उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 पीठासीन — बलविन्‍न्दर कुमार (सदस्य) दिनांक शिकायत संख्या पक्षकार | बुकिंग =“ संख्या | भुगतान की गयी नाम feet / आवंटन धनराशि Go पत्र एनसीआर।44 / 03 /5707 / 2020 | das Provisional | (4-604 BO दीपक Allotment - 38,47,364 /— 08-04-2043 बनाम जेकेजी कन्सट्रक्शन प्रा.लि. परिवाद : | areal देवेश दीपक निवासी- i94, राम विहार, विकास arf एक्सटेंशन दिल्‍ली के द्वारा जेकेजी कन्सट्रक्शन प्राएणलि0 के विरूद्ध wr अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- wasn, / 03 //54707 / 2020 संस्थित की गयी है जिसमें वादी ने जमा धनराशि व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। अभिलेखीय साक्ष्य:- वादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. भुगतान की गयी धनराशि की wie की छाया प्रति 2. प्रोविजनल एलाटमेंट 3. प्रतिउत्तर प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवादपत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में वादी का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना 366 PALM COURT PHASE Il में इकाई संख्या सी-2,/604 बुक कराई' गयी थी, जिसके सापेक्ष वादी ने प्रतिवादी को Bo 38,7,364/-भुगतान किया | nd me Page

वादी द्वारा शिकायत प्रार्थना पत्र में यह अंकित किया गया है कि “promoter was committed possession in Oct-2045. Arbitrary bifurcate this project in 2 phases in UP-RERA and increase number of units from 547 to 878, extended date of possession in UP-RERA time to time. Builder has deliberately delaying this project because they have revised map and purchase FAR, increase 350 Units. Builder has given wrong information before UPRERA at the time of registration about date of commencement of project i.e. 4-05- 205 it is completely wrong and misleading the facts. The question is if the date of commencement was 5-05-205 then how and what basis the promoter was taken 90% payment as per the construction link plan before 25-08-20i5. Builder was initially received sanctioned map in November 20i from GNIDA and | accordingly booked my unit in this project in 2043. अत: वादी द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है।

(ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र में यह उल्लेख किया गया है कि ” The: said project is being developed in 2 different phases wherein Phase- comprises of 532 flats and Phase-2 has 348 flats, the construction of the said society was commenced in the year 200 itself. It is however pertinent to mention here that the construction of the society from it's inception in the year 20i4 itself was continuously hindered by different unavoidable circumstances and the first of such hindrance was caused due to farmer's unrest in the Noida/Greater Noida for enhanced compensation which was subsequently resolved after the verdict of the Honble Highocourt of Allahabad in writ petition being WP eee No 37443 of 2044, That the construction work was again Page 2 (ग) stopped after the Greater Noida Authority had dug up the entire approach road which connected the work site of the JKG Palm Court in the month of December 2046 for laying sewer pipelines which hindered the entire construction work for more thana year. The RERA authorities had fixed the deadline of 30.2.20i9 for completion of Phase-ll of the said project, which was further extended to 0.05.2020 and has now been extended by another 6 months due to covid-9 outbreak, therefore it cannot be said that there is any delay in handing over possession of the said project to. its buyers.

That the construction work of Phase-ll was in full swing and the same was likely to be completed by end of May, however due to current outbreak of Covid-9 resulting in lockdown throughout the country the construction work has comes to a complete stand still and therefore the possession could not be offered till date, however the respondent company is making all possible endeavours to complete the said construction work as early as ह possible and to offer possession to all its customers of Phase-ll by the end of 2020.. ” वादी की ओर से प्रस्तुत प्रतिउत्तर में प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र के तथ्यों का खण्डन व शिकायत पत्र में अंकित तथ्यों का पुनवृत्ति करते हुये जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये $- di Page 3 बिन्दु deri: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: क्‍या वादी जमा धनराशि मय ब्याज पाने का अधिकारी है? बिन्दु dens: क्‍या वादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से विदित है कि वादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 08.04.2043 को प्रोविजिनल आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। प्रोवेजिनल आवंटन पत्र में इकाई का कब्जा दिये जाने की तिथि अंकित नहीं है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 M/s. Fortune Infrastructure (now known as M/s. Hicon Infrastructure) & ANR. Vs. Trevor D'lima & Ors 4 स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-: ह

Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तंक प्रतीक्षा नहीं कराया जा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ एक रीज़नेवल समयावधि इस कार्य हेतु अवधारित की जानी होगी। उक्त वाद में अप्रैल 20i3 F वादी द्वारा युनिंट बुक कराई गयी और प्रोविजिनल आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर भी किये गये परन्तु वादी को अभी तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। उक्त परिस्थितियों को देखते हुये वादी को कब्जा दिये जाने की तिथि वादी द्वारा बुकिंग तिथि से 3 वर्ष माना जाना न्यायोचित है | QU Page 4

प्रतिवादी द्वारा परियोजना में हुये विलम्ब के सम्बंध में फोर्स मैज्योर, एनजीटी के आदेश का तथ्य प्रस्तुत किया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि फेज-2 का निर्माण कार्य दिसम्बर 2020 तक पूर्ण कर लिया जाएगा। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि पूर्व में परियोजना पूर्ण होने की तिथि दिसम्बर 2049 थी उसके उपरांत मई 2020 तक समय विस्तृत किया गया तत्पश्चात्‌ कोविड-49 के अन्तर्गत 6 माह और समय अवधि विस्तार किया गया। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित 3 | तदनुसार बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि परियोजना पूर्ण करके वादी को इकाई का कब्जा वर्ष 2020 के अंत तक उपलब्ध करा दिया जाएगा तथा प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह भी अंकित किया गया है कि पूर्व में परियोजना पूर्ण होने की तिथि दिसम्बर 2049 थी उसके उपरांत मई 2020 तक समय विस्तृत किया गया तत्पश्चात्‌ कोविड-49 के अन्तर्गत 6 माह और समय अवधि विस्तार किया war) यदि ऐसी स्थिति में वादी को शीघ्र जमा धनराशि वापस कर दी जाती है तो उससे परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जिससे जो आवंटी इकाई का कब्जा चाहते उनके हितों पर भी प्रतिकूल असर पड़ेगा। रेरा अधिनियम 20:6 का उद्देश्य होम बायर्स के हितों की रक्षा तथा रियल एस्टेट सेक्टर के विनियमन व प्रोत्साहन करने का भी है जिसे दृष्टिग्त रखते हुये वादी को शीघ्र धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं होगा।

इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा 'सिविल अपील संख्या 744/20i7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to fh lof tet gr ck id al of those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly consciot the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of/ Page 5

deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ..............- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मांमले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “weep होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर

विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा, में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। | निस्तारण बिन्दु संख्या 3 पत्रावली पर उपलब्ध आवेदन पत्र के अवलोकन से विदित है कि वादी ने दिनांक 08.04.2043 को उक्त इकाई हेतु प्रोवेजिनल आवंटन पत्र निष्पादित किया गया परन्तु अभी तक वादी को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इससे स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और वादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। AW Page 6 इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced संबअर्बन प्रा.लिं. आंदि बंनाम afd ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section /8(7/(0) lays down that if the promoter fails to. complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह wre है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 ,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ee 200 period of Interest should close on April 20/6 when the Fyll Occupancy Certificate was obtained as per the admission f Page 7

Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20/6, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2046 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू -सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from ee ee Project or terminate the Agreement, he shall be paid, he Page 8 Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due."

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी uae 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात हैं कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में wlfas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर भी सम्मिलित है। न्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक.30.69.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। नैसर्गिक न्याय के fer के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर . क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए बांदी को यूनिंट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी वादी को दिसम्बर 2020 तक ओ.सी. asst के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी, वादी को दिनांक 08.04.2046 से 30.04.2046 तक BBA/ आवंटन पत्र में उललेखित विलम्बित अवधि का ब्याज / penalty देय होगा तथा उसके दिनांक 04.05.2046 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने की तिथि या 2४ (७ Page 9

पजेशन जो बाद में हो, तक mcirei% वार्षिक ब्याज दर से प्रतिवादी द्वारा वादी को ब्याज / penalty भुगतान किया जायेगा। यह ब्याज धनराशि अंतिम देय धनराशि में समोयोजित की जायेगी तथा अवशेष बची धनराशि वादी को भुगतान की जाएगी। (ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(23)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज/ penalty WET करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। alfas-i9 की रोकथाम एबं नियंत्रण हेंतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 aa वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। प्रतिवादी द्वारा दिसम्बर 2020 तक इकाई का कब्जा न दिये जाने की स्थिति में वादी जमा धनराशि प्राप्ति हेतु रेरा के समक्ष प्रार्थना पत्र प्रस्तुत करने हेतु स्वतंत्र होगा। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत . प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-0 4/0 9/2० 20 सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0