== भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य ES रंजीता सिंह के साथ 05 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें Alphathum Phase - IV से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। ८ा२।44/0/[3799/2023 रंजीता सिंह अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्गगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज संस्थित किये गये हैं। सभी शिकायतों के एक ही परियोजना निर्णय से प्रश्नगत शिकायत संख्या- विपक्षी के विरुद्ध दिलाये जाने हेतु संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Alphathum Phase-IV के ब्लॉक /टॉवर-%& में दिनांक 08.40.2048 Page क्रम सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | कुल मूल्य | जमा धनराशि I. | क्टार44/003799/2023 रंजीता सिंह ४-2726.._ | 0,67,99 /- | 9,75,525 /- 2. | पटारा44/0/385/2023 गुरमीत सिंह E-225 8,63,525/— | 8,63,525 /— 3. | पटाराब॥0383/2023 रंजीता सिंह E-240 | 9,57,330/— | 9,57,330 /- | पिटारा4470/3786/2023 मिलन सिंह E-20i4 | 26,07,425 /- | 24,24,60 /- a NCRI44/2/5397/2023 | भगवत शरण ढींगरा एवं | E-6(0 & | 59,84,60 /- | 50,60,022 /— अनुराग भगवत ढींगरा 02) हे पिटारा44/03/8078/2024 सुमिता मलिक Office space | 58,42,323 /- | 58,42,323/ - 279-93 बनाम मैसर्स भूटानी ग्रुप

i यूनिट Wer226 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कूल मूल्य 0,67,99 //- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 9,75,525/- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण होने की तिथि से 2 वर्ष से अधिक विलम्बित है और लिफ्ट एवं लॉबी सितम्बर, 2023 तक रहने के लिए waged नहीं थी। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 08.0.20:8, कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 43.02.2023, परियोजना की लॉबी के फोटोग्राफ, मांग पत्र दिनांकित 49.05.2022, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, नो-ड्यूज सर्टिफिकेट दिनांकित 4.07.2022, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "Alphathum" के ब्लॉक-& में 24वीं मंजिल पर यूनिट Wer226 बुक करायी गयी थी। उक्त यूनिट का कुल मूल्य 9,75,525/- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा आज तक 9,75,525/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया। उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 08.i0.208 को बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट निष्पादित किया गया था। बिल्डर बायर Whe के प्रस्तर-3 में स्पष्ट रूप से उल्लेख किया गया है कि विपक्षी कंपनी द्वारा 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के भीतर परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा प्रदान कर दिया जाएगा। इसके अतिरिक्त उक्त परियोजना बिल्डर बायर wire के प्रस्तर-42 में वर्णित अप्रत्याशित घटनाओं के अधीन थी तथा आवंटी द्वारा अपनी देय धनराशि की किश्तों का समय पर भुगतान किया जाना था, ऐसा न करने पर विपक्षी कंपनी आवंटी से विलम्बित अवधि के लिए विलम्ब शुल्क प्राप्त करने के लिए उत्तरदायी थी। उक्त बी.बी.ए. के अनुसार परियोजना के पूर्ण होने की तिथि बी.बी.ए. के निष्पादन की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात अप्रैल, 2022 थी, परन्तु wifas—i9 महामारी के कारण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ, हालांकि विपक्षी द्वारा अप्रत्याशित घटनाओं को दृष्टिगत रखते हुए 43 फरवरी, 2023 को आवंटी को उक्त यूनिट का कब्जा ऑफर किया गया था, जिसकी प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण होने के सम्बन्ध में समस्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र सक्षम विकास प्राधिकरण से पहले ही प्राप्त किये जा चुके हैं, जिसके उपरान्त ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये 4 Page 2

जाने हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 26.:7.202i को आवेदन किया जा चुका है। उक्त आवेदन अभी भी नोएडा विकास प्राधिकरण के समक्ष अनुमोदन हेतु लम्बित है, जिसकी प्रति संलग्न है। उ.प्र. रेरा द्वारा पारित कार्यालय आदेश संख्या-8208 / यू पी.रेरा / 20वीं. बैठक /20:9-20 दिनांकित 46.09.20i9 के अनुसार, जहां ओ.सी./सी.सी. के लिए आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे-विद्युत सुरक्षा प्रमाण-पत्र, अग्नि सुरक्षा प्रमाण-पत्र, स्ट्रक्‍्चरल इंजीनियर प्रमाण-पत्र, लिफ्ट सुरक्षा प्रमाण-पत्र के साथ सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया गया हो और 7 कार्य दिवस के भीतर उक्त आवेदन पर स्वीकृति अथवा अस्वीकृति की कोई सूचना प्राप्त नहीं हुई हो, तब उस स्थिति में Ses ओ.सी. /सी.सी. को स्वीकार कर लिया माना जाएगा और परियोजना में स्थित आवंटियों को कब्जा प्रदान किया जा सकता है। उपरोक्त आदेश को दृष्टिगत रखते हुए नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. /सी.सी. हेतु दायर आवेदन पर कोई आपत्ति व्यक्त नहीं की गयी है और नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा आज तक var परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. जारी नहीं किया गया है, जिसकी विपक्षी द्वारा प्रतीक्षा की जा रही है, इसलिए विपक्षी द्वारा cae के आवंटियों को कब्जा ऑफर किया गया और शिकायतकर्ता को दिनांक 43.02.2023 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था, जिसकी प्रति संलग्न है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को किसी भी ब्याज अथवा क्षतिपूर्ति का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है, क्योंकि परियोजना के पूर्ण होने में विपक्षी की ओर से कोई विलम्ब नहीं हुआ है। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, रेरा कार्यालय आदेश दिनांकित 06.06.2020 एवं 6.09.2049, परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे-विद्युत सुरक्षा प्रमाण-पत्र दिनांकित 25.07.2079, अग्नि सुरक्षा प्रमाण-पत्र दिनांकित 49.40.2024, स्ट्रकक्‍्चरल इंजीनियर प्रमाण-पत्र दिनांकित 45.44.2024, लिफ्ट सुरक्षा प्रमाण-पत्र दिनांकित 46.44.2024, सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. हेतु आवेदन दिनांकित 26.44.2024, कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र दिनांकित 43.02.2023, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? Page 3 CH |... 2. क्या शिकायतक क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- बिन्दु संख्या-04 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को. बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा Ses ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा परियोजना पूर्ण होने के सम्बन्ध में समस्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र सक्षम विकास प्राधिकरण से पहले ही प्राप्त किये जा चुके हैं, जिसके उपरान्त ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 26.44.2024 को आवेदन किया जा चुका है। उक्त आवेदन अभी भी नोएडा विकास प्राधिकरण के समक्ष अनुमोदन हेतु लम्बित है, जिसकी प्रति संलग्न है। उ.प्र. रेरा द्वारा पारित कार्यालय आदेश संख्या-8208 / यू पी.रेरा / 20वींबैठक ,/ 2049-20.. दिनांकित 46.09.209 के अनुसार, जहां ओ.सी./सी.सी. के लिए आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे-विद्युत सुरक्षा प्रमाण-पत्र, अग्नि सुरक्षा प्रमाण-पत्र, स्ट्रक्चरल इंजीनियर प्रमाण-पत्र, लिफ्ट सुरक्षा प्रमाण-पत्र के साथ सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया गया हो और 7 कार्य दिवस के भीतर उक्त आवेदन पर स्वीकृति अथवा अस्वीकृति की कोई सूचना प्राप्त नहीं हुई हो, तब उस स्थिति में डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. को स्वीकार कर लिया माना जाएगा और परियोजना में स्थित आवंटियों को कब्जा प्रदान किया जा सकता है। उपरोक्त आदेश को दृष्टिगत रखते हुए नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. /सी.सी. हेतु दायर आवेदन पर कोई आपत्ति व्यक्त नहीं की गयी है और नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा आज तक उक्त परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. जारी नहीं किया गया है, जिसकी विपक्षी द्वारा प्रतीक्षा की जा रही है, इसलिए विपक्षी द्वारा टॉवर- EB के आवंटियों को कब्जा ऑफर किया गया और शिकायतकर्ता को दिनांक 43.02.2023 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-44(4)() में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी./सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लेखित है कि ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में यूनिट का कब्जा ऑफर करेंगे | Page 4 इसके अतिरिक्त नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में निम्नलिखित उललेखित है — 20.0 Notice for issue of occupancy certificate - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit as per Appendix-9 accompanied by the documents as per checklist annexed with Appendix-9. 20.i.l Occupancy certificate necessary for occupation — No building erected, re-erected, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificate by the Chief Executive Officer in the Form given in Appendix -ll. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 60 days of the date of receipt of application for occupancy certificate an intimation to this effect shall have to be sent to the Authority by the owner for occupying the building and if no communication is

sent to the applicant for a further period of 30 days, the allottee may occupy the building after expiry of 30 days from the date of intimation received in the Authority. उपरोक्त से स्पष्ट है कि परियोजना में कब्जा दिये जाने से पूर्व प्रमोटर द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर सक्षम विकास प्राधिकरण से सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरांत अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किये जाने का प्रावधान है और यदि सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा विपक्षी के ओ.सी. हेतु आवेदन पर 60 दिन के अन्दर कोई आपत्ति नहीं की जाती है तो विपक्षी 60 दिन के पश्चात्‌ पुनः सक्षम विकास प्राधिकरण को ओ.सी. जारी किये जाने हेतु सूचना पत्र भेजे जाने के 30 दिन के पश्चात्‌ आवंटी को डीम्ड ओ.सी. के आधार पर कब्जा उपलब्ध करा सकता है, तो उस स्थिति में प्रमोटर /सम्प्रवर्तक द्वारा 30 दिन का अनुस्मरण पत्र सक्षम विकास प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन /यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जा सकता है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय ,// पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 तथा नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 20i0 4 दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम Page 5

प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिनों के अन्दर यदि सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त/ प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय / अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया. है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 20I0 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में वर्णित उपरोक्त प्रावधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 60 दिन के उपरान्त सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो।

उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में विपक्षी द्वारा दिये गये लिखित उत्तर में कहा गया है कि रेरा प्राधिकरण के कार्यालय आदेश दिनांक t6.09.20i9 के अनुसार माननीय पीठ विपक्षी को उक्त परियोजना के लिए Ss ओ.सी. /सी.सी. हेतु दिये जाने का अंनुरोध किया गया है, परन्तु नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 20I0 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में वर्णित उपरोक्त प्रावधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 60 दिन के उपरान्त सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की नहीं गयी है और सूचना प्रेषित किये जाने के 30 दिन उपरान्त सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित नहीं किया गया है। यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. माना जाना नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी की परियोजना अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण होने की तिथि से 2 वर्ष से अधिक विलम्बित है और लिफ्ट एवं लॉबी सितम्बर, 2023 तक रहने के लिए उपयुक्त नहीं थी तथा विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "Alphathum" के ब्लॉक-& में 24वीं मंजिल पर यूनिट संख्या--226 बुक करायी गयी थी। उक्त यूनिट का कुल मूल्य 9,75,525 //- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा आज तक 9,75,525/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया war) उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 08.40.2048 को बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट निष्पादित किया गया था। बिल्डर बायर Wire .के प्रस्तर-3 में स्पष्ट रूप से उल्लेख किया गया है कि विपक्षी कंपनी द्वारा 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के भीतर परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा प्रदान कर दिया जाएगा। इसके अतिरिक्त sat परियोजना बिल्डर बायर WHFS के प्रस्तर-42 में वर्णित अप्रत्याशित घटनाओं के अधीन थी तथा आवंटी द्वारा अपनी देय धनराशि की किश्तों का समय पर भुगतान किया जाना था, ऐसा न करने पर विपक्षी कंपनी आवंटी से विलम्बित अवधि के लिए विलम्ब शुल्क प्राप्त करने के लिए उत्तरदायी थी। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण होने के सम्बन्ध में समस्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र सक्षम विकास प्राधिकरण से पहले ही प्राप्त किये जा चुके हैं, जिसके उपरान्त ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 26.44.202i को आवेदन किया जा चुका है। Gat आवेदन अभी भी नोएडा विकास प्राधिकरण के समक्ष अनुमोदन हेतु लम्बित है, जिसकी प्रति संलग्न है। उ.प्र. रेरा द्वारा पारित कार्यालय आदेश संख्या-8208 / यू पी.रेरा / 20वीं. बैठक /2049--20 दिनांकित 46.09.2049 के अनुसार, जहां ओ.सी./सी.सी. के लिए आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे-विद्युत सुरक्षा प्रमाण-पत्र, अग्नि सुरक्षा प्रमाण-पत्र, स्ट्रक्चरल इंजीनियर प्रमाण-पत्र, लिफ्ट सुरक्षा प्रमाण-पत्र के साथ सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया गया हो और.7 कार्य दिवस के भीतर vat आवेदन पर स्वीकृति अथवा अस्वीकृति की कोई सूचना प्राप्त नहीं हुई हो, तब उस स्थिति में Ses ओ.सी. /सी.सी. को स्वीकार कर लिया माना जाएगा और परियोजना में स्थित आवंटियों को कब्जा प्रदान किया जा सकता है। उपरोक्त आदेश को दृष्टिगत रखते हुए नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. / सी.सी. हेतु दायर आवेदन पर कोई आपत्ति व्यक्त नहीं की गयी है और न ही नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा आज तक उक्त परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. जारी किया गया है, जिसकी

Page 7 Ce विपक्षी द्वारा प्रतीक्षा की जा रही है, इसलिए विपक्षी द्वारा टॉवर-8 के आवंटियों को कब्जा ऑफर किया गया और शिकायतकर्ता को दिनांक 43.02.2023 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था, जिसकी प्रति संलग्न है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को किसी भी ब्याज अथवा क्षतिपूर्ति का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है, क्योंकि परियोजना के पूर्ण होने में विपक्षी की ओर से कोई विलम्ब नहीं हुआ है। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 8 of पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 08.40.208 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-9 के प्रस्तर-3.] के अवलोकन से fafea है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के भीतर अर्थात 42 माह में विपक्षी द्वारा vet यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 07.04.2022 तक अपनी यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। पत्रावली पर दाखिल विपक्षी द्वारा अपने जवाब में कहा गया है कि दिनांक 43.02.2023 को शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया और न ही विपक्षी से कभी संपर्क किया गया है।

पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने से पूर्व शिकायतकर्ता को दिनांक 43.02.2023 को यूनिट का कब्जा ऑफर किया गया है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा, शिकायतकर्ता को भेजा गया कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 43.02.2023 अवैधानिक है। . यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबन्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 08.04.2022 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 /20i8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — ‘Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser Page 9 Ch = not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार sie. wT होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। WT एक्ट की धारा 2(za) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— Page l0 () the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली aos अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी Mcir+i प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। Page l ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ॥#८77+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8—3—8-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल Wha के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :-

7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के 03 कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. .2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज

प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है Page 2 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिट्स को अनुबच्ध पत्र /आवंटन पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी, शिकायतकर्तागण को ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने के उपरान्त वैधानिक पुनरीक्षित कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। 3. विपक्षी, शिकायतकर्ता (रंजीता सिंह) को दिनांक 08.04.2022 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध /आवंटन पत्र के अनुरूप उपरोकतानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

4... विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(»०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित Rem के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी | (22 Page 3 id इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 7. शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | न gf ee वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4