U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-2 Present:-- Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No. — NCRI44/03/5584/2020 Pankaj Parasar Versus Rise Projects Pvt. Ltd. The present complaint/application has been instituted by the complainant against the opposite party for a refund of the deposited amount along with interest. In brief, the complainant's statement is that he had booked a villa in the opposite party's project Rise Resort Residencies Phase-I, for which he made payments from time to time on an instalment basis totalling Rs. 20,00,000/-. The opposite party has still not given possession to the complainant. The complainant also states that misleading information was given by the opposite party through its prospectus/advertisement. Therefore the complainant has requested that the deposited amount be refunded along with interest. In support of his statement, the complainant has filed a photocopy of the account statement.

The opposite party, filing its written statement, has stated that the complainant, by application dated 28.08.208, booked 5 villas [?] in their residential project through a broker named [?] Clinic. Against the booking, 5 cheques of Rs. 5,00,000/- each, dated 28.08.2042, and cheque numbers- 383649, 383648, 737728, 737725 and 737729 were given, out of which only 2 cheques, numbers- 383649, 383648, could be honoured, and the remaining cheques were dishonoured, of which the complainant was immediately informed [?]. 2 bookings of the complainant were confirmed. The complainant had, during booking, opted for a special payment plan, according to which he was to pay 40 percent of the amount within 30 days of booking, the remaining 30 percent within 45 days of booking, and the remaining 30 percent at the time of possession of the villa. The complainant has violated the terms of the booking.

Thereafter, on dated 24.40.2049, an affidavit was given, stating that he did not wish to continue with the booking of Villa No.-28, and that the amount of Rs. 5,00,000/- be adjusted against the commercial unit booked by Smt. Shruti Mehta, Sachin Mehta and Narayan Sahay. In pursuance of the affidavit given by the complainant, this amount was adjusted against the shop booked by Smt. Shruti Mehta, Sachin Mehta and Narayan Sahay. As regards Villa No.-58, payment has not been made by the complainant in accordance with the special payment plan chosen by him. As such he is not entitled to receive his amount. In this regard the complainant had accepted the terms and conditions of the booking. As per Clause-5 of the application, if there is default in payment of instalments, interest at MCLR+2 percent will be charged, and if the booking is cancelled, an amount of ॥0 [?] percent of the total sale price, along with brokerage charges, will be forfeited. As per the terms of the application form, the amount of Rs. 5,00,000/- for Villa No.-58 has already been forfeited. In addition, during the hearing before the Bench on dated 46.0.2020, the opposite party has stated that the complainant's deposited amount has already been forfeited as per the application form. On behalf of the opposite party, in support of its statement, photocopies of the application form, cheques, affidavit dated 24.40.2049, letter dated 09.:2.20:9, and the account statement have been filed.

Both parties were heard and the file was perused. The complainant submits that misleading information was given by the opposite party through its prospectus/advertisement, on account of which he wants his deposited amount back with interest. On the other hand, the opposite party submits that the complainant has violated the terms of the booking. The complainant, on dated 24.0.209, gave an affidavit stating that he did not wish to continue with the booking of Villa No.-28, and that the amount of Rs. 5,00,000/- be adjusted against the commercial unit booked by Smt. Shruti Mehta, Sachin Mehta and Narayan Sahay. In pursuance of the affidavit given by the complainant, this amount was adjusted against the shop booked by Smt. Shruti Mehta, Sachin Mehta and Narayan Sahay. As regards Villa No.-58, payment has not been made by the complainant in accordance with the special payment plan chosen by him. As per Clause-45 of the application, if there is default in payment of instalments, interest at MCLR+2 percent will be charged, and if the booking is [?] cancelled, an amount of 40 percent of the total sale price, along with brokerage charges, will be forfeited. As per the terms of the application form, the amount of Rs. 5,00,000/- for Villa No.-58 has already been forfeited.

From perusal of the letter dated 24.0.20:9 filed on [?], it is evident that the complainant, on dated 24.0.2049, had requested the opposite party to transfer the amount of Rs. 5,00,000/- deposited against Villa No.-28 to Shop No.- pp3s [?] booked by Smt. Shruti Mehta, Sachin Mehta and Narayan Sahay. The opposite party, in its written statement, has admitted that this amount was transferred and adjusted. The opposite party has stated that the complainant has not made payment in accordance with the payment plan for Villa No.-58, and as per the terms of [?] Clause-45, the amount has already been forfeited. In this regard, a photocopy of the booking form for Villa No.-58 has been filed, which has been signed by the complainant, in whose Clause-[?] it is stated that:-

"Earnest money shall be 0% of the total sale price, Timely payment of installments as indicated in the payment plan is the essence of the allotment. If an installment is not paid on or before the due date, the company will charge @ SBI's MCLR+2% interest per annum on the delayed payment for the period of delay. However, if any istallment remains in arrear for more than 30 days, the allotment will stand cancelled without any notice or liability of any kind, on the sole discretion of company. The Allottee in such as event happening, will have no lien further on the allotted unit. In such cases, the amount deposited up to 0% of total sales [?] price of the unit, constituting the earnest money along with brokerage/facilitation charges (if any paid), will stand forfeited. The balance amount received, if any (over and ubove the earnest money) will be refunded without any interest after the resale of the apartment. It may further distinctively be understood by the allottee(s) that if for any reason the booking/allotment is witdrawn/cancelled/surrendered by the allotee, then 0% of the total sale price along with brokerage/facilitation charges (if any paid) shall ipso facto be forfeited and the balance amount will be refunded in the manner as mentioned herein above. Earnest money constitutes the administrative cost incurred for promotional activities, holding cost incurred by the developer/ company fo fund the construction of the said unit and thereafter towards administrative costs for processing cancellation request and legal services cost and also towards retention of Said villa in the name of the allottee(s) for such time, etc. The refund of such amount will processed within 90days of receving of request for cancellation along with the handover of all the original documents and completing the necessary formalities."

As stated above, it is clear that if the allottee gets the booking cancelled, then an amount of १0 [?] percent of the total price of the unit, along with brokerage charges, will be forfeited, and the remaining amount will be refunded without interest upon [resale of the unit] [?]. In the booking form, the total price of the villa is Rs. 3,75,26,000/-. The complainant has deposited an amount of Rs. 5,00,000/- against this villa. In such circumstances, as per the above terms, no amount remains outstanding to the complainant. Therefore the complainant is not entitled to receive any amount. The complainant's complaint is liable to be dismissed. Accordingly the complainant's case is dismissed. Order 1. The complainant's case is dismissed as stated above. 2. Let the file be consigned to the record room. The order be uploaded on the portal. Date :- 40/42/2020 [?] (Balvinder Kumar) (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority * * * उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या :- NCR44/03/5584/2020 पंकज परासर बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Rise Resort Residencies Phase-I में विला बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 20,00,000 /- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रोस्पेक्टस / विज्ञापन के माध्यम से भ्रामक सूचना दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में खाता विवरण की छायाप्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी आवासीय परियोजना में आवेदन दिनांक 28.08.208 को yer क्लिनिक नामक ब्रोकर के माध्यम से 5 विला बुक किये Ve ——————_—eoeeoeoeeeorrrereorvre— Page L बुकिंग के सापेक्ष 5 चैक प्रति 5,00,000 //-रु0 दिनांकित 28.08.2042 तथा चैक

संख्या- 383649, 383648, 737728, 737725 एवं 737729 दी गयी थी, जिसमें से मात्र 2 चैक संख्या- 383649, 383648 की अदायगी हो पाई तथा शेष अन्य चैक डिस-ऑनर हो गये थे, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता को तुरन्त सूचना दी गयी ot) शिकायतकर्ता की 2 बुकिंग कन्फर्म की गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग के दौरान स्पेशल पेमेंट प्लान का चयन किया गया था, जिसके अनुसार उन्हें 40 प्रतिशत धनराशि बुकिंग के 30 दिनों के अंदर और शेष 30 प्रतिशत की धनराशि बुकिंग के 45 दिनों के अंदर और शेष 30 प्रतिशत की धनराशि विला के कब्जे के दौरान दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग की शर्तों का उल्लंघन किया गया है। तत्पश्चात्‌ दिनांक 24.40.2049 को शपथ पत्र दिया गया, जिसमें यह कहा गया कि वह विला संख्या-28 की बुकिंग के साथ बने रहना नहीं चाहते हैं तथा 5,00,000/— vo की धनराशि श्रीमती श्रुति मेहता, सचिन मेहता एवं नरायण सहाय द्वारा बुक की गयी वाणिज्यक यूनिट में समायोजित कर दी जाये। शिकायतकर्ता द्वारा दिये गये शपथ पत्र के कम में यह धनराशि श्रीमती श्रुति मेहता, सचिन मेहता एवं नरायण सहाय द्वारा बुक की गयी दुकान में समायोजित कर दी गयी। विला संख्या-58 के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा चयन किये गये स्पेशल पेमेंट प्लान के अनुसार भुगतान नहीं किया गया है। ऐसे में वह अपनी धनराशि पाने के लिए अधिकारी नहीं है। इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग के नियम एवं शर्तों को स्वीकार किया गया था। आवेदन के प्रस्तर-45 के अनुसार यदि किश्तों का भुगतान करने में चूक की जाती है, तो McLR+2 प्रतिशत ब्याज अधिरोपित किया जायेगा और यदि बुकिंग निरस्त करायी जाती है, तो कुल विकय कीमत की ॥0 प्रतिशत धनराशि बोकेज शुल्क सहित जब्त की जायेगी। आवेदन फार्म की शर्तों के अनुसार विला संख्या-58 की 5,00,000/— vo की धनराशि जब्त की जा चुकी है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 46.40.2020 को

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता की जमा धनराशि आवेदन फार्म के अनुसार जब्त की जा चुकी है। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवेदन फार्म, चैक, शपथ पत्र दिनांक 24.40.2049, पत्र दिनांक 09.42.2049, खाता विवरण की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रोस्पेक्टस / विज्ञापन के माध्यम से भ्रामक सूचना दी गयी है, जिस कारण वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस चाहते हैं। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग की शर्तों का उल्लंघन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 24.0.209 को शपथ पत्र दिया गया, जिसमें यह कहा गया कि वह विला संख्या-28 की बुकिंग के साथ बने रहना नहीं चाहते हैं तथा 5,00,000/— wo की धनराशि श्रीमती श्रुति मेहता, सचिन मेहता एवं नरायण सहाय द्वारा बुक की गयी वाणिज्यक यूनिट में समायोजित कर दी जाये। शिकायतकर्ता द्वारा दिये गये शपथ पत्र के कम में यह धनराशि श्रीमती श्रुति मेहता, सचिन मेहता एवं नरायण सहाय द्वारा बुक की गयी दुकान में समायोजित कर दी गयी। विला Wess के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा चयन किये गये स्पेशल पेमेंट प्लान के अनुसार भुगतान नहीं किया गया है। आवेदन के प्रस्तर-45 के अनुसार यदि किश्तों का भुगतान करने में चूक की जाती है, तो शटा॥२+2 प्रतिशत ब्याज अधिरोपित किया जायेगा और यदि बुकिंग Peer करायी जाती है, तो कुल विकय कीमत की 40 प्रतिशत धनराशि बोकेज शुल्क सहित जब्त की जायेगी। आवेदन फार्म की शर्तों के अनुसार विला संख्या-58 की 5,00,000/— २0 की धनराशि जब्त की जा चुकी है। WV —rrn—Kvee esses Page 3 3

i पर दाखिल पत्र दिनांक 2.40.20I9 के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 24.0.209 को विपक्षी से विला संख्या-28 के सापेक्ष जमा की गयी 5,00,000 /- रुपये की धनराशि को श्रीमती श्रुति मेहता, सचिन मेहता एवं नरायण सहाय द्वारा बुक की गयी दुकान संख्या- Pr. में हस्तांतरित करने का अनुरोध किया गया था। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में इस बात की स्वीकारोक्ति की गयी है कि यह धनराशि हस्तांतरित करते हुए समायोजित कर दी गयी है। विपक्षी द्वारा यह कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विला संख्या-58 के सापेक्ष पेमेंट प्लान के अनुसार भुगतान नहीं किया गया है, foram WaR-I5 की शर्तों के अनुसार धनराशि जब्त की जा चुकी है। इस सम्बन्ध में विला संख्या-58 की बुकिंग फार्म की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जोकि शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित किया गया है, जिसके प्रस्तर- ॥5 में यह उल्लेखित है कि :- "Earnest money shall be 0% of the total sale price, Timely payment of installments as indicated in the payment plan is the essence of the allotment. If an installment is not paid on or before the due date, the company will charge @ SBI's MCLR+2% interest per annum on the delayed payment for the period of delay. However, if any istallment remains in arrear for more than 30 days, the allotment will stand cancelled without any notice or liability of any kind, on the sole discretion of company. The Allottee in such as event happening, will have no lien further on the allotted unit. In such cases, the amount deposited up to 0% of total sales 02 Page 4

price of the unit, constituting the earnest money along with brokerage/facilitation charges (if any paid), will stand forfeited. The balance amount received, if any (over and ubove the earnest money) will be refunded without any interest after the resale of the apartment. It may further distinctively be understood by the allottee(s) that if for any reason the booking/allotment is witdrawn/cancelled/surrendered by the allotee, then 0% of the total sale price along with brokerage/facilitation charges (if any paid) shall ipso facto be forfeited and the balance amount will be refunded in the manner as mentioned herein above. Earnest money constitutes the administrative cost incurred for promotional activities, holding cost incurred by the developer/ company fo fund the construction of the said unit and thereafter towards administrative costs for processing cancellation request and legal services cost and also towards retention of Said villa in the name of the allottee(s) for such time, etc. The refund of such amount will processed within 90days of receving of request for cancellation along with the handover of all the original documents and completing the necessary formalities." उपरोक्तानुसार यह स्पष्ट है कि यदि आवंटी द्वारा बुकिंग का निरस्तीकरण कराया जाता है, तो यूनिट की कुल कीमत की १0 प्रतिशत की धनराशि सहित ब्रोकेज शुल्क जब्त की जायेगी और शेष धनराशि बिना ब्याज के wre) Page च्च्च्च्च्च्च्च्च्च्च्च्च्च्च्च्च्त्त्च्च्त्त्त्त्त्त्ज्३॒॒॒ खह९5

पुर्नविकय होने पर वापस की जायेगी। बुकिंग फार्म में विला की कुल कीमत 3,75,26,000,//- रुपये है। शिकायतकर्ता द्वारा इस विला के सापेक्ष 5,00,000 /- रुपये की धनराशि जमा करायी गयी है। ऐसे में उपरोक्त शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अवशेष नहीं रह जाती है। अतः शिकायतकर्ता कोई धनराशि पाने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। तदानुसार शिकायतकर्ता का वाद खारिज किया जाता है। आदेश शिकायतकर्ता का वाद उपरोक्तानुसार खारिज किया जाता है। पत्रावली दाखिल दफ्तर की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 40/42/2020 ५7 [%८८-८ (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण