उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थितः- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या | | यूनिट | जमा धनराशि eo | एग्रीमेंट oe | कब्जा दिये वांछित ष सं० न0 सेल/लीज जाने की की तिथि तिथि है «| NCRI44/03/27733/2025 | अंशुल 2465 | रु0 33,40,790/ | 43.02.20I4 | 42 माह यूनिट का पाहवा तथा 03 कब्जा व माह अनुग्रह | विलम्बित अवधि के | अवधि का साथ अर्थात | ब्याज दिलाये नवम्बर जाने का 2047 अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस रिएलटी प्रा. लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत dR aah है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS ALLURE में यूनिट संख्या 2465 बुक कराई गई | शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष विपक्षी को धनराशि “रूत"33.467509*“का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित कथन दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 2043 में विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या 2465 बुक करायी गयी थी। आवंटित यूनिट के सम्बंध में दिनांक 43.02.2044 को आवंटन पत्र जारी हुआ। आवंटित यूनिट की कुल कीमत wo 36,70,000 JH शिकायतकता, विपक्षी व बैंक-एच.डी.एफ.सी के मध्य आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में दिनांक 0.06.2045 को त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष Go 33,40,790,/का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा अनुबंध के TT 7.2 के अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 03 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात नवम्बर 2047 में दिया जाना था। विपक्षी द्वारा दिनांक 47.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया जो 04 वर्ष 04 माह 29 दिन =<_S i का विलम्ब था। शिकायतकर्ता द्वारा ओ.ी/सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0)

। विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 0889 34.40.2043 रु0 9,95,850 / रसीद संख्या 3444 04.07.2045 BO 4,04,430 / रसीद संख्या 3784 23.07.2045 BO 4,04,430 / रसीद संख्या 4722 44.09.2045 BO 4,04,430 / रसीद संख्या 5565 24.40.2045 BO ,04,430 / रसीद संख्या 5575 44.44.2045 BO 4,04,430 / रसीद संख्या 6542 46.42.2045 BO 4,04,553 / रसीद संख्या 6978 34.42.2045 रु0 4,04,553 / रसीद संख्या 7609 30.04.2046 BO 2,03,03 / रसीद संख्या 8747 29.02.2046 BO 4,04,554 / रसीद संख्या 8894 34503.2046 रु0 4,04,553 / रसीद संख्या 9445 _°\30.04.206 BO 4,04,.553 / रसीद संख्या 0062 9) 3.05.206 BO 2,05,235 / रसीद संख्या 40604... 30.06.206 BO 2,04,89 / रसीद संख्या 77068 _ .._[29.07.2046 BO 2,04,820 / रसीद संख्या 4773 30.08.2046 रु0 2,04,820 / चेक संख्या 492004 |] 26.09.206 =| BO 2,04,820 / चेक संख्या 49327 24.40.2046 BO 7,02,40 / कुल art: | wo 33,40,790/ ue द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या 2765 बुक करायी गयी थी। आवंटन के क्लाज 7.2 के अनुसार यूनिट का कब्जा 73.27.20i7 में दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा रु० 33,40,790,/ भुगतान किये जाने का उल्लेख किया गया है जबकि विपक्षी के रिकार्ड के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा रु० 3033,344/aT भुगतान किया गया है। इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अर्चना त्यागी बनाम स्टेट ऑफ यूपी व अन्य रिट-सी, संख्या 8i28 /2023 में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है। विपक्षी को दिनांक 30.03.2022 को परियोजना के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है और विपक्षी द्वारा परियोजना आवंटियों को कब्जा दिया

जा चुका है। विपक्षी द्वारा दिनांक 4.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया परन्तु शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने नहीं आए जिस कारण से विपक्षी द्वारा क्रमशः दिनांक 26.05.2022, 02.08.2022 व 08.08.2022 को मांग पत्र व अनुस्मरण पत्र जारी किये गये परन्तु शिकायतकर्ता न तो यूनिट का कब्जा लेने आये और न ही देय धनराशि का भुगतान किया गया। विपक्षी की परियोजना फोर्स मैज्योर क कारण विलम्बित हुई। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में रेरा पीठ-4 द्वारा शिकायत संख्या walenei44 / 09 // 64244 // 2020 निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर Ue हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है जिसमें पीठ द्वारा ii6 दिनों का फोर्स मैज्योर का लाभ दिया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लिये जाने हेतु निर्देशित किया जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध कियां*गया है। विपक्षी द्वारा अपने oe के समर्थन में अधिभोग. प्रमाण पत्र दिनांक 30.03. 2022, ऑफर ऑफ पजेशन व अनुस्मारक पत्रों की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्षो के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- . क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

2. ga परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न WT eT इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या रेरा = आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स aa प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम 3 Se उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें we रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व

जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन tiga” परियोजनायें निश्चित रूप.सें रेश अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च WES states. से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवंःआवंटी/के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण-कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIVNS है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 Praia किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा परियाजना विलम्बित होने का कारण माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी रोक के आदेश, एनजीटी द्वारा जारी आदेश व कोविड-49 महामारी को बताया गया है। 4 जि --- आ॥ शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ' प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर Uitte में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised 0०) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 3029 / 4985, “MLC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04—-44-209 4 निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect toydemolition and construction activities we direct:that no»demolition,and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners;Deputy»Zonal»Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,//985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.42.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"22. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in 5 ie construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. ad

माननीय सर्वोच्च were द्वारा (दिनांक o4-:-20i9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-:-20:9 से दिनांक 09-2-2049) एवं 33 दिन(6+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 74-02-2020 तक साय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को*उत्तरदायी“ठहराना-न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होंगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त afas—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। —_— aes

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3-: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन किया। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 43.02.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा 42 माह तथा 03 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात नवम्बर 20:7 4 यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली के अवलोकन से यह.भी स्पष्ट है कि "यमुना एक्सप्रेस वे औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 30.03.2022 को जारी अधिभोग प्रमाण पत्र विपक्षी को प्राप्त हो चुका है। उसके उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 47.042022 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पंजेशन जारी feat जा चुका है जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 05 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder 7 a : had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is, compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not»received possession.of it. The obligation imposed on the..promoter to. pay interest till,such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " aa: उपरोक्त निर्णय-के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये. गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा LWA (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय / पटटा के लिए करार) नियमावली core अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State 8 —— ।/॥ Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. ithin fi ~ se . . wa Oh within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,₹+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+H प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-3 Prank किया जाता है। है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता..है कि वह आदेश: पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 Raw भीतरःशिकायतकर्ता से यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, शिकॉयतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र /अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर शिकायतकर्ता को ओ.सी /सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.42.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 33,40,790/ (रु० तैतिस लाख चालीस हजार सात सौ नब्बे) पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम 9 — डा...

न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 73029/i985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी Mcie+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पंदा (विनियमत और-विकास) अधिनियम, 20.6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा wart | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Re tiger के BE Ne 2G © (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 0

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थितः- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या | | यूनिट | जमा धनराशि eo | एग्रीमेंट oe | कब्जा दिये वांछित ष सं० न0 सेल/लीज जाने की की तिथि तिथि है «| NCRI44/03/27733/2025 | अंशुल 2465 | रु0 33,40,790/ | 43.02.20I4 | 42 माह यूनिट का पाहवा तथा 03 कब्जा व माह अनुग्रह | विलम्बित अवधि के | अवधि का साथ अर्थात | ब्याज दिलाये नवम्बर जाने का 2047 अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस रिएलटी प्रा. लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत dR aah है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS ALLURE में यूनिट संख्या 2465 बुक कराई गई | शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष विपक्षी को धनराशि “रूत"33.467509*“का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित कथन दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 2043 में विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या 2465 बुक करायी गयी थी। आवंटित यूनिट के सम्बंध में दिनांक 43.02.2044 को आवंटन पत्र जारी हुआ। आवंटित यूनिट की कुल कीमत wo 36,70,000 JH शिकायतकता, विपक्षी व बैंक-एच.डी.एफ.सी के मध्य आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में दिनांक 0.06.2045 को त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष Go 33,40,790,/का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा अनुबंध के TT 7.2 के अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 03 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात नवम्बर 2047 में दिया जाना था। विपक्षी द्वारा दिनांक 47.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया जो 04 वर्ष 04 माह 29 दिन =<_S i का विलम्ब था। शिकायतकर्ता द्वारा ओ.ी/सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0)

। विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 0889 34.40.2043 रु0 9,95,850 / रसीद संख्या 3444 04.07.2045 BO 4,04,430 / रसीद संख्या 3784 23.07.2045 BO 4,04,430 / रसीद संख्या 4722 44.09.2045 BO 4,04,430 / रसीद संख्या 5565 24.40.2045 BO ,04,430 / रसीद संख्या 5575 44.44.2045 BO 4,04,430 / रसीद संख्या 6542 46.42.2045 BO 4,04,553 / रसीद संख्या 6978 34.42.2045 रु0 4,04,553 / रसीद संख्या 7609 30.04.2046 BO 2,03,03 / रसीद संख्या 8747 29.02.2046 BO 4,04,554 / रसीद संख्या 8894 34503.2046 रु0 4,04,553 / रसीद संख्या 9445 _°\30.04.206 BO 4,04,.553 / रसीद संख्या 0062 9) 3.05.206 BO 2,05,235 / रसीद संख्या 40604... 30.06.206 BO 2,04,89 / रसीद संख्या 77068 _ .._[29.07.2046 BO 2,04,820 / रसीद संख्या 4773 30.08.2046 रु0 2,04,820 / चेक संख्या 492004 |] 26.09.206 =| BO 2,04,820 / चेक संख्या 49327 24.40.2046 BO 7,02,40 / कुल art: | wo 33,40,790/ ue द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या 2765 बुक करायी गयी थी। आवंटन के क्लाज 7.2 के अनुसार यूनिट का कब्जा 73.27.20i7 में दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा रु० 33,40,790,/ भुगतान किये जाने का उल्लेख किया गया है जबकि विपक्षी के रिकार्ड के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा रु० 3033,344/aT भुगतान किया गया है। इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अर्चना त्यागी बनाम स्टेट ऑफ यूपी व अन्य रिट-सी, संख्या 8i28 /2023 में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है। विपक्षी को दिनांक 30.03.2022 को परियोजना के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है और विपक्षी द्वारा परियोजना आवंटियों को कब्जा दिया

जा चुका है। विपक्षी द्वारा दिनांक 4.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया परन्तु शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने नहीं आए जिस कारण से विपक्षी द्वारा क्रमशः दिनांक 26.05.2022, 02.08.2022 व 08.08.2022 को मांग पत्र व अनुस्मरण पत्र जारी किये गये परन्तु शिकायतकर्ता न तो यूनिट का कब्जा लेने आये और न ही देय धनराशि का भुगतान किया गया। विपक्षी की परियोजना फोर्स मैज्योर क कारण विलम्बित हुई। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में रेरा पीठ-4 द्वारा शिकायत संख्या walenei44 / 09 // 64244 // 2020 निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर Ue हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है जिसमें पीठ द्वारा ii6 दिनों का फोर्स मैज्योर का लाभ दिया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लिये जाने हेतु निर्देशित किया जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध कियां*गया है। विपक्षी द्वारा अपने oe के समर्थन में अधिभोग. प्रमाण पत्र दिनांक 30.03. 2022, ऑफर ऑफ पजेशन व अनुस्मारक पत्रों की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्षो के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- . क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

2. ga परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न WT eT इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या रेरा = आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स aa प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम 3 Se उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें we रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व

जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन tiga” परियोजनायें निश्चित रूप.सें रेश अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च WES states. से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवंःआवंटी/के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण-कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIVNS है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 Praia किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा परियाजना विलम्बित होने का कारण माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी रोक के आदेश, एनजीटी द्वारा जारी आदेश व कोविड-49 महामारी को बताया गया है। 4 जि --- आ॥ शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ' प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर Uitte में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised 0०) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 3029 / 4985, “MLC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04—-44-209 4 निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect toydemolition and construction activities we direct:that no»demolition,and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners;Deputy»Zonal»Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,//985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.42.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"22. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in 5 ie construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. ad

माननीय सर्वोच्च were द्वारा (दिनांक o4-:-20i9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-:-20:9 से दिनांक 09-2-2049) एवं 33 दिन(6+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 74-02-2020 तक साय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को*उत्तरदायी“ठहराना-न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होंगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त afas—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। —_— aes

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3-: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन किया। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 43.02.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा 42 माह तथा 03 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात नवम्बर 20:7 4 यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली के अवलोकन से यह.भी स्पष्ट है कि "यमुना एक्सप्रेस वे औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 30.03.2022 को जारी अधिभोग प्रमाण पत्र विपक्षी को प्राप्त हो चुका है। उसके उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 47.042022 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पंजेशन जारी feat जा चुका है जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 05 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder 7 a : had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is, compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not»received possession.of it. The obligation imposed on the..promoter to. pay interest till,such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " aa: उपरोक्त निर्णय-के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये. गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा LWA (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय / पटटा के लिए करार) नियमावली core अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State 8 —— ।/॥ Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. ithin fi ~ se . . wa Oh within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,₹+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+H प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-3 Prank किया जाता है। है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता..है कि वह आदेश: पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 Raw भीतरःशिकायतकर्ता से यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, शिकॉयतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र /अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर शिकायतकर्ता को ओ.सी /सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.42.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 33,40,790/ (रु० तैतिस लाख चालीस हजार सात सौ नब्बे) पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम 9 — डा...

न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 73029/i985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी Mcie+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पंदा (विनियमत और-विकास) अधिनियम, 20.6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा wart | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Re tiger के BE Ne 2G © (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 0