उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या. शिकायत संख्या _शिकायतकर्तागण 4 NCR44/03/702/202 अश्विनी कुमार चौधरी 2 0८२44/03/7698/2020। | आशीष कुमार एवं Ry चौधरी बनाम dad गौड़संस रियलटेक to feo शिकायतकर्ता अश्विनी कुमार चौधरी के साथ ot अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना i6th Park xz ; & 52. x a S . Of id निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCR44/03/702/202 अश्विनी कुमार चौधरी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने एवं रजिस्ट्री कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना 6॥ Park View, Gaur Yamuna City में यूनिट संख्या-70-]53 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल मूल्य 28,57,500/—- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता gre 28,05,484 //- रूपये की धनराशि विपक्षी को अदा की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोगाना पूर्ण कर कब्णा दिये ort का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने एवं रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है। गे

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करने एवं पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित करने के बाद शिकायतकर्ता द्वारा लिखित सबमिशन दिनांकित 28.06.2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि दिनांक 08.08.2043 को 2,93,962/— रूपये का भुगतान करते हुए यूनिट बुक करायी गयी है। यूनिट की कुल कीमत 28,54,500,/- रूपये + जी.एस. टी. है। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांकित 4.08.2044 से पूर्व दिनांक 0.08.204 को यूनिट के कूल कीमत का 50 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। यूनिट का कब्जा बुकिंग की तिथि अथवा सेंग्शन प्लॉन की तिथि, जो भी बाद में हो, से 42 माह + 3 माह फिट आऊट पीरियड में दिया जाना था। 42 माह की अवधि बुकिंग की तिथि से शुरू की जानी चाहिए। ऐसे में दिनांक 07.02.2047 को कब्जा दिया जाना चाहिए था। दिनांक 25.03.20i4 को प्लॉन सेंग्शन हुआ है। यदि सेंग्शन प्लॉन की तिथि से 42 माह की गणना की जाती है, तो भी रहने योग्य कब्जा दिनांक 24.:220I7 तक दिया जाना था। यूनिट की कुल कीमत (28,54,500,/- रूपये + जी.एस.टी.) के सापेक्ष दिनांक 25.05.20i8 तक 28,05,484/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। दिनांक 0.05.20i9 को ऑफर फॉर पोजेशन पत्र जारी करते हुए शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि का भुगतान करने एवं नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट प्राप्त किये जाने हेतु कहा गया और यह कहते हुए कि रजिस्ट्री कराये जाने के बाद, फाईनल टच दिया जायेगा, जिसमें 45 से 60 दिनों का समय लगेगा। ऐसी स्थिति में कब्जा ऑफर किये जाने पर फ्लैट तैयार नहीं था। शिकायतकर्ता द्वारा कई बार यह अनुरोध किया गया था

कब्जे हेतु तैयार की जा चुकी हो और विपक्षी द्वारा वैसे भी पहले अकाउन्टस्‌ एवं शिकायतकर्ता को देय प्रतिकर को सेटेल किया जाना चाहिए, जिसमें 5 प्रतिशत की धनराशि समायोजित कर लेनी चाहिए। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की ओर से भेजे गये यूनिट निरस्तीकरण नोटिस को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दिनांकित 28.06.2024, परियोजना के फोटोग्राफ्स, प्रत्युत्तर दिनांकित 9.06.2024, आवंटन पत्र दिनांक 47.08.20:4, Wert प्लॉन स्वीकृति पत्र दिनांक 25.03.2074, aitme ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक t0.052009, मौंग wa दिनांक t0.05.20i9, ई गेल ware, यूनिट निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 20.04.2024, जमा धनराशि की रसीदें, माननीय न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों की प्रतिलिपियाँ, प्राधिकरण द्वारा अन्य शिकायत संख्याओं में पारित आदेशों की प्रतिलिपियाँ आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। » 3

विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित 20.04.2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना i6th ParkView, Gaur Yamuna City 4 यूनिट WI-53], Block-D बुक करायी गयी, जिसके कम में आवंटन पत्र दिनांक 44.08.204 को जारी किया गया। आवंटन पत्र में यह अंकित है कि यूनिट का कब्जा बुकिंग की तिथि अथवा सेंग्शन प्लॉन की तिथि, जो भी बाद में हो, से 42 माह + 3 माह फिट आऊट पीरियड में दिया जाना है। चूंकि परियोजना का सेंग्शन दिनांक 25.03.2044 को हुआ है। ऐसी स्थिति में कब्जा ऑफर किये जाने की प्रस्तावित तिथि 7.02.20i8 + 6 माह अर्थात्‌ दिनांक 44.08.2048 है। प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. दिनांक 40.05.2049 को प्राप्त किया जा चुका है और उसी दिन गाँग पत्र के साथ ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र जारी किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। आवंटन पत्र के प्रस्तर-23 में यह प्राविधान है कि यदि शिकायतकर्ता अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं करता है, तो उसपर पैनालटी अधिरोपित की जा सकती है और यूनिट भी निरस्त की जा सकती है। परियोजना में देरी जानबूझकर नहीं की गयी है और यह नियंत्रण से परे है। NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को देखते हुए निर्माण कार्य पर रोक लगाई गयी है। कई वर्षों में विभिन्‍न-विभिन्‍न अवधियों के लिए सक्षम न्यायालयों द्वारा निर्माण कार्य पर रोक लगाया जाता रहा है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं। वर्ष 2020 में कोविड-49 के कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है। फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए 274 दिनों का

अनुस्मारक भेजते हुए यह कहा गया है कि यदि उनके द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है, तो उनकी यूनिट निरस्त कर दी जायेगी। ame: दिनांक 20.04.2024 को उनकी यूनिट अनुबन्ध के अनुसार निरस्त कर दी गयी है। अतः शिकफायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्‍त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 24.06.2024 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त नहीं की गयी है और परियोजना का ओ.सी. दिनांक 40.05.2049 का प्राप्त किया जा चुका है। उक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित है और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडिड है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में टॉवर-«, 8, 2, 0, 8, 9, 6 wd K का ओ.सी. दिनांक 0.05.2079, अनुस्मारक पत्र दिनांक 05.08.20:9, यूनिट निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 20.04.2024 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के cel को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये :- SS 4 (; क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2) क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु dea-4 बिन्दु Ger-7 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि परियोजना में देरी जानबूझकर नहीं की गयी है और यह नियंत्रण से परे है। NCR F बढ़ते हुए प्रदूषण को देखते हुए निर्माण कार्य पर रोक लगाई गयी है। कई वर्षों में विभिन्‍न-विभिन्‍न अवधियों के लिए सक्षम न्यायालयों द्वारा निर्माण कार्य पर रोक लगाया जाता रहा है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं। वर्ष 2020 में कोविड-49 के कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है। or OT में दिनांक एएठ52075 से दिनांक TOUS DOIG तक कौ जवधि SO दिन) के लिए, दिनांक 40.44.2046 से दिनांक 09.04.2047 तक की अवधि (3 दिन) के लिए, वर्ष 2047 में दिनांक 09.4.2047 से दिनांक 27.44.20:7 तक की अवधि (9 दिन) के लिए, माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा शिकायत WEI-ADI/NCRI44/07/56387/2020 “अजय रावत बनाम गौड़संस रियलटेक प्रा0 feo” में उक्त अवधि को फोर्स मैज्योर की परिधि में माना है। वर्ष 20:8 में दिनांक 04.44.20i8 से दिनांक 40.44.20:8 तक की अवधि (40 दिन) के लिए, वर्ष 2049 से वर्ष 2020 में दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.209 तक की अवधि (5 दिन) एवं दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक की अवधि (402 दिन) के लिए । इसके अतिरिक्त निर्माण कार्य पुनः शुरू किये जाने हेतु 73 दिनों का समय दिये जाने का अनुरोध किया गया है। अतः फोर्स मैज्योर की अवधि के मद में कुल o74 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र के पृष्ठ संख्या-4 पर फोर्स मैज्योर को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :- ‘) (4

Force Majeure Clause:- means any event or combination of events or circumstances beyond the control of the company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the company's ability to perform obligations under this allotment, which shall include but not be limited to: (a) "Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters (b)- explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. (c) Strikes or lock outs, industrial dispute. (d) No-availability or cement, steel or other construction material due to strikes of manufacutres, supplies, transporters or other intermediaries or due to any reason whatever. (¢) War and hostilities or was, riots, bandh, act of terrorism or civil commotion (f) The promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court that prevents or restricts the party/company jrom complying with any or all the terms and conditions as agreed in this allotment; or

(g) any legislation, order or rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority(ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said project/said Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices notifications by the competent authority(ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or; for any reason whatsoever." उपरोक्‍्तानुसार फोर्स मैज्योर की जो परिस्थितियाँ अंकित की गयी है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो का उल्लेख किया है, जो कि प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुईं। फोर्स मैज्योर की परिभाषा में लॉक-आऊट सम्मिलित है। इसके अतिरिक्त न्यायालय द्वारा न VIM आदेश, न्यायालय के अन्य और सरकार द्वारा जारी किये गये निर्देश सम्मिलित हैं। कब्जा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन देना था। आवंटन पत्र के प्रस्तर-47 में निम्नलिखित veers किया गया है :- ॥]7, That the construction of the project is likely to be completed as per the rescribed schedule, however the following can effect to that, regular and timely payments by the allottee(s), availability of building material etc., change of laws by Government/ local authorities any/ court orders/ force majeure circumstances etc. No claim by way of damage, compensation shall lie against the company in case of delay in handing over the possessionon account of the aforesaid reasons or any other reasons beyond the control of the company. "

माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.04.205 के पृष्ठ संख्या-6 पर निम्नलिखित उललेखित है :- "In these circumstances we hereby direct state of U.P., NOIDA and Greater NOIDA Authority, HUDA, State of Haryana and NCT, Delhi to immediately stoppage of COTTON ati Vitios Of att the baiting shown ti thie छा report as well as at other sites wherever, construction is being carried _on in violation to the direction of NGT as well as the MoEF guideline of 200. This action shall be taken and complied with by all the state government, authorities and Police of each district particularly falling in the NCR, Delhi. The compliance report shall be submitted by the next date that is !0" April, 205 to the Tribunal. Wherever the construction activities are not stopped by service of this order by the authorities upon the builders, the authority shall seal such building and report the matter to the Tribunal." उक्त आदेश से स्पष्ट है कि यदि माननीय एन.जी.टी. व MoEF की TESA के अनुसार निर्माण किया जाता है, तो उस पर कोई प्रतिबन्ध नहीं है। माननीय, एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक १0.44.2046 के पृष्ठ संख्या-47 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- है "6, All the construction, demolition activities and transportation of construction material shall be stopped temporarily till the ambient air quality standards are brought down below the severe pollution standards afore- stated." List the matter for further directions on 9th January, 207.

साक्ष्य द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि vat अस्थाई आदेश कब तक लागू रहा एवं दिनांक 09.04.20:7 को क्‍या आदेश पारित हुए। माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.4.2047 के पृष्ठ संख्या-6 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- l. All the construction (structural) activity of any kind in the entire NCR is hereby prohibited and will not be carried on by any person, private or Government Authority in the entire NCR till the next date of hearing. However, the internal finishing and interior work (causing no dust whatsoever) where no construction material is used can be carried on. Hist these matters On Testy that ७ TH Noveniber, 20I7 when we will consider whether these directions should be vacated or continued for any longer time. माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 47.4.20i7 के पृष्ठ संख्या-5 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- The Eastern and Western Express highway have already been permitted and are hereby permitted to continue their construction work but all construction activity should take all preventive and precautionary steps to ensure that they do not generate pollution by dust which is beyond the prescribed limits. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील WeT-73029/ 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. ‘hey have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and ——sbesides liable for violation of the order passed by this || ््््््ररः Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित aide दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है : In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

॥|2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6,00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to “Ye U 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय woe. /EPA के आदेश दिनांक 09.4.20I7 एवं दिनांक 47.4.207 में 9 दिन (दिनांक 09..2047 से दिनांक 47.44.207), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में 40 दिन (दिनांक 04.4.2048 से दिनांक 0.47.208), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.40.2049 में 2.5 दिन (दिनांक 26.0.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक Wty 6 बजे से सुबह 6 बजे तक), दिनांक 04.4.209 में 5 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 08..20I9 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, 5 जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक ठठल250ठव में पृ..." प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.:4.20i9 से दिनांक 09.2.2079) एवं 33 दिन (56+2) (दिनांक 0.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 9+]0+2.5+35+33 = 89.5 (90 in round figures) दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय है 0 धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु dea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने एवं रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित 20.04.202 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना [6 ParkView, Gaur Yamuna City में यूनिट GN-53, Block-D बुक करायी गयी, जिसके कम में आवंटन पत्र दिनांक 44.08.2074 को जारी किया गया। आवंटन पत्र में यह अंकित है कि यूनिट का कब्जा बुकिंग की तिथि अथवा सेंग्शन प्लॉन की तिथि, जो भी बाद में हो, से 42 माह + 3 माह फिट आऊट पीरियड में दिया जाना है। चूंकि परियोजना का Gert दिनांक 25.03.204 को हुआ है। ऐसी स्थिति में कब्जा ऑफर किये जाने की प्रस्तावित तिथि 44.02.208 + 6 माह अर्थात्‌ दिनांक 44.08.2048 है। प्रश्नगनत परियोजना का ओ.सी. दिनांक 40.05.2049 को प्राप्त किया जा चुका है और उसी दिन माँग पत्र के साथ ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र जारी किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 24.06.2024 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त नहीं की गयी है, जिससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता की afte “alive” है और शिकायतकर्ता द्वारा उठाये गये निरस्तीकरण के तर्क पर कोई निर्णय दिया जाना अपेक्षित नहीं है और वैसे भी धनराशि वापस न करने की स्थिति में निरस्तीकरण प्रक्रिया अपूर्ण है। रेरा एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Section 78 (४) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, -

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or है 4] (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the-allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. पत्रावली पर दाखिल aided पत्र दिनांक 44.08.20I4 के पृष्ठ संख्या-2 पर निम्नलिखित उल्लेख है :- The construction is likely to be completed on + one qurter i.e. three months fit out period. उपरोक्त उल्लेखित प्राविधान में कब्जा दिये जाने की तिथि अंकित नहीं की गयी है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 /20i7 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

"Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20I4. Further there o/ 42 is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में आवंटन पत्र दिनांक 44.08.2074 को जारी किया गया है। अतः शिकायतकर्ता को दिनांक 44.08.2044 से 3 वर्ष अर्थात्‌ दिनांक 44.08.20i7 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है।

प्रश्नणत परियोजना का ओ.सी. दिनांक 40.05.2049 को प्राप्त किया जा चुका है और उसी दिन माँग पत्र के साथ ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र जारी किया जा चुका है। स्पष्टतया 3 माह का फिट आऊट पीरियड ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र जारी किये जाने के बाद से ही माना जायेगा। आवंटन पत्र दिनांक 44.08.2044 के WOR में कस्ट्रक्शन लिंक प्लॉन है और रेरा अधिनियम के अनुसार कब्जा ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने के बाद ही ऑफर किया जा सकता है। इसी आवंटन पत्र के प्रस्तर-20 में फिट आऊट पीरियड का प्राविधान है, जो कि निम्नलिखित उलल्‍लेखित है :- 20. That although all the makor construction of the apartments will be completed however, the final touch i.e. installation of sanitary ware, kitchen sink, CP fittings, hardware accessories, final touch of paint etc.* will be done during the "Fit Out Period" of one quarter. It has been experienced that if the final touch to an apartment has been given and the possession delays as the allottee(s) do not proceed with, the said finished apartment gets deteriorates within a spand of time. Therefore the concept of Fit- out period has been adopted and being applied. The said "Fit Out period" is also in order to facilitate to complying with the requisite formality viz. obtaining NOC Jrom the accounts department of the company, registration of sub lease deed etc. the Final touch to the apartment Ei 3

shall be given after the registration of sub-lease deed. the final touch will take 20 to 30 days for an individual apartment and the owner(s) may get these final installations done in his/her/their own presence, if desired SO. आवंटन पत्र सपठित रेरा अधिनियम, ata / ah. प्राप्त होने एवं कब्जा ऑफर करने के बाद उपरोक्त उल्लेखित प्रस्तर-20 के फिट आऊट की प्रक्रिया शुरू की जानी है, जिसमें अंतिम भुगतान भी शिकायतकर्ता ex Mar जाना है, जिससे अकाउन्टस्‌ सैटेल किये जा सकें और फिट आऊट के साथ सब-लीज Bs की प्रक्रिया आदि पूर्ण की जा सकें | अन्य शिकायतकर्ता (आशीष कुमार एवं रितू चौधरी) के प्रकरण में जारी आवंटन पत्र दिनांक 43.06.2044 के पृष्ठ संख्या-2 के अवलोकन से विदित है कि परियोजना का निर्माण कार्य बुकिंग /सेंग्शन प्लॉन की स्वीकृति की तिथि, जो भी बाद में हो, से 42 माह में पूर्ण किया जाना था। इसके अतिरिक्त 3 माह फिट आऊट का भी प्राविधान है, जो अनुबन्ध के प्रस्तर-20 में परिभाषित है तथा ऑफर ऑफ पोजेशन की तिथि से प्रारम्भ होगा। सेंग्शन प्लॉन स्वीकृत होने की तिथि 25.03.2004 है एवं बुकिंग की तिथि 08.08.2043 है। ऐसे में उपरोक्तानुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता आशीष कुमार एवं Re चौधरी को सेंग्शन प्लॉन स्वीकृत होने की तिथि 25.03.2074 से 42 माह अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2047 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा sR अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। रेश अधिनियम की धारा-48 में कब्जा... देने की एग्रीमेन्ट की तिथि के बाद विलम्ब धनराशि दिये जाने की व्यवस्था है ना कि 6 माह के बाद से। अतः स्पष्टतया परियोजना विलम्बित है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance afler April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " » 44 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 90 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है।) अतः oR शिकायतकर्ता (अश्विनी कुमार चौधरी) को दिनांक 44.08.2047 + 90 दिन अर्थात्‌ दिनांक t0.:7.2077 से ओ.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 40.05.2049 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है तथा शिकायतकर्ता (आशीष कुमार एवं रितू चौधरी) को दिनांक 25.09.2047 + 90 दिन अर्थात्‌ दिनांक 25.2.20i7 से ओ.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 40.05.2049 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such lime as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Ga के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल DS 45 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा var धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि :-

(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; eee है, तो शज्य cep ggg} —___ तक (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2006 के अधीन दिनांक 4 7.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के wey 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottce under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" 0५ १6 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+L प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिटस्‌ को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.47.202 से पूर्व ओ.सी / सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

fret शिकायतकर्ता (अश्विनी कूमार चौधरी) को दिनांक t0.44.20I7 WA से ओ. सी. प्राप्त किये जाने की तिथि i0.0520I9 तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें तथा शिकायतकर्ता (आशीष कुमार एवं रितू चौधरी) को दिनांक 25.42.2047 से ओ.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 40.0520I9 तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRHH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। दोनों शिकायतकर्ताओं के प्रकरणों में ब्याज की उपरोक्त धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्तागण को वापस की जायेगी। 3, विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(००)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी ४(॥॥९+। प्रतिशत की ब्याज दर से Bo देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी vy है से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। 5. इस आदेश का vera भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो

शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-229-2 of / 2024 he. ie bes epee = eee rs | (अध्यक्ष) क्‍ उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 5०४७ छन्कें७४ग)ं ee