उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-04 उपस्थिति :- श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCR44/03/5288/2020 संदीप अग्रवाल बनाम ग्रीन बे इंफ्रास्ट्रक्चर प्राएणलि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Greenbay Golf Village ¥ यूनिट WSN-B-4 बुक की गयी थी, जिसके लिए उनके द्वारा विपक्षी को समय-समय पर किश्तों के आधार. पर कुल 90,7,500 // -- रुपये का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता के द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में पहचान पत्र, आवंटन पत्र दिनांक 45.05.2044, जमा धनराशि की रसीदें, खाता विवरण, लिखित बहस आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को कंफर्मेशन अनुबंध के प्रस्तर-4.4 के अनुसार कब्जा 48 माह तथा 90 दिन की ग्रेस अवधि सहित दिया जाना था, किंतु कुछ अप्रत्याशित घटनाओं के कारण परियोजना को पूर्ण करने में विलम्ब हुआ। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि किसानों द्वारा किये गये आन्दोलनों एवं दायर os

|| गये विभिन्‍न मुकदमों के कारण परियोजना को पूर्ण करने में देरी हुई और फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण प्राधिकरण से अपेक्षित स्वीकृतियां प्राप्त॑ करने में देरी हुई। विपक्षी का यह भी कहना है कि YEIDA के द्वारा एक ce डीड दिनांक 27.03.2042 को विपक्षी के साथ निष्पादित की गयी थी, जिसके उपरान्त दिनांक 28.03.202 को YEIDA ® art पोज़ेशन सट्रिफिकेट भी प्रदान किया गया, किन्तु भौतिक कब्जा नहीं fear गया। विपक्षी के द्वारा दिनांक 08.08.2042 को YEIDA से भौतिक कब्जे हेतु आग्रह किया गया तथा कब्जे की तिथि को शून्य अवधि घोषित करने की मांग की गई। जिसके ond दिनांक 04.02.2043 को शाग्रा9& के द्वारा विपक्षी को पत्र भेजा गया, जिसमें दिनांक 27.03.2042 से दिनांक 29.0:.20i3 तक के समय को शून्य अवधि माना गया। विपक्षी के द्वारा कथन किया गया है कि yeEIDA से विवाद होने के कारण शिकायतकर्ता को कब्जा देने में विलम्ब हुआ। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि दिनांक 29.42.2047 के द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र दिया गया, जिसके उपरांत शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया गया, किन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा नहीं लिया गया। YEIDA के द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र को निरस्त कर दिया गया। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश दिनांक 09.42.20I9 के अनुसार सुबह 6 बजे से शाम 6 बजे तक ही कंस्ट्रक्शन कार्य के लिए अनुमति दी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ एवं फरवरी 2020 से कोविड-49 के चलते कंस्ट्रक्शन कार्य अत्यधिक प्रभावित हुआ। विपक्षी अपनी परियोजना को पूर्ण करने को तत्पर है तथा उसके द्वारा कथन किया गया है कि दिनांक 34.03.2024 तक शिकायतकर्ता को कब्जा दे दिया जाएगा।

विपक्षी के द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, शपथ पत्र एवं माननीय उच्च न्यायालय के आदेश आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी की परियोजना रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण क्रमांक UPRERAPRJ9320 है। विपक्षी द्वारा रेरा के समक्ष परियोजना के प्रारम्भ होने की तिथि 04.06.2042 एवं परियोजना के पूर्ण. होने की तिथि 34.42.207 दी गयी है। : पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- ' 4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई यदि हां तो प्रभाव ? 2. क्या विपक्षी की परियोजना ऑन Wet की श्रेणी में है एवं क्या इस परियोजना की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार रेरा को है ? 3. कया शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु Wo 4 बिन्दु सं?) 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक स्थगन आदेश, निर्णय व feat से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्र मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में अभिनिर्धारित किया गया है:- #7447, On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure eas ee |

conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 2074-45, The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 204 in Savitri Devi v. State of U.P. (2075) 7 SCC 27. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 2077 to 205 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त ऑब्जर्वेशन से यह स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20:5 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई erm आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20:5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चत्तम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 204 से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर grea नहीं था, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया | 4 [4 अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है।

यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य अनुबन्ध दिनांक 45.05.2044 को निष्पादित किया गया है एवं विपक्षी द्वारा अंकित प्रकरण में शून्य अवधि दिनांक 27.03.2042 से दिनांक 29.04.2043 तक थी। अतः विपक्षी का यह तर्क है कि शून्य अवधि का लाभ दिया जाए। विपक्षी का यह तर्क उचित प्रतीत होता है एवं साथ ही साथ यह भी स्पष्ट किया जाता है कि शिकायतकर्ता द्वारा भी इस अवधि में यदि कोई ब्याज देय है, तो वह देय नहीं होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2 बिन्दु Wo 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी की परियोजना ऑन गोईंग की श्रेणी में है? विपक्षी द्वारा ker के समक्ष परियोजना के प्रारम्भ होने की तिथि 07.06.20i2 दी गयी है तथा परियोजना के पूर्ण होने की तिथि 34.42.20:7 दी गयी है। विपक्षी की परियोजना रेरा के अन्तर्गत, पंजीकृत है। चूंकि परियोजना की पूर्णता की तिथि 3:.42.20:7 दी गयी है जिससे स्पष्ट है कि दिनांक 34.42.2047 तक ही पंजीकरण मान्य होगा। अब यह प्रश्न उठता है कि विपक्षी की परियोजना ऑन गोईंग की श्रेणी में मानी जाएगी sear नहीं एवं क्‍या रेरा को इसकी सुनवाई करने का अधिकार है? इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2076 के नियम 20) में रेरा के अन्तर्गत ala ada परियोजना को परिभाषित करते हुए 4 अपवाद दिये गये हैं, जो कि निम्नवत्‌ हैं। 2(h) "ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the NG following criteria on the date of notification of these rules:

(i) where services have been handed over to the Local Authority for maintenance. (ii) where common areas and facilities have been handed over to the Association for the Residents’ Welfare Association Sor maintenance. (iii) where all development work have been completed and sale/lease deeds of sixty percent of the apartment/houses/plots have been executed. (iv) where all development works have been completed and application has been filed with the competent authority for issue of completion certificate. उक्त नियमों के अनुसार परियोजना के कार्य अभी पूर्ण नहीं किये गये हैं एवं विपक्षी को अंतिम अधिभोग प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं हुआ है। अतः विपक्षी की परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में मानी जाएगी। इसके साथ ही यह प्रश्न भी उठता है कि wand परियोजना रेरा के क्षेत्राधिकार में है एवं रेर को सुनवाई का अधिकार है? इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि THE REAL ESTATE (REGULATION AND DEVELOPMENT) ACT, 206 की धारा 3 के अन्तर्गत उल्लिखित किया गया है कि :-

3. (7) No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning. area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act: Provided that projects that are ongoing on the date of commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for registration of the said ° af ee ee ee ------------>-ह८८.

project within a period of three months from the date of commencement of this Act: Provided further that if the Authority thinks necessary, in the interest of allottees, for projects which are developed beyond the planning area but with the requisite permission of the local authority, it may, by order, direct the promoter of such project to register with the Authority, and the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder, shall apply to such projects from that stage of registration. (2) Notwithstanding anything contained in sub-section (7), no registration of the real estate project shall be required— (a) where the area of land proposed to be developed does not exceed five hundred square meters or the number of apartments proposed to be developed does not exceed eight inclusive of all phases: Provided that, if the appropriate Government considers it necessary, it may, reduce the threshold below five hundred square meters or eight apartments, as the case may be, inclusive of all phases, for exemption from registration under this Act; ! (b) where the promoter has received completion certificate for a real estate project prior to commencement of this Act;

(c) for the purpose of renovation or repair or re- development which does not involve marketing, advertising selling or new allotment of any apartment, plot or building, as the case may be, under the real estate project. Explanation.—For the purpose of this section, where the real estate project is to be developed in phases, every such phase shall be considered a stand alone real estate project, and the promoter shall obtain registration under this Act for each phase separately. उपरोक्त प्राविधानों के अनुसार स्पष्ट है कि वे सभी प्रोजेक्ट्स जिनमें रेरा आने के पूर्व सक्षम प्राधिकरण द्वारा पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है वे सभी प्रोजेक्ट्स ओनगोईंग की श्रेणी में सम्मिलित होगें। a | | | भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा जो तिथि रेरा के समक्ष पूर्णता के सम्बन्ध में दी गयी थी, वह समाप्त हो चुकी है। इस सम्बन्ध में THE REAL ESTATE (REGULATION AND DEVELOPMENT) ACT, 20l6 की धारा 6 में वर्णित किया गया है कि :- 6. The registration granted under section 5 may be extended by the Authority on an application made by the promoter due to force majeure, in such form and on payment of such fee as may be specified by regulations made by the Authority: j Provided that the Authority may in reasonable circumstances, without default on the part of the promoter, based on the facts of each case, and for reasons to be recorded in writing, extend the registration granted to a project for such time as it considers necessary, which shall, in aggregate, not exceed a period of one year:

Provided further that no application for extension of registration shall be rejected unless the applicant has been given an opportunity of being heard in the matter. Explanation— For the purpose of this section, the expression "force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project. साथ ही साथ रेरा अधिनियम की धारा 7 में वर्णित किया गया है कि :- 7. (7) The Authority may, on receipt of a complaint or suo motu in this behalf or on the recommendation of the competent authority, revoke the registration granted under section 5, after being satisfied that— (a) the promoter makes default in doing anything required by or under this Act or the rules or the regulations made thereunder, (b) the promoter violates any of the terms or conditions of the approval given by the competent authority; Y

(c) the promoter is involved in any kind of unfair practice or irregularities. Explanation.—For the purposes of this clause, the term "unfair practice means" a_ practice which, for the purpose of promoting the sale or. development of any real estate project adopts any unfair method or unfair or deceptive practice including any of the following practices, namely:— (A) the practice of making any statement, whether in writing or by visible. representation which,— (i) falsely represents that the services are of a particular standard or grade; (ii) represents that the promoter has approval or affiliation which such promoter does not have; (iii) makes a false or misleading representation concerning the services; (B) the promoter permits the publication of any advertisement or prospectus whether in any newspaper or otherwise of services that are not intended to be offered; (d) the promoter indulges in any fraudulent practices. THE REAL ESTATE (REGULATION AND DEVELOPMENT) ACT, 20I6 की धारा 8 में वर्णित किया गया है कि —

8. Upon lapse of the registration or on revocation of the registration under this Act, the Authority, may consult the appropriate Government to take such action as it may deem fit including the carrying out of the remaining development works by competent authority or by the association of allottees or in any other manner, as may be determined by the Authority: Provided that no direction, decision or order of the Authority under this section shall take effect until the expiry of the period of appeal provided under the provisions of this Act: Provided further that in case of revocation of registration of a project under this Act, the association of allottees shall have the first right of refusal for carrying out of the remaining development works. उपरोक्तानुसार विपक्षी की परियोजना की पूर्णता तिथि रेरा के समक्ष दिनांक 34.42.207 दी गयी थी, जो बीत चुकी है। किन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना के समय सीमा @ विस्तार हेतु कोई जानकारी नहीं दी गयी है। ऐसी दशा में | | a = प्रथम दृष्टया भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-6 का उल्लंघन किया गया प्रतीत होता है। अतः आदेश की प्रति सचिव रेरा को इस अनुरोध के साथ प्रेषित किया जाए कि वे इस विषय के समस्त तथ्यों को देखते हुए नियमानुसार अग्रेत्तर कार्यवाही कराएं। तद्नुसार बिन्दु सं0 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 3

बिन्दु wo 3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धित अवधि में कब्जा दिया जाना था, किन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। पत्रावली पर आवंटन पत्र/कंफर्मेशन की छायाप्रति दाखिल की गयी है जो कि दिनांक 45.05.2044 को निष्पादित किया गया, जिसके प्रस्तर-4.4 के अनुसार कंफर्मेशन निष्पादित किये जाने की तिथि से 48 माह तथा 90' दिन की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। जिससे विदित है कि शिकातयकर्ता दिनांक 44.02.2043 तक कब्जा पाने का अधिकारी था। विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 45.02.2043 से ओ.सी / सी.सी प्राप्त होने अथव। कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ,विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। । इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 76()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the मा है हू of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid . for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। ः

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। विलम्ब के लिए धनराशि कंफर्मेशन के प्रस्तर-5.4 में अनुबन्धानुसार विपक्षी द्वारा देय होगी। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 Ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 07.05.20:6) S पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जगा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। 4

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में. निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRH प्रतिशत की ब्याज दर दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। जहां तक किस अवधि तक ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-s0/20i8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी Woe’ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought ee 2 Fi to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें | इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को Bou शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध ,/46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: 77.7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place en

, unless there is delay or failure due lo war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की sale अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया x 3 जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित fed जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2024 तक stat. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं |

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 45.02.2043 से दिनांक 30.0420i8 तक अनुबन्ध के अनुसार एवं दिनांक 0.05.206 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने के पश्चात्‌ कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 3. दिनांक 27.03.2042 से दिनांक 29.04.203 तक की अवधि को जीरो पीरियड माना जाए एवं इस अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना न की जाए। 4... विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (28)0) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥४८,२+। प्रतिशत है । 5. सचिव, 'रेरा' विपक्षी द्वारा परियोजना के Registration & सम्बंध में उचित कार्यवाही करना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक प्रति सचिव, wr को अग्रेत्तर कार्यवाही हेतु प्रेषित की जाए। 9? 34 | ail यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। - . 7. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत॑ दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। सु feaie—Z7 /o3 /2024

gus | (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 45