्ध के कम में माया बिल्डकॉन wo लि0 के va में स्थानांतरित कर दिया गया। शिकायतकर्ता को परियोजना की स्थिति भलिभाँति ज्ञात थी। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “हुडा बनाम राजेराम” में यह निर्णीत किया गया है कि पुनः आवंटी के प्रकरण को पूर्व आवंटी के समान तुलना नहीं किया जा सकता और इस प्रिन्सिपल को “गाजियाबाद विकास प्राधिकरण बनाम बलबीर सिंह”, “दर्ष कुमार में भी निर्णित किया है और इस आब्जर्वेशन को माननीय सर्वोच्य न्यायालय द्वारा “विंग कमांडर अरिफुर रहमान खान एंव आदि बनाम डी.एल.एफ. ada होम्स oo feo” में पुनः निर्णित किया है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-3409 ,// 2003 "हरियाणा ada डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम दीवान सिंह" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2048 के प्रस्तर-8 में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"One signifact aspect to be noticed is that the respendent is not the allottee who was allotted the plot in 990, but a re- allottee who was re-allotted the plot in April 998. When he was offered possesion of the plot in May 998, he found that a part of it was used for purpose of road. Thereafter, the applicant even offered a alternative plot. The respondent however rushed to the District Forum in 999, hardly within a year of re-allotment. The allegations of inordiante delay, negligence, harassment on the part of the appellant in a complaint filed by a re-allottee, within one year of re-allotment, appears to be hallow and without merit. In this factual background, having regard to the aS 2 principles laid down in GDA v. Balbir Singh (2004) 5 SCC 65, HUDA v. Darsh Kumar (2005) 9 SCC 449 and Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank (2007) 6 SCC 7I], the award of interest was not warranted. A re-allottee in !998 cannot obviously be awarded interest from 992 on the amounts paid by the original allottee in 990 on the ground that the original allottee was not offered delivery in 990.

उपरोक्त वाद में विपक्षी द्वारा नये आवंटी को प्लॉट का पुनः आवंटन अप्रैल 908 में किये जाने के बाद, विपक्षी ने नये आवंटी को कब्जा मई t998 में ऑफर किया, जिसको नये आवंटी द्वारा स्वीकार्य नहीं किया गया, जिसको देखते हुए विपक्षी ने नये आवंटी को वैकल्पिक प्लॉट का भी ऑफर किया, परन्तु नये आवंटी ने प्लॉट का पुनः आवंटन किये जाने की तिथि से एक वर्ष के भीतर वर्ष 4999 में उपभोक्ता फोरम के समक्ष वाद योजित कर दिया और नये आवंटी ने कब्जा प्राप्त किये जाने के लिए प्रतीक्षा नहीं किया, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करते हुए यह कहा गया है कि नये आवंटी को स्पष्ट रूप से वर्ष 4992 से मूल आवंटी द्वारा भुगतान की गयी धनराशि पर ब्याज नहीं दिया जा सकता है, जिसका कब्जा मूल आवंटी को वर्ष 4990 में नहीं दिया गया। इसके अतिरिक्त माननीय waka न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-2384 / 2003 (सिविल अपील संख्या-2382,/ 2003 एवं सिविल अपील WeN-343 / 2003 सहित) "हरियाणा ada डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम राजे राम" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2008 के प्रस्तर-7 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Respondents in the three appeals are not the original allottees. They are re-allottees to whom re-allotment was made by the appellant in the years 994, 997 and 996 resepctively. They were aware, when the plots were re- alloted to them, that there was delay (either in forming the layout itself or delay in delivering the allotted the plot on account of encroachment etc.). In spite of it, they took re-allotment. Their cases cannot be compared to cases of original allottees who were made to wait for a decade or more for delivery and thus put to mental agony and harassment. They were aware that time for performance was not stipulated as the essence of the allotment of contract and the original allottees had / aX 33 accepted the delay. The appellant offered posession to respondents (re-allottee) and they took possession of the respective plots on 27.6.2002, 2].3.2000 and 3.9.999 respectively. They aproached the District Forum in 997, within a short period from the dates of re-allotment in their favour. They had not paid the full price when they approached the District Forum. In the circumstances, having regard to the priniciples laid down by this Court in Ghaziabad Development Authority v. Balbir Singh- 2004 (5) SCC 65, Darsh Kumar (supra) and Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank - 2007 (6) SCC 7i, we are of the view that the award of the interest was neither warranted nor justified.

इसके अतिरिक्त माननीय NCDRC द्वारा VT वाद संख्या- 4702 /20i6 "शलभ निगम बनाम ऑरिस इंफ्रास्ट्रक्चर प्राणलि0" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2008 के प्रस्तर-7 में अभिनिर्धारित किया गया है कि — 24. It is seen that the present complainant is a susequent allottee, who purchased the apartment from the original buyer on 3.08.20i2 and endoresement in the allotment letter was made on 05.09.20I2. In the case of refund, the complaiant shall be entitiled only to get interest from the date when his name was endorsed on the allotment i.e. from 5.9.202 as observed by Hon'ble Supreme Court in Haryana Urban Development Authority vs. Diwas Singh, (200) 4 SCC 770. It has been observed that :- ae the award of interest was not warranted. A re-allottee in 2998 cannot obviously be awarded interest from 7992 on the amounts paid by the original allottee in 7990 on the ground that the original allottee was not offered delivery in 7990.” इसके अतिरिक्त माननीय NCDRC द्वारा उपभोक्ता वाद संख्या- 427 /2074 "श्री सतीश कुमार पाण्डेय व अन्य बनाम मैसर्स यूनिटेक लिमिटेड" में पारित आदेश दिनांक 08.06.2045 के प्रस्तर-49 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 9, For the reasons stated hereinabove, I am of the considered view that the opposite party should handover Ds , 44

possession of the apartments booked by the complainants on or before the last date stipulated in the letter of the opposite party dated 27-05-20I5. In the cases of those complainants who are the initial allottees of the apartments or who acquired the same within one year of the initial allotment, the opposite party should also pay compensation to them in the form of simple interest at the rate of 2% per annum with effect from the date of possession stipulated in the agreement till the date on which the possession is actually handed over to them. The persons who purchased the flats within one year of the initial allotment, ought to be treated at par with the initial allottees, because atleast two more years being. still available to the opposite party at the time of purchase by them, they could not have anticipated that the builder will not be able to honour its commitment, as regards the stipulated date of delivery of possession. No separate compensation for the mental agony, harassment and suffering needs to be paid by the opposite party to the complainants. However, in the case of those complainants who acquire the flats by way of resale more than one year after the initial allotment, the opposite party should pay compensation in the form of simple interest at the rate of 2% per annum with effect from three years from the date of the repurchase till the_date_on which the possession is delivered to them. As in other cases no compensation would be

payable for the first three years from the date of initial allotment of the flat. For the interregnum i.e. between three years from the date of initial allotment and three years from the date of repurchase by them, compensation shall be paid by the opposite party at the rate of Rs.5/- per sq. ft. of the super area in terms of clause 4.c of the buyers agreement. I am awarding lesser compensation to those purchased the flat from the initial allottee more than one year after the date of initial allotment, considering the decision of the Hon’ble Supreme Court in Haryana Urban Development Authority Vs. Raje Ram, AIR 2009 SC 2030. °K छ यद्यपि प्रस्तुत प्रकरणों में अनुबन्ध ही हस्तान्तरण के बाद कराया गया है व वहीं तिथियाँ लागू होगीं। उक्त नजीरों के परिपेक्ष्य A endorsement की तिथि से ही विलम्ब राशि देय होगी। तदनुसार बिन्दु संख्या-6 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-7 निस्तारण बिन्दु संख्या-7 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या बिल्डर के प्रस्ताव पर शिकायतकर्तागण को जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता की जमा धनराशि जनवरी 2022 से 4 से 5 किश्तों में वापिस करने हेतु तैयार है। इस सम्बन्ध में ta अधिनियम की orr-ia() में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- Section 78 (0) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, -

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. at , SS 46

इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी मूल शिकायत में कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को जमा धनराशि वापस करने हेतु प्रस्ताव किया गया, किन्तु शिकायतकर्तागण कब्जा चाह रहें हैं। नियमतः रेरा के प्राविधानों के अनुसार विपक्षी उसी दशा में धनराशि वापस कर सकता है, जहाँ यह स्पष्ट हो कि विपक्षी अपनी परियोजना पूर्ण करने में असमर्थ हैं या उनके द्वारा परियोजना का परित्यक्त (Abandoned) किया गया et) प्रकरणों में ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं है। ऐसी स्थिति में विपक्षी अपनी स्वेच्छानुसार अनुतोष प्रदान करने का निर्धारण नहीं कर सकता है तथा यह दोनों पक्षों की सहमति से ही सम्भव है। तदनुसार बिन्दु संख्या-7 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-8 निस्तारण बिन्दु संख्या-8 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में सड़क, पानी की लाइन, इलेक्ट्रिक केबल आदि उपलब्ध नहीं है और उनके द्वारा yea यूनिट के सापेक्ष 85 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर प्लॉट एलॉटी ae दिनांक 24.07.20I2 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें निर्माण एवं कब्जे के pees के अनुसार शिकायतकर्ता को अपने आवंटित प्लॉट पर भवन का निर्माण कार्य हेतु, सक्षम प्राधिकरण से प्लॉन स्वीकृत कराकर, विपक्षी से कब्जे हेतु सूचना प्राप्त करने की तिथि से 3 वर्ष में निर्माण कराया जाना था एवं प्रस्तर-3.2 के अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना भेजे जाने के 30 दिनों में शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करना था। विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना नहीं दी गयी है और न ही निर्माण कार्य शुरू किये जाने की तिथि wv 7 स्पष्ट की गयी है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 /20:7 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि —

"Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e, the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रकरण में शिकायतकर्ता के पक्ष में एन्डॉस्मेन्ट दिनांक 27.09.2049 की तिथि से ही विलम्ब धनराशि की गणना की जायेगी। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-6 में निस्तारण किया गया है।) पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं है, जिससे ‘qs ze f& enodorsement के साथ विपक्षी द्वारा यह कमिटमेन्ट दिया गया है कि विलम्ब सम्बन्धी अनुबन्ध के प्रस्तर पूर्ण तिथियों के अनुरूप रहेंगे। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- v 8

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 27.09209 + 68 दिन अर्थात्‌ 05.42.2049 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay o i9 interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to py: 20 MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)() में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-8 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के प्लॉटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 28.02.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 05.:2.20i9 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध / FSS पत्र के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। ah 24

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(28)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को wey का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप अधिरोपित करेगें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-3० /(+ />| (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण