उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : Waeileiei44 703 / 52734 / 2020 ऐश्वर्या पांडे निवासी- 2/245, विराट खण्ड, गोमती नगर लखनऊ ees 'परिवादी बनाम पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. पता- एच-469, सेक्टर 63 नोएडा जज | बी ना प्रतिवादी पीठासीन - बलविन्दर कुमार, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- स्वयं प्रतिवादी :- सुश्री सिमरन, अधिवक्ता परिवाद :- परिवादी ऐश्वर्या पांडे निवासी- 2/245, विराट खण्ड, गोमती नगर लखनऊ के द्वारा पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि.के विरूद्ध रेश अधिनियम की धारा- 34 w अन्णर्गत परिवाद संख्या- एनंसीऑर)43 7 05 752734 72020 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- | परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. आवंटन पत्र दिनांक 03.40.2045 IV 2. लोन Ute 27988 4 प्रतिवादी प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद-पत्र 2. आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 07.08.2049 3. ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 47.08.2049 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि । प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना. PANCHSHEET) PINNACLE PHASE 7 (TOWER-F2 & F3) गौतमबुद्धनगर में Block No F3-704 बुक कराया था जिसके सापेक्ष परिवादी द्वारा प्रतिवादी को कुल रू0 37,49,000,/- की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। परिवादी ने शिकायत प्रार्थना पत्र में इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है।

(ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत लिखित प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित किया है कि:- | The Respondent had successfully completed the part construction of the said project in the year 208 within time limit without any further delay and subsequent thereto applied to greater noida industrial development authority for grant completion certificate, GNIDA vide its letter dated ०7-08-209. That the respondent on completion of the construction of the said apartment, issued date 77-08-2079 Offer of Possession on there by calling upon the complainant to pay outstanding amount, which are payable by allottees Ww Page 2 in accordance to terms and cdnditions of the said agreement. That as a good gesture of goodwill the respondent has already paid the allottee(s) complainant EMIs directly to financial institution against the classified NPA account to continue the loan account on behalf of the complainant. i विचारणीय farg— पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दुं dei: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: क्‍या परिवादी इकाई के कब्जा के समय विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण वाद बिन्दु teri विचाराधीन इकाई के सम्बंध में दिनांक 03.0.2045 को परिवादी व प्रतिवादी के मध्य आवंटन निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार 24 माह में अर्थात 03 अक्टूबर 2047 तक इकाई का कब्जा दिया जाना था, जो अभी तक परिवादी को प्राप्त नहीं हुआ परन्तु पत्रावली पर उपलब्ध आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 07.08.

2049 व ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 47.08.2049 से we है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। प्रतिवादी ने प्रतिवादपत्र में विलम्ब के सम्बंध में कोई तर्क प्रस्तुत नहीं किया कि किन परिस्थिति में परियोजना विलम्ब हुई। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती Page 3 निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : आवंटन पत्र दिनांक 03.0.2045 को परिवादी व प्रतिवादी के मध्य आवंटन निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार 24 माह में अर्थात 03 अक्टूबर 2047 तक इकाई का कब्जा दिया जाना था, जो अभी तक परिवादी को प्राप्त नहीं हुआ। पत्रावली पर आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 07.08.209 व ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 47.08.2049 की प्रति उपलब्ध है। चूंकि परियोजना विलम्बित है, अतः परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी, है। इस सम्बंध में सिंविल अपील Wo 6599-56 /%8 सुप्रेंटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायॉलये द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मांत्र ओ.सी. सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। | NW Page 4 | जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:--

। "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30 में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Ser कि सभी oa मानस को ज्ञांत हैं कि विश्व के सभी देंशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में ofas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में Page 5 4

दिनांक 24.03.2020 को लॉकंडाउन की घोषणा की गयी थी। लॉकडाउत की परिस्थिति में सभी कार्यो. पर प्रतिबंध om fear गया on जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल sete सेक्टर भी सम्मिलित है। safer में इसी को दुष्टिंगंत wed हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.,09.2020 तक परियोजना में हुए विलेग्ब हेतु कोई ब्याजें प्रमोटर द्वारा आवंटियों। को नहीं दिया aie) तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। सुनवाई & दौरान परिवादी की ओर से मौखिक रूप से जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया। नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को Safed इकाई का wend विलम्बित अवधि कौ ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। - आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का कब्जा (physical possession) ऑ.सी»सीसी के सौ दिसम्बर 2020 तक उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज परिवादी को दिनांक 04.0.20i7 से ज सी>सीसी TIT करते की तिथि या ऑफर ऑफ dort जो भी ste में हों. तक MCLR+H% की दर से ब्याज भुगतान करेगा| ब्याज की यह धनराशि कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी। (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो Pe es कक बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें, Page 6

परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (a) @ifds—io की रोकथॉम vd नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09 2020 तक वांदी की ओर से समय से Ta प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये facta सम्बंध में विलम्बं ब्याज की गणनां उक्त अवधि में नहीं की जाएंगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया ore | दिनांक:- 03) \/2.0 20 r सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7