उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-॥ श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष == #o शिकायत संख्या | . शिकायतकर्तागण . NCRI44/03/52893/2020 राजीव त्यागी 2. NCRI44/02/5089/2020 तृष्ति कौर... 3... स्टार44/02/5047/2020 ह तृष्ति कौर... = NCRI44/02/50870/2020 | कुसुम लता अग्रवाल... 5. NCRI44/02/50872/2020 सरिता मौर्य 6. कह ee अतुल बच्चु न NCRI44/02/50885/2020 वीना मेहता. ! = . NCRI44/03/52522/2020 m दलीप कौर 9. पिटारा44/03/52853/2020.. | राजीव कुमार सक्सेना 0. | फ्टारा44/03/52884/2020... राजीव कुमार सक्सेना IL. NCRI44/03/52887/2020 . राजीव कुमार सक्सेना 2 NCRI44/03/52892/2020 | दीप्ति नागर बनाम यू टी.सी. सॉफ्टेक प्राएलि0 शिकायतकर्ता राजीव त्यागी के साथ 44 अन्य शिकायततकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें UTC SOFTECH परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत सं0 NCRI44/03/52893/2020 प्रतिमा कुमारी अग्रणी वाद रहेगा। का ॥ प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UTC SOFTECH में यूनिट संख्या-&/604 बुक कराया गया था, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर fait के आधार पर 8,56,852/-— रुपये का भुगतान किया

गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की ais के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 02.42.2043, जमा धनराशि की रशीदें आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर 4 में अंकित किया गया है कि परियोजना पूर्ण की जा चुकी है तथा परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त दिनांक 05.03.2020 को प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी का कहना है कि कुछ अप्रत्याशी घटनाओं के कारण परियोजना को पूर्ण करने में विलम्ब हुआ | विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता बकाया धनराशि का भुगतान करके कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, डिमांड लैटर, परियोजना से सम्बन्धित सर्टीफिकेट्स, अधिभोग प्रमाण-पत्र दिनांक 05.03.2020 की प्रति आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्षों के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये 4... कया शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु सं0 4

शिकायतकर्ता का कहना है विपक्षी अनुबंधित अविध में कब्जा देने में असफल रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध दिनांक 02.42.203 के WR 47(a) में निर्माण कार्य 36 माह एयं 6 माह '(ग्रेस पीरियड) गें रागाप्त कर कब्जा देने का कथन किया गया है, इस प्रकार कब्जा देने की अनुबन्धानुसार तिथि 02.06.2047 थी, किन्तु विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा देने में असमर्थ रहा है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबंधित अवधि के पश्चात शिकायतकर्ता को ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा दिये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के “नीलकमल र्यिलटर्स waar प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section |8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason. he is lable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf’ including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." art: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलग्ब cen मूज धगराशि qe ब्याज देय होगा, क्योंकि west द्वारा उका धनराशि का ore किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया on सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर i8 के अनुसार परियोजना के विलम्ब की अवधि में १0 /-रुपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त धनराशि अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि — "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 46, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. ” अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेश के प्राविधानों के arta प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा अनुसार विलंबित अवधि के आने के बाद दिनांक 07.05.20I6 से रेरा के प्राविधानो के में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में

पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट॒टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of 0९६४४॥) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- up he Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules, Within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना नन्‍्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि on शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी .४८.0+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

इसके अतिरिक्त दिनांक 7.:0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740/8-3-48-65 fafar/ie के द्वारा मॉडल wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on unless there is delay or failure due to war, flood, drought fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को @ifas—t9 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। निस्तारण बिन्दु सं०-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैट को आवंटन पत्र /अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर एवं आदेश के ays = के अनुसार समायोजन के उपरान्त मांग पत्र जारी कर ओ.सी./ सी.सी. सहित दिनांक 34.04.2024 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 02.06.2077 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी | 3, यदि aed की ओर से कोई धनराशि बिल्डर को देय रहती है तो धारा Azad) के प्राविधानों के अनुरूप बिल्डर McLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ही ब्याज ले। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित Mari के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 5. ufe विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। 6. इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक: - \\ / "! /2020 ताकत (राजीव कुमार, अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण