E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ--0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/03/702/202I अश्विनी कुमार चौधरी बनाम गौड़संस रियलटेक प्रा.लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 06-03-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर welt / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री आशा जैन मदान उपस्थित हुईं तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री परीक्षित शर्मा उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cof को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 06-03-2025 को ही सुरक्षित की गयी। उक्त अंतिम सुनवाई, दिनांक 06-03-2025 के दौरान उभय पक्षों के मध्य यह सहमति हुई कि प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, शिकायतकर्ता की अवशेष धनराशि के भुगतान तथा विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज पर कोई प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना प्राप्त/ दिया जायेगा, परन्तु उभय पक्षों द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य एवं प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि वर्तमान समय में विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिया जा चुका हो, जिसे प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार कर लिया गया हो। उपर्युक्त तथ्य ऑर्डरशीट में वर्णित हैं, जो कि कम्प्लेन्ट to पर अपलोडेड है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का Page | of 0 E-Court | शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम | के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(2), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- ""'34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन taredt या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:- 40. (I) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. Page 2 of 0 E-Court

धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनालल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा wr पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक t0-04—-2024 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22--09-2024 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 02--05-2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20-05-2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्ा प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 23-08-2024, दिनांक 46-40-2024, दिनांक 27-42-2024 एवं दिनांक 06-03-2025 को की गयी। विपक्षी कम्पनी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 09-40-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत अंतिम आदेश, दिनांक 22-09-202 को पारित किया war) प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 375,/ 2022 योजित की गयी थी, जिसमें मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा अपने अंतिम आदेश, दिनांक Page 3 of 0 E-Court

07-05-2024 के माध्यम से फोर्स मैज्योर की अवधि के मद में प्रदान की गयी 90 दिनों की छूट /लाभ को XK (set aside) कर दिया गया sik weit / शिकायतकर्ता को देय विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान, दिनांक 44-08-20:7 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अर्थात्‌ दिनांक 40-05-2049 तक अवधि के लिए करने हेतु निर्देशित किया गया तथा अवशेष आदेश को यथावत्‌ रखा गया। विपक्षी कम्पनी द्वारा gata परियोजना,यूनिट का निर्माण कार्य पहले ही पूर्ण किया जा चुका है और सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी./ सी.सी, दिनांक 40-05-2049 को प्राप्त किया जा चुका है तथा उसी दिन अर्थात्‌ दिनांक 40-05-2049 को ही प्रार्थी / शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। विपक्षी कम्पनी द्वारा आदेश, दिनांक 22-09-2024 के अनुपालन में प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता की अवशेष धनराशि से w2,9:,8:6/— (वैधानिक टीडीएस शुल्क की कटौती के उपरान्त) की धनराशि समायोजित की गयी, जो कि कस्टमर लेजर, दिनांक 48-44-2024 में प्रदर्शित है। मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपने अंतिम आदेश, दिनांक 07-05-2024 के माध्यम से धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-09-2024 में संशोधन के बाद, विपक्षी कम्पनी को रू.48,645 //- की अतिरिक्त धनराशि का भुगतान करने के लिए बाध्य किया गया था। इस सम्बन्ध में, विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को दिनांक 06-07-2024 को एक ई-मेल भेजा, जिसमें oe सूचित किया गया कि उपर्युक्त धनराशि को समायोजित करने के बाद, दिनांक 05-07-2024 तक प्रार्थी / शिकायतकर्ता पर कुल बकाया धनराशि रू.6,46,649,/- है। विपक्षी कम्पनी ने प्रार्थी / शिकायतकर्ता से दिनांक 05-07-2024 तक देय उपर्युक्त कुल अवशेष धनराशि का भुगतान करने एवं कब्जे व पंजीकरण सम्बन्धी औपचारिकतायें पूर्ण करने के बाद, प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने का अनुरोध किया गया, परन्तु प्रार्थी / शिकायतकर्ता, अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने विफल रहे हैं, जिस कारण विपक्षी कम्पनी, प्रार्थी / शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराने में असमर्थ है।

इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी,शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने तथा कब्जे एवं पंजीकरण की औपचारिकतायें पूर्ण करने हेतु निर्देशित किये जाने तथा उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों के आधार पर प्रश्नगत प्रकरण में धारा-63 के अन्तर्गत अग्रिम कार्यवाही समाप्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में पीठ द्वारा ona के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-09-202 की प्रति, अपील संख्या: 375,/2022 एवं 376,/2022 में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित समेकित आदेश, दिनांक 07-05-2024 की प्रति, ओ.सी.,/ सी.सी., दिनांक 40-05-2049 की प्रति, ऑफर फॉर पोजेशन पत्र, दिनांक 40-05-2049 की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, प्रार्थी / शिकायतकर्ता Page 4 of 0 E-Court प्रेषित ई-मेल, दिनांक o6—07—2024 की प्रति दाखिल की गयी हैं।

प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा लिखित जवाब, दिनांक 26-72-2024 दाखिल करते हुए कहा “गया है कि पीठ द्वारा oes के अन्तर्गत अंतिम आदेश, दिनांक 22-09-2024 को पारित किया गया, जिसको मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपने आदेश, दिनांक 07-05-2024 को संशोधित किया गया है, जिसमें विलम्बित अवधि के ब्याज को दिनांक t0-7:-20:7 के स्थान पर दिनांक 4-08-207 से देय कर दिया। दिनांक 46-44-2024 को आवंटी ने साइट का दौरा किया और पाया कि फ्लैट अभी अपूर्ण है। दिनांक 46-44-2024 और उसके बाद दिनांक 44-05—2022 को ली गई तस्‍वीरों की प्रतियाँ संलग्न हैं। विपक्षी कम्पनी द्वारा दिनांक 47-44-202' को भेजे गये ई-मेल के माध्यम से आवंटी को कब्जे से सम्बन्धित आवश्यक कार्यवाई पूर्ण करने हेतु अपने कार्यालय आने का अनुरोध करते हुए, विपक्षी कम्पनी ने स्वीकार किया था कि पीठ द्वारा निर्देश संख्या: 04 पर पारित आदेश के अनुपालन में, प्रश्नगत यूनिट का निर्माण कार्य प्रगति पर है। ई-मेल, दिनांक 4-42-2024 के माध्यम से विपक्षी कम्पनी द्वारा आवंटी को यूनिट के तैयार होने की सूचना देते हुए, चाबी उपलब्ध कराने के लिए कुछ दस्तावेजों के साथ कार्यालय आने को कहा गया था। उपर्युक्त घटनाक्रम से यह विदित है कि यूनिट, दिनांक 44-42-2024 से पूर्व आवंटी को उपलब्ध कराने हेतु तैयार नहीं थी। क्रियान्वयन हेतु आवेदन प्रस्तुत करने के बाद विपक्षी कम्पनी द्वारा ई-मेल, दिनांक 09-04--2024 के माध्यम से प्रार्थी // शिकायतकर्ता को सूचित किया गया कि उनके द्वारा wera शुल्क/पंजीकरण के रूप में wi99,700/—- की धनराशि देय है। निर्देश संख्या: 04 के अनुसार प्रार्थी, शिकायतकर्ता को कभी भी कोई ओ.सी./सी.सी. अग्रेषित नहीं किया गया, जिसके बिना दिनांक 44-42--2024 का कथित कब्जा भी अपूर्ण है। विपक्षी कम्पनी द्वारा ©5,57,857.4/— की उठाई गयी माँग पूर्ण रूप से अवैध है। दिनांक 42-04--2024 एवं दिनांक 06-07-2024 तक माँगी गयी धनराशि में भारी असमानता है। गणना किये गये ब्याज का विवरण आज तक प्रार्थी ,/शिकायतकर्ता को उपलब्ध नहीं कराया गया है और अतिरिक्त धनराशि वापस नहीं की गयी है। विपक्षी कम्पनी द्वारा न तो सही MCLR पर गणना की गयी है और न ही अवैध रूप से काटे गये टीडीएस का भुगतान, प्रार्थी / शिकायतकर्ता को किया गया। प्रार्थी / शिकायतकर्ता पर कोई रखरखाव शुल्क देय नहीं है, क्योंकि well ,/, शिकायतकर्ता को दुर्भावानापूर्ण एवं जानबूझकर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने से इनकार किया गया है और प्रार्थी, शिकायतकर्ता की ओर कोई विलम्ब नहीं हुआ है। विपक्षी कम्पनी द्वारा एक वर्ष का अग्रिम रखरखाव शुल्क पहले ही चार्ज किया जा चुका है। इसलिए उक्त मद में माँग किया जाना न केवल दोहरा भुगतान है, बल्कि बिना किसी आधार के भी है। प्रार्थी/ शिकायतकर्ता पर कोई AAO शुल्क देय नहीं है, क्योंकि मा. अपीलीय अधिकरण एवं मा. रेरा द्वारा जारी विभिन्‍न निर्देशों का पालन करने में विपक्षी कम्पनी द्वारा

Page 5 of 0 Pt 4 E-Court = किया गया है और न ही प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता पर कोई विलम्बित अवधि का ब्याज देय है। विपक्षी कम्पनी द्वारा विभिन्‍न मदों में माँगी जा रही धनराशि अवैधानिक एवं विधि विरूद्ध है। well / शिकायतकर्ता, सदैव अपने फ्लैट का कब्जा प्राप्त करने के लिए तैयार तथा इच्छुक हैं। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का mel /“ शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख किया गया है। इन आधारों ue welt / शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी कम्पनी को शीघ्र ओ.सी. 7AM. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराये जाने तथा आदेश, दिनांक 22-09-2024 के निर्देश संख्या: 04 के अनुपालन में देय KPT शुल्क प्राप्त करते हुए, नियमानुसार पंजीकृत कराने हेतु निर्देशित किये जाने एवं दिनांक 44-08-2047 से आज की तिथि तक देय विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान करने तथा वाद व्यय के मद में रू.4,50,000,//- की धनराशि का भुगतान किये जाने एवं धारा-63 के अन्तर्गत विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध दण्डात्मक कार्यवाही किये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-09-2024 की प्रति, अपील संख्या: 375,/2022 एवं 376 / 2022 में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित समेकित आदेश, दिनांक 07-05-2024 की प्रति, फोटोग्राफ्स, विभिन्‍न ई-मेल संवाद की प्रतियाँ, कैल्कुलेशन शीट, अन्य मा. न्यायालयों द्वारा पारित आदेश निर्णयों की प्रतियाँ, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। yeaa शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा ops के अन्तर्गत दिनाक 22—-09-202 को निम्न आदेश पारित किये गयेः- 4, विपक्षी को aera किया जाता है कि वह थिकायतकतगयिण के ghey को अनुबन्ध के अनुसार yor कशकर दिनांक 30-7-2027 से पूर्व ओसी,“सीसी सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें और देय स्टाम्प Yor प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री BT | 2 विपक्षी थिकायतकर्ता (अश्विनी कुमार चौधरी) को दिनाक 70-.77-2077 से ओसी: area किये जाने की तिथि ॥0--05--207/9 तक की अवधि के लिए थिकायतकर्ता द्वारा जमा धनयाथि पर facta ब्याज के रूप में MCLR+ अ्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्वित करें तथा Page 6 ०0 f F

थिकायतकर्ता (आशीष कुमार एवं Ra चौधरी) को दिनाक 25-72--2077 से one ग्राप्त किये जाने की तिथि ॥0--05--207/9 तक की अवधि को लिए शथिकायतकर्ता ant जगा धनराशि पर fare ब्याज के रूप में MCLR+ Sead ब्याज अदा करना छुनिश्वित करें/ दोनों थिकायतकर्ताओं के प्रकरणों में ब्याज की उपरोक्त धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी/ ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकतायिण को वापस की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेश अधिनियम 2076 की धारा Acai) के AGAR यदि रेरा aT होने के ae wie ब्याज दर aad के ere से ग्रोमोटर द्वार लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेयगा। अतः fread भुगतान पर शिकायतकतयिण द्वारा भी #८7#+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से कोर्ड TRY RT लागू होने के बाद आवंटी से fora eg ली गयी है तो Read अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी / 4. इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। 5. इस आदेश का sort भ्रू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076की धार-69 तथा अन्य TAT ग्राविधानों के अन्तर्गत ashe होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया ort | 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो थिकायतकतायिण को यह अधिकार होगा कि रेश प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा TPT |”

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-09-2024 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 30-44-2024 से पूर्व wed यूनिट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था। उपर्युक्त आदेश, दिनांक 22-09-2024 के विरूद्ध प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 375,/ 2022 योजित की गयी थी, जिसमें मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा अपने अंतिम आदेश, दिनांक 07-05-2024 के माध्यम से पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22--09-2024 के निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 में फोर्स मैज्योर की अवधि के मद में प्रदान की गयी 90 दिनों की छूट,/लाभ को XE (set aside) कर दिया गया और विपक्षी कम्पनी Page 7 of 0 E-Court प्रा्थी / शिकायतकर्ता को देय विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान, दिनांक 44-08-2047 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अर्थात्‌ दिनांक 40-05-2049 तक अवधि के लिए करने हेतु निर्देशित किया गया। अवशेष आदेश यथावत्‌ बना रहेगा, सम्बन्धी आदेश पारित किये गये।

मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपील संख्या: 375,/2022 एवं अपील संख्या: 376,// 2022 में दिनांक 07-05-2024 को निम्न समेकित अंतिम आदेश पारित किया गया:- €,,76, In view of the aforesaid analysis, we come to the conclusion that the relaxation of 90 days granted by the Regulatory Authority to the Promoter/respondent treating as 'force majeure’ due to various orders of NGT and Hon'ble Supreme Court, which resulted in stoppage of the construction work, is not in consonance with the provisions of the 4206. and the observation/direction of the Regulatory Authority to that effect deserves to be set aside. 77. Accordingly the appeal is partly allowed. Direction no. (2) of the impugned order is modified to the extent that delay interest to complainant Ashwani Kumar Chaudhary on the deposited amount at the rate of MCLR+I% shall be paid from 74.08.2077 till the date of receipt of OC i.e. 40.05.2079 and delay interest to complainants Ashish Kumar and Ritu Chaudhary from 25.09.207 till the date of receipt of OC i.e. 0.05.20I9. Rest of the directions of the impugned order are upheld”

परन्तु विपक्षी कम्पनी अपनी अनुपालन आख्या, दिनांक 09-40-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-09-2024 तथा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित उपर्युक्त आदेश, दिनांक 07-05-2024 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः उपरोक्त समस्त तथ्यों से यह स्पष्ट है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-09-2024 तथा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित उपर्युक्त आदेश, दिनांक 07-05-2024 का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-09-202 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं Page 8 of 0 E-Court रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 45-09-2025 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित उपर्युक्त आदेश, दिनांक 07-05-2024 के WER संख्या: 46 एवं 47 के अनुसार दिनांक 05-09-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत emr3i, दिनांक 22-09-202 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि प्रार्थी / शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल (७०००४) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा स्रीआईटी बनाम हिमाचल ग्देश आवास विकास परिषद 2077 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 2" 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh vy. Land Acquisition Collector (7997 224 ITR 55 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and उ7 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 794.4 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRC) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to Page 9 of 0 E-Court the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 94A of the Income-tax Act.

40, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way - Of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. 4. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय soared विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर गोहाली क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव मुटनेजा 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी wee राजकुमार Re T अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 2027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ है-

28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 7659/] which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-202 and our order dated 4-3-2024, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the Sth instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. ae: आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 47--07-2025. -/भूसरेड्डी) अध्यक्ष, रेरा। Page 0 of 0