उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारीः- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:-- NCR44/03/i756/2024 शिवम गुप्ता बनाम मैसर्स avs कार्ट बिल्डर्स प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Eureka Park-Phase 4 में दिनांक 30.04.2022 को यूनिट संख्या-2503 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 83,32,538/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 72,6,593/- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि शैड्यूल-& सपठित खण्ड-4 एवं 5 के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 30.09.2023 को या उससे पूर्व प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा vet यूनिट का कब्जा ऑफर नहीं किया गया है और न ही अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की ast के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दिनांकित 44.03.2024 दाखिल करते हुए मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 87 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक अनुबन्ध के प्रस्तर-5.॥ के अनुसार कब्जा ऑफर सहित अंतिम माँग पत्र जारी नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा यह स्वीकार किया गया है कि परियोजना का कार्य आज तक पूर्ण नहीं हुआ है और अंतिम माँग न करने के कारण विपक्षी को अभी तक अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा vera शिकायत के सम्बन्ध में अन्य मा. न्यायालयों द्वारा (के पारित विभिन्‍न आदेश / विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं तथा रेरा अधिनियम, 20:6 की aRIH78, 49(4) का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा असत्य दावा किया गया कि वे परियोजना को विकसित करने के लिए पूरी तरह से सशक्त हैं और परियोजना निर्धारित समय में पूर्ण हो जायेगी। विपक्षी, परियोजना को पूर्ण करने में बुरी तरह विफल रहा है और शिकायतकर्ता की मेहनत की कमाई को हड़प रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, अनुबन्ध के प्रस्तर-5.॥ के अनुसार उल्लिखित अधिभोग प्रमाण पत्र सहित शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा अपना प्रत्युत्तर तिथि रहित दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा रेरा कार्यालय आदेश दिनांकित 76.09.20i9 के आधार पर शिकायतकर्ता को दिनांक 22.08.2024 को कब्जा ऑफर पत्र जारी किया गया, परन्तु रेरा द्वारा उक्त कार्यालय आदेश दिनांकित 46.09.2049 को कार्यालय आदेश दिनांकित 44.06.2024 के माध्यम से निरस्त कर दिया गया, तत्पश्चात्‌ रेरा द्वारा यूनिट का कब्जा ऑफर करने सम्बन्धी दिनांक 29.05.2024 को कार्यालय आदेश /$07 जारी की गयी है, जिसके अनुसार सम्बन्धित प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने के बाद ही कब्जा ऑफर किया जा सकता है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगंत्त परियोजना के सम्बन्ध में अभी तक चारों वांछित प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किये गये है और न ही ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किया गया है। इसलिए विपक्षी द्वारा प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 22.08.2024, रेरा अधिनियम एवं नियमों -के - प्रावधानों के अनुसार पूरी तरह से अविधिक है तथा अनुबन्ध पत्र दिनांक 07.03.2022 की शर्तों का स्पष्ट उल्लंघन है। विपक्षी, आज तक परियोजना पूर्ण करने में विफल रहा है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब में किये गये समस्त तथ्यों का शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख कर, मूल शिकायत एवं विस्तृत लिखित शिकायत पत्र में याचित अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, धारा-34 के GEREN अन्तर्गत लिखित शिकायत, wire टू सब लीज»अनुबन्ध पत्र, दिनांकित

&& fy ger \Q\07.03.2022 की प्रति, स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की प्रति, आदि अभिलेखों की waa toe) $|छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। és S * विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Eureka Park-Phase I 4 यूनिट संख्या-2503, Tower-9 हेतु आवेदन किया गया था। स्टाम्प ड्यूटी एवं पंजीकरण शुल्क को छोड़कर यूनिट का मूल बिक्री मूल्य 83,32,538 //- रुपये Page 2 =

ka जिसके सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 07.03.2022 को बिक्री अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसकी प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा dare प्लॉन का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 22.08.2024 को प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित अवशेष देय धनराशि का भुगतान एवं स्टाम्प पेपर एवं पंजीकरण शुल्क अर्थात्‌ कुल 2,02,834/- का भुगतान नहीं किया गया है। एग्रीमेन्ट फॉर सेल के शैड्यूल-& के क्रमांक संख्या-46 के साथ प्रस्तर-46) एवं Teri) के अनुसार विपक्षी द्वारा yeaa यूनिट का कब्जा दिनांक 30.09.2024 तक (१2 माह के ग्रेस पीरियड सहित) दिया जाना था, जिससे पूर्व ही विपक्षी द्वारा डीम्ड ओ.सी./सी.सी. के आधार पर शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 22.08.2024 को जारी किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा ved परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और दिनांक 27.09.2023 को चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित ओ.सी. / सी.सी. हेतु आवेदन प्रस्तुत किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा wed यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष सिर्फ 72,70,8:9/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी की ओर से शिकायतकर्ता द्वारा मूल शिकायत एवं विस्तृत लिखित शिकायत पत्र में किये समस्त तथ्यों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख कर, प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में स्वागत पत्र, लिखित बहस, आवंटन पत्र दिनांक 30.04.2022 की -प्रति, डिमाण्ड नोटिस, नोएडा प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन पत्र दिनांक 27.09.2023 की प्रति, चारों वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ. ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 22.08.2024 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी / GAM के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 2 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा Ses ओ.सी /सी.सी के Page 3 a आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। प्रकरण में विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि उनके द्वारा pera परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और दिनांक 27.09.2023 को चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन प्रस्तुत किया जा चुका है तथा Ses ओ.सी. /सी.सी. के आधार पर शिकायतकर्ता को अनुबन्धानुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 30.09.2024 से पूर्व ही कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 22.08.2024 को जारी किया जा चुका है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की MRI—-(4)(b) F स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी./सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पढट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता को लिखित में यूनिट का कब्जा ऑफर करेंगे | इसके अतिरिक्त ada ओखला औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 -एवं 20.4.4 में निम्नलिखित उल्लेखित है:- “Regulation 20.0: Notice for issue of occupancy certificate — Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit as per Appendix-9 accompanied by the documents as per checklist annexed with Appendix-9. Regulation 20.7.7: Occupancy certificate necessary for occupation— No building erected, re-erected, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificate by the Chief Executive Officer in the Form given in Appendix -य, Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 90 days of the date of receipt of application for occupancy

certificate an intimation to this effect shall have to be sent to the Authority by the owner for occupying the building. In case objections are intimated by the Chief Executive Officer or by an authorized officer showing inability to issue occupancy certificate the owner shall take necessary action to remove the objections. If the objections remain un-removed for a period of 6 months the Page 4 Ce | eee for issue of occupancy certificate shall stand automatically rejected. Thereafter the Chief Executive Officer shall take suitable action for removal of unauthorised construction with fee. Thereafter, the applicant has to apply afresh with fee for occupancy certificate and in such case time extension shall not be required.” उपरोक्तानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा ओ.सी प्राप्ति के आवेदन से 90 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है।

भू-सम्पदा (fafa और विकास) अधिनियम, 20:6, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 तथा नवीन ओखला औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त /प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय एवं अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा नवीन ओखला औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4. में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो। अतः उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा wed परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक 27.09.2023, उपर्युक्त went में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं है। Page 5 ei

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की IRI-(4)\(h में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- ",..execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 77 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2006 की ARI-I9(0) एवं () में एलॉटीज़ के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- #7(70 Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (7) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) >अधिनियम, 20i6 की धारा-47 निम्नवत्‌ हैः-

777, (7) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the &) te हम competent authority, as the case may be, under this section shall be | gan गैतमबुद्धगगर | 2 ‘aa गौत g carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical Possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Page 6

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate."

उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज/सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “seat सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य / प्रमाण दाखिल नहीं किया गया है, जिसके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान समय में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी./& सी.सी. जारी किया जा चुका हो और न ही उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में कोई Ss ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त हुआ है। अतः ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 22.08.2024, वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है, क्योंकि न तो विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में नियम एवं विधिनुसार डीम्ड ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किया गया है और न ही रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-47 के अनुसार प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में विधिक ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में कोई विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया है और जो कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 22.08.2024 को बिना Ses ओ.सी. / सी.सी. अथवा विधिक ओ.सी. /सी.सी. के जारी किया गया है, वह रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 29.05.2024 के साथ संलग्न कब्जा ऑफर पत्र के प्रारूप के अनुपालन में प्रेषित नहीं किया गया, जो कि विधि विरूद्ध है।

अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आधार पर शिकायतकर्ता, विपक्षी से विधिक ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी. /सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार बिन्दु Wea-ot निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 निस्तारण बिन्दु 'संख्या-02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? Page 7 4 «० e यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि शैड्यूल-# सपठित खण्ड-4 एवं 5 के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 30.09.2023 को या उससे पूर्व प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा ऑफर नहीं किया गया है और न ही अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दिनांकित 44.03.2024 दाखिल करते हुए मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 87 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक अनुबन्ध के प्रस्तर-5.॥ के अनुसार कब्जा ऑफर सहित अंतिम माँग पत्र जारी नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा यह स्वीकार किया गया है कि परियोजना का कार्य आज तक पूर्ण नहीं हुआ. है और अंतिम माँग न करने के कारण विपक्षी को अभी तक अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में अन्य मा. न्यायालयों द्वारा पारित विभिन्‍न आदेश विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं तथा रेरा अधिनियम, 2046 की aRIH-78, 49(4) का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा असत्य दावा किया गया कि वे परियोजना को विकसित करने के लिए पूरी तरह से सशक्त हैं और परियोजना निर्धारित समय में पूर्ण हो जायेगी। विपक्षी, परियोजना को पूर्ण करने में बुरी तरह विफल रहा है और शिकायतकर्ता की मेहनत की कमाई को हड़प रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते BY, अनुबन्ध H WaR-S.ii के अनुसार उल्लिखित अधिभोग प्रमाण पत्र सहित शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज £/ ae. \A\Ca जाने का अनुरोध किया गया है। wel dan, गौतमबुद्धनगर Ey रेरा एक्ट की धारा ia () में प्राविधान है कि :- Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or Page 8 (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत -प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा एग्रीमेन्ट टू सब लीज /अनुबन्ध पत्र, दिनांक 07.03.2022 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके शैड्यूल-& के क्रमांक संख्या-46 के साथ प्रस्तर-40) एवं TeR-4ii) के अनुसार विपक्षी द्वारा yeni यूनिट का कब्जा दिनांक 30.09.2024 तक ((2 माह के ग्रेस पीरियड सहित) दिया जाना था। ऐसे में उपरोकक्‍्तानुसार शिकायतकर्ता, दिनांक 30.09.2024 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक विधिक ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

अतः ऐसी दशा में शिकायतकर्ता, विपक्षी से दिनांक 04.40.2024 से विधिक ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी. / सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि::आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप Page 0 विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(2०) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 7.40.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पदट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के- प्रारूप...के wee 9 में. प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2qi) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9.30) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित Page l प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ॥४८7/+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से ufasd ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 Paka किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट की समस्त सुविधाओं को एग्रीमेन्ट टू सब लीज» अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर, विधिक ओ.सी./ सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को -दिनांक 04.40.2024 से विधिक ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी./ सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(४०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ Thr की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से Page 2 कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

4... विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को विधिक ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज wee टू सब लीज/अनुबन्ध पत्र में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार ही प्राप्त करना सुनिश्चित करेंगे और विपक्षी, शिकायतकर्ता से एग्रीमेन्ट टू सब लीज़ / अनुबन्ध पत्र में उललेखित सहमत Wee प्लॉन के विपरीत किसी भी अनावश्यक अतिरिक्त चार्जेज़/अतिरिक्त धनराशि की माँग नहीं करेंगे, अन्यथा विपक्षी के विरूद्ध विधिनुसार कार्यवाही सुनिश्चित की जाएगी। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता Year पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। ( LSE Re a. वेंकटेश fis Fad (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण fez Bs = / laa गैतमदुद्गगर / हे 9. ¥, Page 3