E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0॥ (पूर्व में पीठ-0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥९८०२44/03/52522/2020 जसविन्दर मारवाह बनाम यूटीसी सॉफ्टेक प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 aS /शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 20-02-2026 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी /शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अशोक सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान | अधिवक्ता श्री धर्मेन्द्र चौहान उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 20-02-2026 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि | भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का veers किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Page | of 6 4 E-Court = भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के

अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- 738, (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under a Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 A प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने Page 2 of 6 C ¥ ! 4 E-Court = असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend

up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है| saved प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30-44-2023 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44-44-2020 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 06-42-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25-42--2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है।

तदोपरान्त प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 05-04-2024, दिनांक 42-07-2024, दिनांक 27-09-2024, दिनांक. 44-42-2024,. दिनांक. 24-02-2025, दिनांक 44--05-2025, दिनांक 30-07-2025, दिनांक 29-40-2025 एवं दिनांक 20-02--2026 को की गयी। प्रकरण में प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 04-42--2025 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन कर, अपने कृथन Page 3 of 6 E-Court न में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44-44-2020 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन fora | yemd शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा ast के अन्तर्गत दिनांक 44-44-2020 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गयेः-- = विपक्षी को आदेशित किया जाता है fe वह शिकायतकतायण के फ्लैट को आवंटन-पत्र॒//अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर एवं आदेश के प्रस्तर-०2 को अनुसार समायोजन को उपरान्त मॉँय-पत्र जारी कर RAS AA सहित दिनांक 37-07-2027/ तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाग्प Your ग्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2 विपक्षी थिक्रायतकर्ता को दिनांक 62--06--2077 से ake सी सी. प्राप्त होने की (तिथि अथवा कब्जा ऑफर feed जाने की तिथि जो भी बाद में Bt की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जगा धनराशि पर MCLR+ ग्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलस्ब्रित अवधि का ब्याज अदा करना छुनिश्चित करें/ ब्याज की यह धनराशि आंतिम थुयतान की गयी धनराशि में समायोजित की जायेगी/ ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स Hoar पीरियड को दृष्टियत रखते हुए दिनांक 25-09-2020 से दिनाक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए fara eg ब्याज की गणना नहीं की TP | अन्य शिकायतकतिण के ग्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप SURAT TUR गणना की जायेगी 3. यदि बायर्स की ओर से als धनराशि बिल्डर को देय रहती है तो धारा-2(6०)6) के ग्राविधानों को अचुरूप बिल्डर MCLR+ ग्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ब्याज ले/ 4. इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित प्रत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में ग्रतिपादित सिद्धान्तों के अचुरूप धनराशि व ब्याज की ग्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | 5. यदि विपक्षी द्वार इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो थिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा fe er प्राधिकरण को माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा THT | Page 4 of 6 < इस आदेश का उललघ॑न Yarra (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धारा-63 तथा अन्य GATT WT के अन्तर्गत दण्डनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया ae |”

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44-44-2020 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को दिनांक 33-04-2024 तक प्रार्थी, शिकायतकर्ता के फ्लैट को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर | ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर दिनांक 26-40-2025 को अपलोडेड एवं भौतिक रूप से दिनांक 09--09-2025 को दाखिल अनुपालन आख्या तिथि रहित के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण RT कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44--44-2020 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी // शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अत: उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है | कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 44-74-2020 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। चूंकि रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-2। में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। -

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44-7:-2020 H प्रस्तर-04 के अनुसार wed यूनिट के भौतिक कब्जे तथा रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 45-06-2026 को संदर्भित की जाती है। सचिव, SH. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 44-74-2020 GH प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 05-06-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि की वसूली हेतु, वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 4-:-2020 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक Page 5 of 6 Se प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 27-04-2026. 0 Key y, अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा। Page 6 of 6