उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या-]४८0२44/03/890/2024 अमरजीत सिंह एवं मोहिन्दर कौर बनाम एम्स गोल्फ टाउन डेवलपर्स प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता (अमित त्रिपाठी एवं शशि त्रिपाठी) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Aims Green Avenue (Phase-l) में यूनिट संख्या- p03 को बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 39,03,675,/- रुपये के सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 42,6,086,//- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा सेंग्शन प्लान के अन्तर्गत wera परियोजना का निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है, जबकि उनके द्वारा 30 जून, 20:6 तक परियोजना को पूर्ण कर उक्त यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु वर्तमान समय में भी प्रश्ननत परियोजना पूर्ण नहीं है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 3 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 06.04.2043, विपक्षी को भुगतान की जमा धनराशि की रसीदें, मांग पत्र, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Aims Green Avenue (श8४९-)" में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य बिल्डर बायर एग्रीमेंट पत्र का निष्पादित कराया गया था, जिसके प्रस्तर-23 के अनुसार Page l ds

शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब से किये गये भुगतान के कम में ब्याज वसूलने का अधिकारी है एवं भुगतान न करने की स्थिति में विपक्षी sar यूनिट को निरस्त कर जमा धनराशि में कटौती करते हुए अवशेष जमा धनराशि वापस करने का अधिकारी है तथा शिकायतकर्ता को विभिन्‍न मेल प्रेषित करने एवं कब्जे की पेशकश करने के उपरान्त भी शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं जाता है, तो वह उभयपक्ष के मध्य हस्ताक्षरित बिल्डर बायर एग्रीमेंट पत्र के प्रस्तर-35 के अनुसार सुपर बिल्टअप एरिया पर 5,/- रुपये प्रति वर्गफीट की दर से होल्डिंग चार्ज एवं रख-रखाव शुल्क लेने का अधिकारी है तथा विपक्षी की परियोजना के विलम्ब होने में मुख्य कारण विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में भूमि का अतिग्रहण है, जोकि One Madangi & Chhanga Baba द्वारा किया गया है, जिसके सापेक्ष विपक्षी द्वारा एफ.आई.आर भी दर्ज करायी गयी है तथा माननीय उच्च न्यायालय अपील संख्या-4506 ,/ 2045 तथा सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.2049 को परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध रहा तथा कोविड-49 महामारी एवं किसानों के धरना-प्रदर्शन के कारण भी उनकी प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य में विलम्बित हुई। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 07.0.202 को ओ.सी /सी.सी प्राप्त किया जा चुका है एवं शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगंत यूनिट के सापेक्ष धनराशि का भुगतान किये जाने में चूक की जा रही है और न ही शिकायतकर्ता द्वारा var यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जा रहा है। उपरोक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए वह प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने हेतु तैयार हैं, जिसके लिए दिनांक 07.0.2024 को सक्षम विकास प्राधिकरण से ओ.सी भी प्राप्त किया जा चुका है, जो उक्त यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब हुआ है, वह अप्रत्याशित कारणों से जो 645 दिन का प्रश्नगत परियोजना में बिलम्ब हुआ है, वह उनके नियंत्रण से बाहर है, जिस पर इस अवधि में कब्जे देने में हुए विलम्ब के लिए विलम्बित ब्याज की गणना नहीं की जानी चाहिए। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नग॒त शिकायत खारिज किये जाने का ory किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया।

पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 0 क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? Page 2 2 कया Remand को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं०-04 बिन्दु संख्या- 04 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है एवं क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “ad =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स mo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. "From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आती हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के ऑब्जरवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा yeaa परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-0॥ निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 निस्तारण बिन्दु संख्या-02 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा सेंग्शन प्लान के अन्तर्गत प्रश्नगत परियेजना का निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है, जबकि उनके द्वारा 30 जून, 20i6 तक परियोजना को पूर्ण कर vad यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु वर्तमान समय में भी प्रश्नगत परियोजना पूर्ण नहीं है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित का ब्याज वापस fear जाने का अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपना जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Aims Green Avenue (Phase- yn" में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य बिल्डर बायर एग्रीमेंट पत्र का निष्पादित कराया गया था, जिसके प्रस्तर-23 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब से किये गये भुगतान के कम में ब्याज वसूलने का अधिकारी है एवं भुगतान न करने की स्थिति में विपक्षी var यूनिट को निरस्त कर जमा धनराशि में कटौती करते हुए अवशेष जमा धनराशि वापस करने का अधिकारी है तथा शिकायतकर्ता को विभिन्‍न मेल प्रेषित करने एवं कब्जे की पेशकश करने के उपरान्त भी शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं जाता है, तो वह उभयपक्ष के मध्य हस्ताक्षरित बिल्डर बायर एग्रीमेंट पत्र के प्रस्तर-35 के अनुसार सुपर बिल्टअप एरिया पर 5//- रुपये प्रति वर्गफीट की दर से होल्डिंग चार्ज एवं रख-रखाव शुल्क लेने का अधिकारी है तथा विपक्षी की परियोजना के विलम्ब होने में मुख्य कारण विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में भूमि का अतिग्रहण है, जोकि One Madangi & Chhanga Baba द्वारा किया गया है, जिसके सापेक्ष विपक्षी द्वारा एफ.आई.आर भी दर्ज करायी गयी है तथा माननीय उच्च न्यायालय अपील संख्या-4506 ,/2045 तथा सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.2049 को परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध रहा तथा कोविड-49 महामारी एवं किसानों के धरना-प्रदर्शन के कारण भी उनकी प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य में विलम्बित हुई | इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 07.40.2024 को ओ.सी /सी.सी प्राप्त किया जा चुका है एवं शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष धनराशि का भुगतान किये जाने में चूक की जा रही

Page 4 है और न ही शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जा रहा है। उपरोक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए वह प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने हेतु तैयार हैं, जिसके लिए दिनांक 07.0.202 को सक्षम विकास प्राधिकरण से ओ.सी भी प्राप्त किया जा चुका है, जो wat यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब हुआ है, वह अप्रत्याशित कारणों से जो 645 दिन का प्रश्नगत परियोजना में बिलम्ब हुआ है, वह उनके नियंत्रण से बाहर है, जिस पर इस अवधि में कब्जे देने में हुए विलम्ब के लिए विलम्बित ब्याज की गणना नहीं की जानी चाहिए। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। यह स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 06.04.2043 को निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को 30 जून, 206 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि (ग्रेस पीरियड) सहित दिसम्बर 2046 तक उक्त यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 34.2.20i6 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में ura यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया गया है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2047 से ओ.सी. / सी.सी.. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज प्राने का अधिकारी है।

जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over Page 5 possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के ”“नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को Page 6

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को Mciry प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर AM / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2047 से 30.04.2047 तक अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-32 के अनुसार 05 /— रूपये प्रति वर्गफुट एवं दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर Page 7 किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा | विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(29)(0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ५८,२१+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए |

शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर विपक्षी द्वारा उपरोक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | तद्नुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। pes | ots S- Fo वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8