उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य शिकायत संख्या | | यूनिट पत्रावली पर एग्रीमेंट फॉर | अनुबंधानुसार | वांछित अनुतोष न0 उपलब्ध रसीद के | सेल/लीज कब्जा दिये अनुसार जमा की तिथि | जाने की तिथि धनराशि रु0 टार44/03/79062024 | हिसान Villa | रु0 4,45,2,000/ | 05.04.202 | दिसम्बर 2022 | यूनिट का मार्केटिंग No-2 तथा 6 माह कब्जा व लिमिटेड अनुग्रह अवधि | विलम्बित अवधि के साथ अर्थात | का ब्याज जून 2023 दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम इम्पलेक्स इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत योजित की गयी हैं।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना The Golf Address 4 Villa No-2 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Go १,45,24,000,/ का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित अभिकथन में यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना दा गोल्फ एड्रेस में विला बुक करायी गयी थी जिसकी कंसीडेरेसन अमाउंट रु0 4,20,00,000/ थी। आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में दिनांक 05.04.2024 को एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2022 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ प्राप्त होना था। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को क्रमशः दिनांक 07.04.2024 को रु0 80,00,000 / व दिनांक 20.04.2024 को रु० 20,00,000,/ का भुगतान किया जा चुका है। आवंटित यूनिट की कंसीडेरेसन अमाउन्ट ,20,00,000/ के सापेक्ष कुल धनराशि Go 4,45,24,000 / का भुगतान किया गया है जिसमें अतिरिक्त धनराशि विपक्षी को wo 25,24,000 / का लीगल रजिस्ट्री, एडवांस मैनेटेनेंस व अन्य के सम्बन्ध में भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम की धारा is व 9 का उल्लेख किया गया है। अचाया उल्ड्र- ह। अत: शिकायतकर्ता ने यूनिट का विधिक कब्जा रजिस्ट्रेशन सेल Ss के साथ 30 दिन में व जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में लिखित कथन, स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट व एग्रीमेंट फॉर सेल,/लीज की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0)

त यूनियन बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा जारी स्टेटमेंट आरटीजीएस 02000245 07.04.2024 रु0 80,00,000 / आरटीजीएस 02000268 20.04.202 रु0 20,00,000 / आरटीजीएस 864 6.06.2020 BO 40,00,000/ आरटीजीएस 883 43.08.2020 BO 5,00,000 / आरटीजीएस 886 24.08.2020 रु0 20,00,000 / रसीद संख्या 389 05.04.2024 %O 27,000 / कुल योग : रु0 4,45,24,000/ विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत किया गया जिसमें यह उल्लिखित है कि शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान प्रकरण में लगाये गये आपत्ति मिथ्या व गलत है जिस कारण शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है। शिकायतर्ता द्वारा परियोजना दा गोल्फ एड्रेस में विला नम्बर-2 बुक करायी गयी थी। afas—i9 महामारी के कारण परियोजना में निर्माण कार्य जनवरी 2020 से दिसम्बर 202 तक बंद था। इसके अतिरिक्त एनजीटी के आदेश से भी निर्माण कार्य बंद था। नोएडा प्राधिकरण परियोजना की मानचित्र Re करने को तैयार नहीं है जिस कारण विपक्षी द्वारा परियोजना में निर्माण कार्य प्रारम्भ नहीं कर सकता और न ही परियोजना की समय अवधि विस्तारित किये जानें का आवेदन कर Hel है। वर्णित तथ्यों के आधार विपक्षी और शिकायतकर्ता के मध्य समझौता किये जाने का एक अवसर प्रदान कर दिया जाए। अतः विपक्षी ने शिकायतकर्ता को 7 मासिक किश्तों में जमा धनराशि प्राप्त करने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? 2 Sa +

निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न We इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि माननीय एनजीटी के आदेश व कोविड--49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित रहा। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ' प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर Witte में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा |” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the

Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05.42,2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "१2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2048) 8 days in the 3 हा month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. “ Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Contro! Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04--2049 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-2-209 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक wear लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 355 दिन (दिनांक 04-44-20:9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक da 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 feat 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावेत रहने के निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक. 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त —S 4 अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त var यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 05.04.202 को ite फॉर सेल/लीज निष्पादित हुआ। एग्रीमेंट फॉर सेल/लीज के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2022 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। . विपक्षी का कहना है कि कोविड-49 महामारी व माननीय एनजीटी द्वारा निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबंधों के कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। वहीं दूसरी ओर विपक्षी का यह भी तर्क है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया जा सकता है क्योंकि नोएडा प्राधिकरण परियोजना की मानचित्र Re करने को तैयार नहीं है जिस कारण विपक्षी द्वारा परियोजना में निर्माण कार्य प्रारम्भ नहीं कर सकता और न ही परियोजना की समय अवधि विस्तारित किये जाने का आवेदन कर सकता है जिस कारण वह शिकायततकर्ता को 7 मासिक किश्तों में धनराशि वापस करने को तैयार है। शिकायतकर्ता की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि उसे यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए। Se 5

उपरोक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2022 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 2023 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इस प्रकार विपक्षी की परियोजना 2 वर्ष से अधिक विलम्बित है। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण होने के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य या ओ.सी /सी.सी की प्रति दाखिल नहीं की गयी है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो उक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा is (4) में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the

Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8()0) lays down that if the promoter fails to

complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not " unreasonable. अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंदी हेतु प्राविधानित है कि:- =. 7 Wl "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wer 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८१२+]प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट एग्रीमेंट फॉर सेल /लीज के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर aa /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2023 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो, भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 4,45,24,000,/ (रु० एक करोड पैतालिस लाख एक्कीस हजार ) पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह 8 SS धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029,//4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 5 विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता आदेश का कियान्वयन कराये जाने के लिए रेरा पोर्टल पर प्रार्थना पत्र अपलोड करेंगे तथा उसकी एक प्रति रेरा कार्यालय में भौतिक रूप से उपलब्ध कराएंगे |आदेश पोर्ट्ल पर अपलोड किया जाये। ——=Byro. (2 ८7०७ SS न, 5८: 25 (डा०दीपक स्वरूप Waal) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर