E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष आवंटन-पत्र / =| — शिंकायतकर्तागण आवंटन-पत्र / प्लॉट व टॉवर अनुबन्ध-पत्र प्लॉटद्स का कुल॒ | शिकायतकर्तागण अनुबन्ध-पत्र संख्या के अनुसार कब्जा मूल्य द्वारा दिये जाने की तिथि जमा घनराशि पूनम Was व ot. | NCRI44/I0/I4057/2023 | संजीव कुमार 44-40-2043 8-83 44--07-2045 रू.29,87,500/- रू.25,63,200/- Hans | ०2. | पटरा44/03/0793/2023 | अनिल ललित 20-09-2043 C-32 20-06-2045 रू.67,85,000/- | रू.4673,000/- बनाम ग्रीन बे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. निर्णय उपर्युक्त सारणी में अंकित दोनों शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत प्लॉट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायतें योजित की गई हैं। उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 04 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक 09-08-2024 को वीडियो कॉन्फ्रेसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री कैलाश पाण्डेय उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री प्रकर्ष तिवारी उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 09-08-2024 को ही सुरक्षित की गयी।

उपर्युक्त सारणी में अंकित क्रमांक संख्या: 02 के शिकायतकर्ता की शिकायत में अन्तिम सुनवाई दिनांक 08-04-2025 को वीडियो कॉन्फ्रेसिंग के माध्यम से कराई गई तथा पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री कैलाश पाण्डेय उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री प्रकर्ष तिवारी उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के aot को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 08-04-2025 को ही सुरक्षित की गयी। PRO Page I of 8 E-Court उपर्युक्त शिकायतें विपक्षी की “Greenbay Golf Village” परियोजना (पंजीयन संख्या: UPRERAPRJ9320), ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर से सम्बन्धित हैं। दोनों शिकायतों के तथ्य समरूप हैं एवं अनुतोष भी समान हैं। अतः पुनरावृत्ति से बचने तथा सुगमता की दृष्टि से दोनों शिकायतों का एक ही निर्णय द्वारा निस्तारण किया जा रहा है| क्रम संख्या: 07-शिकायत संख्या: NCRI44/0/4057/2023, “पूनम मक्कड़ संजीव कुमार saps बनाम ग्रीन बे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि” अग्रणी परिवाद रहेगा |

संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “Greenbay Golf Village” में आवासीय प्लॉट्स के आवंटन हेतु आवेदन प्रस्तुत किये गये, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में प्रश्नगत प्लॉट्स के सम्बन्ध में आवंटन-पत्र / अनुबन्ध-पत्र निष्पादित किये गये। विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार प्रश्नगत प्लॉट्स का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना पूर्ण नहीं की गयी है और प्रश्नगत परियोजना में विपक्षी द्वारा वादा की गयी विभिन्‍न मूल-भूत सुविधायें जैसे कि:- बिजली, पानी, सीवेज, ट्रीटमेन्ट प्लान्ट आदि व्यवस्थित एवं प्रारम्भ नहीं है। क्लब तैयार नहीं है और परियोजना के अन्दर किसानों का हस्तक्षेप है तथा किसान परियोजना के एक बड़े हिस्से में खेती कर रहे है, जो जीवन के लिए एक बड़ा खतरा है, क्‍योंकि विभिन्‍न अवसरों पर यह देखा गया कि किसान आंदोलन शुरू करते हैं और वे किसी को भी परियोजना के अन्दर प्रवेश नहीं करने देते हैं। कॉमर्शियल एरिया विकसित नहीं हुआ है। परियोजना के अन्दर चारदीवारी पूर्ण नहीं हुई है। रेरा की तकनीकी टीम द्वारा किये गये स्थलीय निरीक्षण के क्रम में प्रस्तुत आख्या के अनुसार प्रश्नगत परियोजना पूर्ण नहीं है और वादा की गयी विभिन्‍न सुविधायें उपलब्ध नहीं है तथा विपक्षी द्वारा उनका विकास नहीं किया जा रहा है। अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट प्लॉन & विरूद्ध विपक्षी द्वारा माँग-पत्र / कब्जा प्रस्ताव, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित करते हुए, विभिन्‍न मदों में रू.43,4,482 /— की धनराशि की माँग की गयी, जो कि अवैधानिक है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्तागण द्वारा मूल शिकायत के अतिरिक्त विस्तृत लिखित शिकायत-पत्र रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल किये गये हैं, जिसमें अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र तिथि रहित दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी., दिनांक i8—-05-2022 को प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा माँग-पत्र / कब्जा प्रस्ताव, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित करते हुए अवैधानिक रूप से अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट प्लॉन के विरूद्ध एकमुश्त गोल्फ चार्जेज, गोल्फ चार्जेज, क्लब मेम्बरशिप चार्जेज़, लेबर सेस, विद्युतीकरण चार्जेज, वाटर arto, अतिरिक्त किसान प्रतिकर आदि मदों में धनराशि की माँग की जा रही है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत शिकायतों के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, अनुबन्धानुसार सभी समस्त मूल-भूत सुविधाओं सहित प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा दिलाये जाने एवं Page 2 of 8 PS tf E-Court विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा सब-लीज डीड / रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने एवं पक्षकारों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित अनुबन्ध में उल्लिखित wre प्लॉन के विरूद्ध किसी भी मद में कोई धनराशि अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त अग्रणी शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 72-06-2024 एवं लिखित बहस तिथि रहित दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में अंकित किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन कर, अपने कथन के समर्थन विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत शिकायत में कार्यवाही लम्बित रहने के दौरान विपक्षी द्वारा कैन्सिलेशन नोटिस, दिनांक 25-7:-2023 को प्रेषित किया गया, जो कि दिनांक 04-42-2023 को पोस्ट किया गया, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा दिनांक 09-04-2024 को रू.6,00,000 /— एवं दिनांक 09-05-2024 को %.6,00,000/— की धनराशि, शिकायतकर्ता की सहमति के बिना उसके खाते में स्थानांतरित कर दी गयी, परन्तु उक्त के सम्बन्ध में सूचना प्राप्त होते ही तत्काल शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के सम्बन्धित खाते में उपर्युक्त दोनों धनराशि वापस कर दी गयी। इसलिए उपर्युक्त आवंटन निरस्त करने की कार्यवाही अविधिक है, क्योंकि विपक्षी द्वारा जारी माँग-पत्रों में विधि विरूद्ध तरीके से धनराशि की माँग की गयी और शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत मूल शिकायत में माँगे गये अनुतोष के क्रम में पीठ द्वारा दिनांक 22-44-2023 को विपक्षी को प्रश्नगत प्रकरण के निस्तारण तक, प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेश पारित किया गया। अतः उपर्युक्त से यह स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से पीठ द्वारा पारित आदेश का उल्लंघन किया गया है और इस प्रकार विपक्षी के विरूद्ध धारा-63 के अन्तर्गत कार्यवाही किया जाना चाहिए। इन आधारों पर शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, उपर्युक्त याचित अनुतोष दिलाये तथा विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से प्रेषित फाईनल कैन्सिलेशन नोटिस / माँग-पत्र को उपर्युक्तानुसार खारिज किये जाने, अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट प्लॉन के अतिरिक्त कोई अन्य चार्जेज़ अधिरोपित न किये जाने, किश्तों में हुए विलम्ब के आधार पर कोई ब्याज अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है।

अग्रणी शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र, दिनांक 45-05—-20 की प्रति, अनुबन्ध-पत्र, दिनांक t4-t0-20:3 की प्रति, जमा धनराशि की रसीद, ब्रोशर, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में विपक्षी द्वारा विस्तृत लिखित आपत्ति-पत्र के स्थान पर yee शिकायत को खारिज किये जाने हेतु, लिखित प्रार्थना-पत्र, दिनांक 5-03-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा vera परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी., दिनांक 48-05-2022 को प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित किया जा चुका है और अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 05-07-2022 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता अपने आवंटित प्लॉट का कब्जा प्राप्त करने हेतु आगे नहीं आ रहे हैं। शिकायतकर्ता को प्रश्नगत परियोजना “Greenbay Golf Page 3 of 8 E-Court

Village” में प्लॉट संख्या: ४-83, जिसका सुपर एरिया i50 वर्ग urs en, आवंटित किया गया। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट निरस्त करने से पूर्व शिकायतकर्ता को दिनांक 47-40-2023 को अंतिम नोटिस प्रेषित करते हुए, दिनांक 46-44-2023 तक पक्षकारों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित के अनुसार अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उपर्युक्त नोटिस के अनुपालन में अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण विपक्षी द्वारा निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 25-44-2023 के माध्यम से प्रश्नगत प्लॉट को निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा अपने पत्र, दिनांक 40-04-2024 के माध्यम से शिकायतकर्ता को सूचित किया गया कि कई अनुस्मारक एवं नोटिस के बावजूद बकाया धनराशि भुगतान न करने के कारण, उनका प्लॉट निरस्त कर दिया गया और रू.6,00,000,//- की धनराशि आर.टी.जी.एस. के माध्यम से शिकायतकर्ता को स्थानांतरित // वापस कर दी गयी और शिकायतकर्ता से फिर से अनुरोध किया गया कि वह आगे आयें और उक्त प्लॉट के सम्बन्ध में कार्यालय से शेष धनराशि प्राप्त करें। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा were शिकायत खारिज किये जाने तथा शिकायतकर्ता को मूल दस्तावेज वापस उपलब्ध कराते हुए, अपनी अवशेष जमा धनराशि प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्ता (अनिल ललित) के प्रकरण में भी विपक्षी द्वारा समान तथ्यों के आधार पर विस्तृत लिखित आपत्ति-पत्र के स्थान पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने हेतु, लिखित प्रार्थना-पत्र, दिनांक 44--02-2024 रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड एवं दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी., दिनांक 48—-05—2022 को प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित किया जा चुका है और अनुस्मारक पत्र, दिनांक 05-07-2022 एवं दिनांक 20-04-2023 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता अपने आवंटित प्लॉट का कब्जा प्राप्त करने हेतु आगे नहीं आ रहे हैं। शिकायतकर्ता को प्रश्नगत परियोजना “Greenbay Golf Village” में प्लॉट संख्या: ०-३2 आवंटित किया गया। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट निरस्त करने से पूर्व शिकायतकर्ता को दिनांक os—os—2023 को अंतिम नोटिस प्रेषित करते हुए, दिनांक 23-08-2023 तक पक्षकारों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित के अनुसार अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उपर्युक्त नोटिस के अनुपालन में अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण विपक्षी द्वारा निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 24-08-2023 के माध्यम से प्रश्नगत प्लॉट को निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा अपने पत्र, दिनांक o9-o:-2024 के माध्यम से शिकायतकर्ता को सूचित किया गया कि कई अनुस्मारक एवं नोटिस के बावजूद बकाया धनराशि भुगतान न करने के कारण, उनका प्लॉट निरस्त कर दिया गया और शिकायतकर्ता से अनुरोध किया गया कि वह आगे आयें और सभी मूल दस्तावेजों को जमा करने तथा पक्षकारों के मध्य निष्पादित व emake अनुबन्ध की सहमत शर्तों के अनुसार जमा धनराशि की कटौती करते हुए अवशेष धनराशि ब्याज वापस प्राप्त करने हेतु कहा गया। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने तथा शिकायतकर्ता को समस्त मूल दस्तावेज वापस

Page 4 08 E-Court उपलब्ध कराते हुए, अपनी अवशेष जमा धनराशि प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। अग्रणी शिकायत में विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी., दिनांक 8-05—2022 के साथ संलग्न सूची, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 02-06-2022 की प्रति, स्टेटमेन्ट ऑफ sense, पेमेन्ट Rares, दिनांक 05-07-2022 की प्रति, अनुबन्ध पत्र, दिनांक 44--40-2043 की प्रति, फाईनल नोटिस, दिनांक 47-40-2023 की प्रति, कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 25-44-2023 की प्रति, शिकायतकर्ता को जमा धनराशि प्राप्त करने हेतु प्रेषित सूचना पत्र, दिनांक t0-0:-2024 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का wee परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार कियाः- 4... क्‍या शिकायतकर्तागण, कब्जा प्रस्ताव/माँग-पत्र प्रेषित किये जाने के बावजूद बकाया धनराशि का भुगतान कर, प्रश्नगत प्लॉट्स की रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही करने में असफल रहे हैं, जिसके आधार विपक्षी, werd प्लॉट्स की बुकिंग को निरस्त करने का अधिकारी है ? 2... कया शिकायतकर्तागण के afar के आधार पर विपक्षी को प्रश्नगत प्लॉट्स की बुकिंग निरस्त कर, जमा धनराशि नियमानुसार वापस करने की अनुमति प्रदान करने का समुचित आधार है? यदि नहीं तो कया शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? 3. क्या शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को किसान प्रतिकर के मद में धनराशि का भुगतान किया जाना औचित्यपूर्ण हैं? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 व 2

यह दोनों निस्तारण बिन्दु एक-दूसरे से सम्बन्धित हैं। अतः तथ्यों एवं साक्ष्यों की पुनरावृत्ति से बचने तथा सुविधा की दृष्टि से इनका निस्तारण एक साथ किया जा रहा है। निस्तारण बिन्दु demo, इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्तागण, कब्जा प्रस्ताव / माँग-पत्र प्रेषित किये जाने के बावजूद बकाया धनराशि का भुगतान कर, प्रश्नगत प्लॉट्स की रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही करने में असफल रहे हैं, जिसके आधार विपक्षी, प्रश्नगत प्लॉट्स की बुकिंग को निरस्त करने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या: 02, इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्तागण के व्यतिक्रम के आधार पर विपक्षी को प्रश्नगत प्लॉट्स की बुकिंग निरस्त कर, जमा धनराशि नियमानुसार वापस करने की अनुमति प्रदान करने का समुचित आधार है? यदि नहीं तो क्‍या Page 5 of 8 शिकायतकर्तागण को प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? प्रकरण में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार प्रश्नगत

प्लॉट्स का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना पूर्ण नहीं की गयी है और प्रश्नगत परियोजना में विपक्षी द्वारा वादा की गयी विभिन्‍न मूल-भूत सुविधायें जैसे कि:- बिजली, पानी, सीवेज, ट्रीटमेन्ट प्लान्ट आदि व्यवस्थित एवं प्रारम्भ नहीं है। क्लब तैयार नहीं है और परियोजना के अन्दर किसानों का हस्तक्षेप है तथा किसान परियोजना के एक बड़े हिस्से में खेती कर रहे है, जो जीवन के लिए एक बड़ा खतरा है, क्योंकि विभिन्‍न अवसरों पर यह देखा गया कि किसान आंदोलन शुरू करते हैं और वे किसी को भी परियोजना के अन्दर प्रवेश नहीं करने देते हैं। कॉमर्शियल एरिया विकसित नहीं हुआ है। परियोजना के अन्दर चारदीवारी पूर्ण नहीं हुई है। Wr की तकनीकी टीम द्वारा किये गये स्थलीय निरीक्षण के क्रम में प्रस्तुत आख्या के अनुसार प्रश्नगत परियोजना पूर्ण नहीं है और वादा की गयी विभिन्‍न सुविधायें उपलब्ध नहीं है तथा विपक्षी द्वारा उनका विकास नहीं किया जा रहा है। अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट प्लॉन के विरूद्ध विपक्षी द्वारा माँग-पत्र / कब्जा प्रस्ताव, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित करते हुए, विभिन्‍न मदों में B.3,47,482/- की धनराशि की माँग की गयी, जो कि अवैधानिक है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्तागण द्वारा मूल शिकायत के अतिरिक्‍त विस्तृत लिखित शिकायत-पत्र रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड एवं दाखिल किये गये हैं, जिसमें अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र तिथि रहित दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी., दिनांक 48-05-2022 को प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा मॉग-पत्र / कब्जा प्रस्ताव, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित करते हुए अवैधानिक रूप से अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट wit के विरूद्ध एकमुश्त गोल्फ चार्जेज़, गोल्फ चार्जेज़, क्लब मेम्बरशिप चार्जेज़, लेबर सेस, विद्युतीकरण चार्जेज, वाटर चार्जेज, अतिरिक्त किसान प्रतिकर आदि मदों में धनराशि की माँग की जा रही है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत शिकायतों के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, अनुबन्धानुसार सभी समस्त मूल-भूत सुविधाओं सहित प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा दिलाये जाने एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा सब-लीज डीड »रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने एवं पक्षकारों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट प्लॉन के विरूद्ध किसी भी मद में कोई धनराशि अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त अग्रणी शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 42--06-2024 एवं लिखित बहस तिथि रहित दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में अंकित किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन कर, अपने कथन के समर्थन विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख Page 6 08 Pa

E-Court करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत शिकायत में कार्यवाही लम्बित रहने के दौरान विपक्षी द्वारा कैन्सिलेशन नोटिस, दिनांक 25-:-2023 को प्रेषित किया गया, जो कि दिनांक 04-42-2023 को पोस्ट किया गया, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा दिनांक 09-04-2024 को रू.6,00,000 / - एवं दिनांक 09-05-2024 को रू.6,00,000,//- की धनराशि, शिकायतकर्ता की सहमति के बिना उसके खाते में स्थानांतरित कर दी गयी, परन्तु उक्त के सम्बन्ध में सूचना प्राप्त होते ही तत्काल शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के सम्बन्धित खाते में उपर्युक्त दोनों धनराशि वापस कर दी गयी। इसलिए उपर्युक्त आवंटन निरस्त करने की कार्यवाही अविधिक है, क्योंकि विपक्षी द्वारा जारी मॉग-पत्रों में विधि विरूद्ध तरीके से धनराशि की माँग की गयी और शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत मूल शिकायत में माँगे गये अनुतोष के क्रम में पीठ द्वारा दिनांक 22-74-2023 को विपक्षी को प्रश्नगत प्रकरण के निस्तारण तक, प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेश पारित किया गया। अतः उपर्युक्त से यह स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से पीठ द्वारा पारित आदेश का उल्लंघन किया गया है और इस प्रकार विपक्षी के विरूद्ध धारा-63 के अन्तर्गत कार्यवाही किया जाना चाहिए। इन आधारों पर शिकायतकर्तागण द्वारा gerd मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, उपर्युक्त याचित अनुतोष दिलाये तथा विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से प्रेषित फाईनल कैन्सिलेशन नोटिस / माँग-पत्र को उपर्युक्तानुसार खारिज किये जाने, अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट प्लॉन के अतिरिक्त कोई अन्य चार्जेज अधिरोपित न किये जाने, किश्तों में हुए विलम्ब के आधार पर कोई ब्याज अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता (पूनम मक्कड़ व संजीव कुमार मक्कड़) के प्रकरण में उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित आवंटन / अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 44-40-2043 के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट “orga fees Arc प्लॉन” के अन्तर्गत बुक कराया गया था, जिसके अनुसार प्रश्नगत परियोजना के निर्माण कार्य के साथ-साथ धनराशि का भुगतान किया जाना था। उपर्युक्त अनुबन्ध-पत्र के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत &.29,87,500/— थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा लगभग 85 प्रतिशत धनराशि रू.25,63,200//- का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता (अनिल ललित) के प्रकरण में उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित आवंटन /» अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 20-09-2043 के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट “wae fies Wee प्लॉन” के अन्तर्गत बुक कराया गया था, जिसके अनुसार प्रश्नगत परियोजना के निर्माण कार्य के साथ-साथ धनराशि का भुगतान किया जाना था। उपर्युक्त अनुबन्ध-पत्र के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत रू.67,85,000,//- थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा लगभग 69 प्रतिशत धनराशि रू.46,73,000,/- का भुगतान किया जा चुका है। इस पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (पूनम Has व संजीव कुमार HHS) के प्रकरण में विस्तृत लिखित आपत्ति-पत्र के स्थान पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने हेतु, लिखित प्रार्थना-पत्र, दिनांक 45-03-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा Page 7 of 8 PES E-Court

प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी., दिनांक 48-05-2022 को प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित किया जा चुका है और अनुस्मारक पत्र, दिनांक 05-07-2022 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता अपने आवंटित प्लॉट का कब्जा प्राप्त करने हेतु आगे नहीं आ रहे हैं। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट निरस्त करने से पूर्व शिकायतकर्ता को दिनांक 7-40-2023 को अंतिम नोटिस प्रेषित करते हुए, दिनांक 6—-7-2023 तक पक्षकारों के मध्य Aenea व हस्ताक्षरित के अनुसार अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उपर्युक्त नोटिस के अनुपालन में अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण विपक्षी द्वारा निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 25-44-2023 के माध्यम से प्रश्नगत प्लॉट को निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा अपने पत्र, दिनांक t0-0:-2024 के माध्यम से शिकायतकर्ता को सूचित किया गया कि कई अनुस्मारक एवं नोटिस के बावजूद बकाया धनराशि भुगतान न करने के कारण, उनका प्लॉट निरस्त कर दिया गया और रू.6,00,000//- की धनराशि आर.टी.जी.एस. के माध्यम से शिकायतकर्ता को स्थानांतरित /वापस कर दी गयी और शिकायतकर्ता से फिर से अनुरोध किया गया कि वह आगे आयें और उक्त प्लॉट के सम्बन्ध में कार्यालय से शेष धनराशि प्राप्त करें।

साथ ही शिकायतकर्ता (अनिल ललित) के प्रकरण में भी विपक्षी द्वारा समान तथ्यों के आधार पर विस्तृत लिखित आपत्ति-पत्र के स्थान पर wera शिकायत को खारिज किये जाने हेतु, लिखित प्रार्थना-पत्र, दिनांक 44-02-2024 रेरा wre पेज पर अपलोड एवं दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी., दिनांक 8-05—2022 को प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित किया जा चुका है और अनुस्मारक पत्र, दिनांक 05-07-2022 एवं दिनांक 20-0:-2023 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता अपने आवंटित प्लॉट का कब्जा प्राप्त करने हेतु आगे नहीं आ रहे हैं। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट निरस्त करने से पूर्व शिकायतकर्ता को दिनांक 08-08-2023 को अंतिम नोटिस प्रेषित करते हुए, दिनांक 23-08-2023 तक पक्षकारों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित के अनुसार अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उपर्युक्त नोटिस के अनुपालन में अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण विपक्षी द्वारा निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 24-08-2023 के माध्यम से प्रश्नगत प्लॉट को निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा अपने पत्र, दिनांक o9—or-2024 के माध्यम से शिकायतकर्ता को सूचित किया गया कि कई अनुस्मारक एवं नोटिस के बावजूद बकाया धनराशि भुगतान न करने के कारण, उनका प्लॉट निरस्त कर दिया गया और शिकायतकर्ता से अनुरोध किया गया कि वह आगे आयें और सभी मूल दस्तावेजों को जमा करने तथा पक्षकारों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित अनुबन्ध की सहमत शर्तों के अनुसार जमा धनराशि की कटौती करते हुए अवशेष धनराशि ब्याज वापस प्राप्त करने हेतु कहा गया। Page 8 of 8 E-Court

परन्तु विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरणों अपने कथन के समर्थन में ऐसा कोई साक्ष्य/ प्रमाण रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते .हुए, प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु, प्रेषित कब्जा प्रस्ताव, माँग-पत्र के अनुपालन में शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर, रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही न किये जाने की स्थिति में, वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट्स की बुकिंग को अंतिम रूप से निरस्त करते हुए, तृतीय पक्षों के हक में उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या: 740 /8—3—r8-65 विविध ,/ 46, दिनांक 47-40-2048 के प्रारूप पर Whe फॉर सेल बी.बी.ए. निष्पादित, हस्ताक्षरित व पंजीकृत कराते हुए, प्रश्नगत प्लॉट्स के सापेक्ष किसी तृतीय पक्षों के अधिकार सृजित करने के पश्चात्‌ प्रश्नगत प्लॉट्स के सम्बन्ध में रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही पूर्ण की जा चुकी हो। इसके अतिरिक्त प्रकरणों विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य, प्रमाण रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके -कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को आवंटित प्लॉट्स की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करने के उपरान्त, शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि मय ब्याज वापस की जा चुकी हो, जिसे वर्तमान में शिकायतकर्तागण द्वारा स्वीकार कर लिया गया हो।

विपक्षी का यह भी कथन है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता (पूनम मक्कड़ व संजीव कुमार मक्कड़) को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 02-06-2022 तथा अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 05-07-2022 एवं अंतिम नोटिस, दिनांक 47-40-2023 एवं निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 25-7:-2023 को प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया। साथ ही शिकायतकर्ता (अनिल ललित) को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 02-06-2022 तथा अनुस्मारक- पत्र दिनांक 05-07-2022 एवं दिनांक 20-0:-2023 तथा अंतिम नोटिस, दिनांक 08-08-2023 एवं निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 24-08-2023 को प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा उपर्युक्त कब्जा प्रस्ताव/माँग-पत्र एवं अनुस्मारक-पत्र प्रेषित किये जाने के उपरान्त, शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु, प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी थीं, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा अनुबन्ध के अनुरूप विधि का अनुपालन न किये जाने के कारण, शिकायतकर्तागण द्वारा व्यथित होकर, प्रश्नगत मूल शिकायतें योजित की गयी हैं। Page 9 of 8 Z E-Court

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता (पूनम Fes व संजीव कुमार मक्कड़) द्वारा प्रश्नगत मूल शिकायत में माँगे गये अनुतोष के क्रम में पीठ द्वारा दिनांक 22-44-2023 को विपक्षी को प्रश्नगत प्रकरण के निस्तारण तक, प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेश पारित किया गया। वर्णित स्थिति में विपक्षी द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय, पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के नियम-9.3 में दिये गये प्राविधानों एवं पीठ द्वारा पारित यथास्थिति के आदेश के विरूद्ध शिकायतकर्ता (पूनम Hes संजीव कुमार मक्कड़) के पक्ष में प्रेषित फाईनल कैन्सिलेशन नोटिस, दिनांक 25-44-2023 एवं जमा धनराशि वापस किये जाने हेतु प्रेषित पत्र, दिनांक t0-0:-2024 विधिनुसार न होने के कारण निरस्त किये जाते हैं।

साथ ही शिकायतकर्ता (अनिल ललित) द्वारा yea मूल शिकायत में माँगे गये अनुतोष के क्रम में पीठ द्वारा दिनांक 43-40-2023 को विपक्षी को प्रश्नगत प्रकरण के निस्तारण तक, प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेश पारित किया गया और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता (अनिल ललित) के पक्ष में फाईनल कैन्सिलेशन नोटिस, दिनांक 24-08-2023 को प्रेषित किया गया, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष लगभग 69 प्रतिशत धनराशि प्राप्त करने के बाद, प्रश्नगत प्लॉट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करते हुए, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस की जा चुकी हो, जिसे वर्तमान समय में शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार किया गया हो। ऐसी स्थिति में पीठ द्वारा पारित यथास्थिति के आदेश के विरूद्ध विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जमा धनराशि वापस किये जाने हेतु प्रेषित पत्र, दिनांक 09-04-2024 विधिनुसार न होने के कारण निरस्त किया जाता है तथा विपक्षी द्वारा की गयी निरस्तीकरण प्रक्रिया विधिपूर्ण न होने के कारण, फाईनल कैन्सिलेशन नोटिस, दिनांक 24-08-2023 स्वीकार किया जाना नियमानुसार सम्भव नहीं है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट्स की रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही करने में कोई व्यतिक्रम नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में विपक्षी को प्रश्नगत प्लॉट्स की बुकिंग निरस्त कर, जमा धनराशि नियमानुसार वापस करने की अनुमति प्रदान करने का कोई समुचित आधार नहीं है।

चूंकि शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत शिकायतों में आवंटित प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा सब-लीज डीड »रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने के अनुतोष के साथ अन्य मदों में अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्तागण से आवंटन-पत्र / अनुबन्ध पत्रों में उल्लिखित पेमेन्ट प्लॉन के अनुरूप अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटित प्लॉट्स को पुर्नस्थापित करते हुए, भौतिक कब्जा उपलब्ध करायें। Pee Page 0 of 8 (i 4 E-Court रेरा vee की at—sa() F प्राविधान है कि:- "Section 78, Return of Amount and Compensation- (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the

project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज तथा सब-लीज डीड /रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने के दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जहाँ तक विपक्षी द्वारा कब्जा दिये जाने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्ब ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में अग्रणी शिकायतकर्ता (पूनम Haws व संजीव क॒मार Hens) के प्रकरण में पत्रावली पर उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 44-40-2043 के प्रस्तर-4.4 में कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है:- “4,॥., The Company shall make best efforts to deliver possession of the Said Unit to the Allottee within 76 months from the date of receipt of duly executed confirmation by the Company with a further grace period of 90 (ninety) days...” Page I] of 8 4 Pa E-Court

अतः उपरोकक्‍तानुसार विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा, अनुबन्ध की तिथि 44--0-2043 से 48 माह + 90 दिन (ग्रेस पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 44--07-2045 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इसी प्रकार विपक्षी द्वारा अन्य शिकायतकर्ता (अनिल ललित) को अनुबन्धानुसार निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत प्लॉटू का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 // 2048, “MA. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होंगे।

अतः उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार अग्रणी शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 45--07-2045 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर-पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 780)(09) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the Page 2 of 8 E-Court promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money."

अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य आवंटित प्लॉटस्‌ के सम्बन्ध में अनुबन्ध-पत्र हस्ताक्षरित व निष्पादित हुए हैं, जिससे यह विदित है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध-पत्रों में उल्लिखित शर्तें स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-4.2 के अनुसार परियोजना के विलम्ब की अवधि में 45,/- रूपये प्रतिवर्ग यार्ड प्रतिमाह (54,/- रूपये प्रति वर्ग मीटर प्रतिमाह) की दर से विलम्ब ब्याज दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्तागण भी विलम्ब ब्याज की धनराशि पाने के अधिकारी हैं। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है, उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की ari—3, दिनाक 0i-05—20:7 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ.प्र. आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना, दिनांक 03-05-2047 से उ.प्र. में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप में कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 0:-05-20i7 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04-05-2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के प्राविधान लागू हुए। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः प्रश्नगत प्रकरणों में दिनांक 0-05-207 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 0१-05-2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्राविधानों के अधीन की जायेगी।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन दिनांक 42-40-208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ॥/८7९+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 920/2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors. » में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी Pi Page 3 of 8 J E-Court वार्षिक ब्याज दर ॥८7/९+/ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्तागण को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल (Decreral) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्तागण के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा सीआई टी बनाग ara प्रदेश आवास विकास IRIE 2007 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:-- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 27" 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and 37 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K. Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRO) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 4944 of the Income- tax Act.

40, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. (६ In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” Page 4 of 8 E-Court इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर मोहाली क्षेत्रीय विकास ग्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव FEA! 2020 SCC OnLine 7४८०7८ 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, aad द्वारा भी स़राईगाथ ऱजकुमार सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 2027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है| निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ है-

28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre- existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CI T, 2075 SCC OnLine Ker 28597॥ which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2024 and our order dated 4-3-2027, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the Sth instalment which became due on 20-7-2024, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 एवं 02 निस्तारित किये जाते हैं। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 निस्तारण बिन्दु संख्या: 03, इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को किसान प्रतिकर के मद में धनराशि का भुगतान किया जाना औचित्यपूर्ण हैं?

शिकायतकर्तागण द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अतिरिक्त किसान प्रतिकर की माँग की जा रही है। उपर्युक्त के सम्बन्ध में माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: 28968 / 2048, “M/s. Shakuntla Educational and Welfare Society & Ors Versus State of U.P. & Ors” में दिनांक 28-05-2020 को निम्न आदेश पारित किया गयाः- "In the end, we conclude as under: - (i) The decision in the case of Gajraj as approved by Savitri Devi is not a judgement in rem which could have been applied to proceedings for acquiring the land under different notifications or for Y.E.I.D.A.5 Page 5 of 8 debe E-Court (ii) the issuance of the Government Order dated 29,086, 20/4 and its acceptance by Y.E.ID.A. is patently illegal. It is violative of the provisions of the L.A. Act and is otherwise without jurisdiction as no such Government Order is liable to be issued in equity by the Government and that the policy behind it is unfair, unreasonable and arbitrary which is in violation of the provisions of the T.P. Act; and (iii) the aforesaid Government Order dated 29.08, 2074 as such is held to be invalid and liable to be ignored. Consequentially, all actions and demands of the Y.E.I.D.A. based upon it are held to be illegal. In view of above facts and circumstances, the impugned Government Order dated 29,06.2074 is declared to be illegal and without jurisdiction and consequently all demands raised on its basis are quashed."

उपरोक्त पारित आदेश, दिनांक 28-05-2020 से यह स्पष्ट है कि माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा किसानों को अतिरिक्त मुआवजा दिये जाने के सम्बन्ध में उ.प्र. सरकार के आदेश दिनांक 29-08-2044 को खारिज किया जा चुका है। इसके उपरान्त vat आदेश दिनाक 28-05-2020 के विरूद्ध योजित एस.एल.पी. a: 40045-0034 / 2020, “Yamuna Expressway Industrial Development Authority Versus M/s Shakuntla Educational and Welfare Society & Ors.” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 49-05-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये:-

“70. In conclusion, we are of the considered view that the policy decision of the State Government as reflected in the said G.O. dated 29" August, 2044 and the Resolution of the Board of YEIDA dated 5"September, 20/4 were in the larger public interest, taking care of the concerns of the allottees as well as the farmers. As already discussed hereinabove, had the said decision not been taken, there was a hanging sword of the acquisition being declared unlawful. The development of the entire project was stalled on account of farmers’ agitation. Before taking the policy decision, the State Government, through the Chaudhary Committee, had done a wide range of deliberations with all the stakeholders including the allottees, farmers and YEIDA. The policy decision was taken after taking into consideration all relevant factors and was guided by reasons. In any case, it is a settled position of law that in case of a conflict between public interest and personal interest, public interest will outweigh the personal interest. The High Court was therefore not justified in holding that the policy decision of the State was unfair, unreasonable and arbitrary. We are of the considered view that the High Court has erred in allowing the writ petitions. The present appeals, therefore, deserve to be allowed. गये, In the result, we pass the following order: Pie (i) The appeals are allowed; Page 6 of 8 i E-Court

(ii) The impugned judgment and order dated 28" May, 2020, passed by the Allahabad High Court in Writ Petition No. 28968 of 2076 and companion matters is quashed and set aside; (iii) The writ petitions filed by the respondents covered by the impugned judgment and order dated 28" May, 2020 passed by the Allahabad High Court are dismissed;” अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अधीन शिकायतकर्तागण पर किसान प्रतिकर की देयता होगी। तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 निस्तारित किया जाता है। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के प्रश्नगत प्लॉट्स को पुर्नस्थापित करते हुए, प्लॉट्स की wre सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध-पत्रों के अनुसार पूर्ण कराते हुए, आवंटन-पत्र / अनुबन्ध-पत्रों में उल्लिखित पेमेन्ट प्लॉन के अनुरूप संशोधित माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्तागण से अवशेष धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी / सी.सी. सहित प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्तागण से देय स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्तागण के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता (पूनम मक्कड़ व संजीव कुमार Has) को दिनांक 45-07-2045 से दिनांक 30-04-2047 तक 45/- रूपये प्रतिवर्ग ae प्रतिमाह (54,/- रूपये प्रति वर्ग मीटर प्रतिमाह) की दर से एवं दिनांक 0:-05-20:7 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर-पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्तागण को वापस की जायेगी | इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्ता (अनिल ललित) के प्रकरण में विलम्ब ब्याज की गणना उपर्युक्तानुसार की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी। 3. कोविड-49 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्तागण को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्तागण से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। PS Page 7 of 8 E-Court विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-2(»४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटीगण के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटीगण को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी #८7#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटीगण से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत प्लॉट्स का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज आवंटन-पत्र / अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट प्लॉन अनुसार ही प्राप्त करना सुनिश्चित करेंगे। प्रश्नगत शिकायत में किसान प्रतिकर की देयता माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 49--05--2022 के अधीन होगी। यदि प्रश्नगत शिकायतों में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने का कोई आदेश या कोई wr आदेश पारित किया गया है, तो उसे Taq समाप्त किया जाता है। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर संलग्न की जायें एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व विलम्ब ब्याज की अन्य मामले में गणना की जायेगी। g इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्तागण को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावलियाँ दाखिल-दफ्तर हों। दिनांक: 48-03-2025. ara ‘ यु अध्यक्ष, SH. रेरा Page 8 of 8