E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच--469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥२८॥२।44/03/07। 88/2023 देवी सिंह सिलोतिया बनाम महागुन (इंडिया) प्रा. लि. निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 = welt / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो askin के माध्यम से दिनांक 04-09-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता स्वयं | उपस्थित हुए। विपक्षी /बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मनेन्द्र कुमार उपस्थित | हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के cal को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश | हेतु दिनांक 04-09-2024 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया ae) इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन | एवं विकास) अधिनियम, 2oi6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः-- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियम, 20i6 H प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी | बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन ' बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन dared} या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। | धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- Page | of 6 E-Court "38. (4) The Authority shall have powers न impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को | यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने | में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना Page 2 of 6 = अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक Gated) लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत ie “63. If any अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर है। गये, परन्तु विपक्षी द्व प्राधिकरण द्वारा अनुपालन कर, अनुपालन प्राधिकरण द्वारा द्वारा सुनवाई दिनांक | (हुए कहा गया है कि प्रार्थी / शिकायतकर्ता रहा, जबकि प्रश्नगत promoter, who fails to comply with, or contravenes any of

the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent. of the estimated cost of the | real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक | प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से | सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के प्राधिकरण अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन | कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45-09-2023 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, | दिनांक 42-06-2023 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये Te अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 20-09-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 40-40--2023 तक उक्त आदेश का लन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है।

| करने हेतु आवेदन, दिनांक 25-03-2022 को किया जा चुका है और प्रार्थी / शिकायतकर्ता | को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा ऑफर, दिनांक 28-03-2022 को किया जा चुका है, परन्तु धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ 23-02-2024, दिनांक 04--05--2024, दिनांक 03-07-2024 एवं | दिनांक 04-09--2024 को की गयी। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 02-07-2024 दाखिल करते उनके द्वारा चारों वांछित अनापत्ति-प्रमाण पत्र के साथ ओ.सी प्राप्त अपनी अवशेष धनराशि देय धनराशि का भुगतान करने में असफल यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण एवं कब्जे हेतु तैयार है। इन आधारों Page 3 of 6 E-Court

2 पर विपक्षी द्वारा प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने के | SRI 90 दिनों के अन्दर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये | जाने तथा प्रश्नगत प्रकरण में धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रश्नगत शिकायत में पीठ err est | के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 42--06-2023 की प्रति, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 25-03-2022 की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 28-03-2022 की प्रति, कैल्कुलेशन शीट की प्रति दाखिल की है। | विपक्षी की उपरोक्त लिखित अनुपालन आख्या के विरूद्ध प्रार्थ / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 27-04--2024, दिनांक 34—-08—2024 एवं दिनांक 05-09-2024 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा दाखिल उपरोक्त अनुपालन आख्तया में अंकित किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए कहा गया | है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 42-06-2023 का विपक्षी | कम्पनी द्वारा अभी तक कोई अनुपालन नहीं किया गया है। अतः प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों /अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक .2-06—2023 का पूर्ण रूप से अनुपालन | कराये जाने का अनुरोध किया गया है। melt / शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में कैल्कुलेशन शीट, ई-मेल संवाद की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। मैंने उभय पक्षों के cel को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त | साक्ष्य एवं सामग्री का were परिशीलन किया।

wma शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक | 42-06-2023 को आदेश पारित किये गये :- ‘4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कशकर (दिनाक 3I-07-2023 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow IT कर नियमानुसार रजिस्ट्री BRE | 2 विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 09-70--2077 से ओसी., सी सी की तिथि,/ओसी ag समस्त ग्रमाण पत्रों सहित meta पत्र की तिथि के 03 माह बाद तक HRS कम्पलीशन दिनाक 22-06-2022 तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर fers ब्याज के रूप में ॥4८7.0+7 ग्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें/ ब्याज की यह Page 4 of 6 E-Court | की धनराशि देय धनराशि से अधिक = पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी/ कोविड--79 के कारण wrt मैज्योर पीरियड को द्वष्टिगयत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलग्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि अनुबन्धानुसार अथवा BIS अतिदेय (Over Dues) है. तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेश अधिनियम 2076 की धारा 2(०)() के अनुसार यदि wT लागू होने के ae BIS ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर are लिया जाता है. तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेया/ अतः विलस्बित थुयतान पर थिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय BNI) ate इससे अधिक दर से are धनराशि रेशा लायू होने के बाद आवंटी से विलस्ब हेतु ली wet & at fread अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी |...”

उपरोक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 42--06-2023 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-07-2023 तक प्रश्नगत | फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री | निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित | किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 02-07-2024 ' के साथ ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ | द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 42-06-2023 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत फ्लैट का भौतिक कब्जा देते | हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। | रेरा नियमावली, 206 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को | क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 20:6 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:- “24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory

Page 5 of 6 E-Court es or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of | its inability to execute the order, send such order to the principal civil | court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत फ्लैट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु | मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 25-4-2024 को संदर्भित | की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 42--06--2023 के प्रस्तर-02 के अनुसार | सुनवाई की तिथि दिनांक 25-44-2024 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। । यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 42-06-2023 का समयबद्ध | रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक | अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 26--40--2024. Page 6 of 6