उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी:- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:- ॥२८२44/03/8587/2024 सीमा खालिद war एवं खालिद रजा बनाम मैसर्स पिनेकल सुपरस्ट्रक्चर्स प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध werd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS में दिनांक 29.08.2049 को यूनिट WST-ASHOKA-604 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 55,56,250/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 20,30,255 //- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के अनुसार जून, 2023 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की aris के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में पत्र दिनांक 29.08.2049, फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांकित 46.42.2079, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, ऋण पत्र आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

vena शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के cfat—Ashoka में यूनिट संख्या-604 बुक करायी गयी थी, जिसका कूल मूल्य 55,56,250 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 20,30,255/- रुपये की धनराशि का 2886 |

भुगतान किया गया और उक्त यूनिट के सापेक्ष पक्षकारों के मध्य दिनांक 6.42.2049 को अनुबन्ध निष्पादित किया गया था तथा अनुबन्ध के प्रस्तर-27 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 46.06.2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनुस्मारक पत्र दिनांकित 48.03.2024, 0.02.2024 प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा मांग पत्र व अनुस्मारक पत्र भेजने के उपरांत निरस्तीकरण पत्र दिनांक 46.03.2024 के माध्यम से यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया, जिसकी प्रति संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने में डिफॉल्ट किये जाने के कारण विपक्षी कंपनी, अनुबन्ध के प्रस्तर-4.5 के अनुसार कुल बिक्री मूल्य का i5 प्रतिशत aie मनी के रूप में जब्त करने का अधिकार है। उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा adam शिकायत को खारिज किये जाने एवं आवंटन पत्र/अनुबन्ध के प्रस्तर-58 के अनुसार 5% अर्नेस्ट मनी की कटौती करने के उपरान्त शिकायतकर्ता की शेष जमा धनराशि वापस करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, अनुस्मारक पत्र दिनांकित 49.02.2024, 8.03.2024, निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 76.03.2024, प्राधिकरण की पीठ-03 द्वारा पारित आदेश दिनांकित 24.04.2024, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है :- 4..._ कया शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नतत यूनिट के सापेक्ष पेमेन्ट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं एवं क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है और क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के अनुसार जून, 2023 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का भौतिक कब्जा fear जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के टॉवर-45॥०८७ में यूनिट wear—604 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल मूल्य 55,56,250/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 20,30,255 /— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया और var यूनिट के सापेक्ष पक्षकारों के मध्य दिनांक 6.42.2049 को अनुबन्ध निष्पादित किया गया था तथा अनुबन्ध के प्रस्तर-27 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 6 माह की aque अवधि के साथ दिनांक 46.06.2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र/अनुस्मारक पत्र दिनांकित 8.03.2024, 40.02.2024 प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा मांग पत्र व अनुस्मारक पत्र भेजने के उपरांत निरस्तीकरण पत्र दिनांक 46.03.2024 के माध्यम से यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया, जिसकी प्रति संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने में डिफॉल्ट किये जाने के कारण विपक्षी कंपनी, अनुबन्ध के प्रस्तर-4.5 के अनुसार कुल बिक्री मूल्य का i5 प्रतिशत अर्नेस्ट मनी के रूप में जब्त करने का अधिकार है। उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने एवं आवंटन पत्र/अनुबन्ध के प्रस्तर-58 के अनुसार 5% अर्नेस्ट मनी की कटौती करने के उपरान्त शिकायतकर्ता की शेष जमा धनराशि वापस करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

RI एक्ट की धारा is (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- Page 3 (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब में कहा गया है कि शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनुस्मारक पत्र दिनांकित 48.03.2024, 40.02.2024 प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा निरस्तीकरण पत्र दिनांक 46.03.2024 के माध्यम से यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया है, परन्तु उभयपक्षों के मध्य निष्पादित फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 55,56,250 //- रुपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 20,30,255 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया, जोकि 35 प्रतिशत से अधिक है तथा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध में अंकित Gre प्लान के अनुसार शिकायतकती द्वारा यूनिट की बुकिंग के समय 0% धनराशि, बुकिंग के 45 दिनों के भीतर 25% धनराशि एवं यूनिट का कब्जा ऑफर किये जाने के समय 65% धनराशि का भुगतान किया जाना था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान किया गया है। Page 4 विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 46.06.2023 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में कोई स्थिति स्पष्ट नहीं की गयी है और न ही परियोजना से सम्बन्धित कोई अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं ओ.सी.,/सी.सी. की प्रति पत्रावली पर दाखिल की गयी है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है।

यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 46.03.2024 को प्रेषित किया गया है, जिसके पश्चात्‌ भी विपक्षी द्वारा दिनांक 48.03.2024 को शिकायतकर्ता से धनराशि की मांग की गयी BI विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 46.06.2023 थी, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक,अपूर्ण है। रेरा अधिनियम की ani के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त He | पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध /एग्रीमेन्ट-टू- सबलीज दिनांकित 46.42.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-8 के कब्जे वाले प्रस्तर-27 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को यूनिट कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 45.06.2023 तक अपनी यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है।

जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 // 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 5 = period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 5.06.2023 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Page 6 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. WSF प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। RI एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पदट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest al the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise SET Page 7 under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8--3--48-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

#7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with ll specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर Page 8 द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या- निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, We प्लान के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र /अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय wera शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 45.06.2023 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित at) कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक॑ परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा-2(०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी ४2८7/2+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। Page 9 5... शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता 'रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। १८३8 (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी:- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:- ॥२८२44/03/8587/2024 सीमा खालिद war एवं खालिद रजा बनाम मैसर्स पिनेकल सुपरस्ट्रक्चर्स प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध werd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS में दिनांक 29.08.2049 को यूनिट WST-ASHOKA-604 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 55,56,250/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 20,30,255 //- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के अनुसार जून, 2023 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की aris के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में पत्र दिनांक 29.08.2049, फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांकित 46.42.2079, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, ऋण पत्र आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

vena शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के cfat—Ashoka में यूनिट संख्या-604 बुक करायी गयी थी, जिसका कूल मूल्य 55,56,250 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 20,30,255/- रुपये की धनराशि का 2886 |

भुगतान किया गया और उक्त यूनिट के सापेक्ष पक्षकारों के मध्य दिनांक 6.42.2049 को अनुबन्ध निष्पादित किया गया था तथा अनुबन्ध के प्रस्तर-27 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 46.06.2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनुस्मारक पत्र दिनांकित 48.03.2024, 0.02.2024 प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा मांग पत्र व अनुस्मारक पत्र भेजने के उपरांत निरस्तीकरण पत्र दिनांक 46.03.2024 के माध्यम से यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया, जिसकी प्रति संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने में डिफॉल्ट किये जाने के कारण विपक्षी कंपनी, अनुबन्ध के प्रस्तर-4.5 के अनुसार कुल बिक्री मूल्य का i5 प्रतिशत aie मनी के रूप में जब्त करने का अधिकार है। उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा adam शिकायत को खारिज किये जाने एवं आवंटन पत्र/अनुबन्ध के प्रस्तर-58 के अनुसार 5% अर्नेस्ट मनी की कटौती करने के उपरान्त शिकायतकर्ता की शेष जमा धनराशि वापस करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, अनुस्मारक पत्र दिनांकित 49.02.2024, 8.03.2024, निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 76.03.2024, प्राधिकरण की पीठ-03 द्वारा पारित आदेश दिनांकित 24.04.2024, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है :- 4..._ कया शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नतत यूनिट के सापेक्ष पेमेन्ट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं एवं क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है और क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के अनुसार जून, 2023 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का भौतिक कब्जा fear जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के टॉवर-45॥०८७ में यूनिट wear—604 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल मूल्य 55,56,250/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 20,30,255 /— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया और var यूनिट के सापेक्ष पक्षकारों के मध्य दिनांक 6.42.2049 को अनुबन्ध निष्पादित किया गया था तथा अनुबन्ध के प्रस्तर-27 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 6 माह की aque अवधि के साथ दिनांक 46.06.2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र/अनुस्मारक पत्र दिनांकित 8.03.2024, 40.02.2024 प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा मांग पत्र व अनुस्मारक पत्र भेजने के उपरांत निरस्तीकरण पत्र दिनांक 46.03.2024 के माध्यम से यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया, जिसकी प्रति संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने में डिफॉल्ट किये जाने के कारण विपक्षी कंपनी, अनुबन्ध के प्रस्तर-4.5 के अनुसार कुल बिक्री मूल्य का i5 प्रतिशत अर्नेस्ट मनी के रूप में जब्त करने का अधिकार है। उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने एवं आवंटन पत्र/अनुबन्ध के प्रस्तर-58 के अनुसार 5% अर्नेस्ट मनी की कटौती करने के उपरान्त शिकायतकर्ता की शेष जमा धनराशि वापस करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

RI एक्ट की धारा is (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- Page 3 (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब में कहा गया है कि शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनुस्मारक पत्र दिनांकित 48.03.2024, 40.02.2024 प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा निरस्तीकरण पत्र दिनांक 46.03.2024 के माध्यम से यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया है, परन्तु उभयपक्षों के मध्य निष्पादित फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 55,56,250 //- रुपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 20,30,255 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया, जोकि 35 प्रतिशत से अधिक है तथा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध में अंकित Gre प्लान के अनुसार शिकायतकती द्वारा यूनिट की बुकिंग के समय 0% धनराशि, बुकिंग के 45 दिनों के भीतर 25% धनराशि एवं यूनिट का कब्जा ऑफर किये जाने के समय 65% धनराशि का भुगतान किया जाना था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान किया गया है। Page 4 विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 46.06.2023 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में कोई स्थिति स्पष्ट नहीं की गयी है और न ही परियोजना से सम्बन्धित कोई अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं ओ.सी.,/सी.सी. की प्रति पत्रावली पर दाखिल की गयी है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है।

यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 46.03.2024 को प्रेषित किया गया है, जिसके पश्चात्‌ भी विपक्षी द्वारा दिनांक 48.03.2024 को शिकायतकर्ता से धनराशि की मांग की गयी BI विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 46.06.2023 थी, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक,अपूर्ण है। रेरा अधिनियम की ani के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त He | पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध /एग्रीमेन्ट-टू- सबलीज दिनांकित 46.42.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-8 के कब्जे वाले प्रस्तर-27 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को यूनिट कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 45.06.2023 तक अपनी यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है।

जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 // 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 5 = period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 5.06.2023 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Page 6 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. WSF प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। RI एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पदट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest al the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise SET Page 7 under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8--3--48-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

#7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with ll specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर Page 8 द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या- निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, We प्लान के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र /अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय wera शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 45.06.2023 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित at) कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक॑ परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा-2(०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी ४2८7/2+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। Page 9 5... शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता 'रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। १८३8 (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0