उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-38,//40,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर44 / 03,/ 52648 / 2020 वारिशा शफीक बनाम एटीएस रियलटी प्रा. लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेश अधिनियम की ast के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 04.42.2020 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर 34.03.2020 तक पूर्णता हेतु चारों प्रमाण पत्र अथवा ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी शिकायतकर्ता को अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से (क) ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने (अथवा इलैक्ट्रिल सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, waar सर्टिफिकेट, लिफ्ट इन्स्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी /सी.सी के लिए आवेदन दिये जाने की तिथि के 8 दिन बाद की तिथि से ) अथवा (ख) कब्जा ऑफर किये जाने जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर MCLR+I प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 के धारा 2(29)()के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद —_=- 4 यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ४८ ॥२+] प्रतिशत है। 4. विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की ARI-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

विपक्षी ने पीठ द्वारा ta अधिनियम की धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 04.2.2020 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश क़ियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 07.05.2003 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 40.05.2023 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 30.05.2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 20.06.2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 05.07.2023 तक SAT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। धारा--38/40,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 22.02.2024, 9.06.2024, 9.09.2024 व 22.04.2025 को सुनवाई की गयी। विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल की गयी है जिसमें यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.03.2022 को सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। इसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 44.04.2029 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया परन्तु शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा लेने नही आया। अतः विपक्षी द्वारा शिकायत निरस्त किये जाने, शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा लिये जाने - OE 2 E तथा विपक्षी के विरूद्ध धारा 63 के अन्तर्गत अर्थदण्ड अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है।

अनुपालन आख्या में विपक्षी द्वारा दिनांक 30.03.2022 को सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त कर शिकायतकर्ता को कब्जा लिये जाने हेतु अंतिम ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 4.04.2022 को जारी किया जाना बताया गया है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा 3 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 04422020 के अनुसार 34 मार्च 2024 तक की निर्धारित अवधि में आदेश का अनुपालन कर दिया हो | ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस 'उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के Hal or उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:-- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this A 2? धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के-अधीन Gare या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:--

"38. (2) The Authority shall have Powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other Provisions of this Act and the rules made thereunder, the A uthority shall have powers to regulate its own procedure. 3. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (4) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत a 40. (2) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain jrom doing. any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of Jailure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 FY प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who Jails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to Jive per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the A uthority,” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकारा) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, _—_——_~ 4

20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि ww अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.42.2020 के क्रम संख्या “४ व 2“ का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 2046 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक ०04 -2.2020 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्यायनिर्णायक अधिकारी, उ.प्ररैरा के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक t6.04.2005 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, ou, पीठ द्वारा दिनांक 04.42.2020 को ast , के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 के अनुसार जमा धनराशि ue विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र” जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 46.04.2025 8 पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांकित 04.42.2020 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण FR अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पत्रावली पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये । ee ee

24,03 2025 (डा0 दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य ॥ उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर