उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य क्र.सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट सं. कुल मूल्य जमा धनराशि . | फटारा44/08/84749/2023 पाल सिंह TF0I/08/S2 | 46,,000 /-_| 46,7,57 /- 2. | िटारा44/08/860/2023 | मनुजेश्वर मनकोटिया | VILL NO- | ,70,59,500 /- | ,7,0,470 /- VD67 3. | 'पटार44/06009537/2023 | मुन्नी देवी एवं विजय VE-82 94,64,784/— | 29,9,543 /— कुमार सिंह | * | NCRI44/09/2828/2023 मधु वाला शम पफ09/2/8 | 33,73,740/— | ,50,2407- 5. | पटारा44॥2/4467/2023 मुकुल जॉली जएटा0 [4,96,9,250 /- | ,92,46,372 /- i NCRI44/I2/4542/2023 | हेमंत भारद्वाज एवं मतता | VE-70 | ,2,69,000/— | 92,54,062 /- भारद्वाज 7... फिटारा44/0300723/2023 | oe | य VC-33 [4,04,89,500 /- | 69,6,266 /- | | NCRI44/09/3200/2023 | सोनी रंजन एवं आशीष | TFOI/II/SI | 43,72,700/— | 37,56,808 /- कुमार बनाम - रॉयलगोल्फ लिंक सिटी प्रोजेक्ट्स प्रा. लि. शिकायतकर्ता (तेजपाल सिंह) के साथ 07 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना "The Hemisphere Phasel_Towers" से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- ॥२८२44/08/749/2023 तेजपाल सिंह अग्रणी वाद रहेगा। Page प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्ननत यूनिट्स का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता (तेजपाल सिंह) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "The Hemisphere Phasel Towers" में दिनांक 26.42.2045 को यूनिट संख्या- TFO08/S2 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 46,,000/- रुपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 46,77,57i/- रूपये का भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में धीमी गति से निर्माण कार्य चल रहा है तथा प्रश्नगत परियोजना में 04 वर्ष से अधिक का विलम्ब है, जबकि विपक्षी द्वारा अगस्त, 20i9 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना से सम्बन्धित समस्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र भी प्राप्त नहीं किये गये है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र की प्रति, उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित बिल्डर बायर अनुबन्ध पत्र दिनांकित 23.08.2046 की प्रति, खाता विवरण, विपक्षी को भुगतान की गयी जमा धनराशि की wie, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "The Hemisphere Phasel_Towers" में आवंटन पत्र के माध्यम से दिनांकित 23.08.20i6 को यूनिट संख्या- TFOI/08/S2 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 46,:,000/- रुपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 44,70,807/- रुपये का भुगतान किया गया a] इसके अतिरिक्त विपक्षी का यह भी कहना है कि उभयपक्ष के मध्य हस्ताक्षरित बिल्डर बायर अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-28(9) के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 36 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ फरवरी, 2020 तक दिया जाना था। विपक्षी का यह भी कहना है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश दिनांक 44.02.2049 के अनुसार परियोजना में निर्माण कार्य तथा विकय पर रोक लगायी गयी थी तथा आदेश दिनांक 44.09.2049 के अनुसार विपक्षी द्वारा 48.52 करोड़ रूपये 42 प्रतिशत के ब्याज का भुगतान किये जाने का आदेश पारित किया गया था, जिसके उपरान्त ही विपक्षी प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य Page 2 तथा विकय कर सकता है, जिसके आधार पर रेरा प्राधिकरण द्वारा विभिन्‍न आदेशों में विपक्षी प्रमोटर को दिनांक 44.02.2049 से दिनांक 05.04.2024 तक फोर्स मैज्योर की अवधि को स्वीकार किया गया है। इसके अतिरिक्त परियोजना में विलम्ब होने के मुख्य कारण नोटबंदी, किसानों का आंदोलन, एन.जी.टी द्वारा पारित आदेशों के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित रहा है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में खाता विवरण, माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश याचिका संख्या-940 / 2047 दिनांक 4.02.2049 की प्रति एवं प्रतिवाद पत्र दाखिल किया गया है।

उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- l. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हाँ तो प्रभाव ? 2. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-04 बिन्दु ten इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने के कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य अप्रत्याशित घटनाओं के उत्पन्न होने के कारण विलम्बित हुई है। मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा याचिका संख्या-940 ,/ 2047 दिनांक 44.02.2049 को यथास्थिति के आदेश पारित करते हुए परियोजना के अन्तर्गत अधिकार सृजित करने पर तथा यूनिट के विक्रय पर रोक लगा दी गयी, जिस कारण वित्त कठिनाइयों का सामना करना पड़ा है। किसानों द्वारा उग्र प्रदर्शन एवं एन. जी.टी. न्यायालय द्वारा, दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदूषण के नियंत्रण हेतु वर्ष 2047 से 2049 में दिनांक 08.44.2046 से दिनांक 46.44.2046 तक 8 दिन के लिए, दिनांक 40.44.2047 से दिनांक 47.44.20:7 तक 08 दिन के लिये, दिनांक 04.44.20i8 से दिनांक 40.:4.20i8 तक 4॥0 दिनों के लिए, दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.209 तक 04 दिनों के लिये, तथा दिनांक 04.4.20i9 से दिनांक 08.44.20i9 तक 05 दिन के लिये, अर्थात कुल 35 दिनों के लिये निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया एवं मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा Page 3

| दिनांक 74.02.2020 आदेश पारित करते हुए वायु प्रदूषण निवारण और नियंत्रण अधिनियम, 7984 की sMRI-3I(A) को दृष्टिगत रखते हुए 03 माह का प्रतिबन्ध लगाया गया। परियोजना के अन्तर्गत आवंटियों द्वारा निष्पादित आवंटन पत्र के अन्तर्गत निहित समयावधि में धनराशि भुगतान नहीं की गयी। परियोजना कोविड महामारी की प्रथम वेव दिनांक 23.03.2020 से दिनांक 44.04.2020 तक तथा द्वितीय लहर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 23.04.2024 से पूर्ण रूप से परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य प्रतिबंधित रहा तथा रेरा प्राधिकरण द्वारा भी पूर्व में पारित आदेशों में कोविड महामारी को आकस्मिक बाधा माना है। इस सम्बन्ध में फ्लैट-क्रेता अनुबन्ध के प्रस्तर-28(8) निम्नलिखित उल्लेखित है:-

28.(a)That the date of commencement of the construction of the Villa shall be reckoned as the date of excavation and the Developer shall complete the development construction of the Villa within 36 months which may vary for 6 months. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by of damages/compensation shall le way against the Ceveloper in case of delay in handing over the possession on account of the force majeure condition and the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the Villa to the Allottee. "Force Majeure", for the purpose of this Agreement, means any act of God. war. riot, civil commotion, agitation, fire, explosion, flood, adverse strike lockout or weather, epidemic, Dr other natural other form of industrial. action or any form physical disaster, Government or supra-national authority Intervention or coming into force of any Jaw or regulation, court orders/stay, litigations or any other such thing beyond the control of the developer which makes the performance of the obligations under this Agreement impossible. 4 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 "Ta. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs. | Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs. 5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील Weat-73029/985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"|2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. विपक्षी का यह भी कहना है कि मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा याचिका संख्या-940 // 2047 दिनांक 44.02.2049 को यथास्थिति के आदेश पारित करते हुए परियोजना के अन्तर्गत अधिकार सृजित करने पर तथा यूनिट के विक्रय पर रोक लगा दी गयी, जिस कारण वित्त कट्डिनाइयों का सामना करना पढ़ा है। मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा LA. No. 3i75/20I9 में पारित आदेश दिनांक Page 5

44.09.2049 के पृष्ठ संख्या-29 पर 48.52 करोड़ रुपये 42 प्रतिशत ब्याज की दर से भुगतान करने के आदेश पारित किये गये, उक्त धनराशि के भुगतान तक यथास्थिति बनाये रखने को आदेशित किया गया। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेशों याचिका संख्या-940 ,// 2047 दिनांक 44.02.20i9 की प्रति की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। ॥ माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनिट ऑफ इंडिया एवं अन्य” में पारित आदेश दिनांक 44.02.2049 के पृष्ठ संख्या-49 में निम्निलिखित निर्देश दिये हैं :- It has also been pointed out that as per the report of the Forensic Auditors dated 6.0.209, certain monies have been invested in M/s Royal Golf Link City Projects Pvt. Ltd. out of home buyers' funds and it was also stated by the Forensic Auditors, who are present in Court today, that it appears to be the project of Amrapali Group of Companies. In the circumstances, we direct the Greater Noida Authority to furnish all the original documents in this Court, explaining as to i) who applied for allotment of the land; ii) original lease deed; and iii) who has time to time deposited the money. We have already attached various Villas of M/s Royal Golf Link City Projects Pvt. Ltd. We further direct that there should not be any alienation whatsoever to any of the properties. villas by M/s Golf Link City Projects Pvt. Ltd. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-940 / 2047 में पारित आदेश दिनांक 44.09.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैं :-

However, on furnishing the undertaking as ordered, the restraint order dated 4.02.209 on alienating the remaining 5] villas, flats shall be lifted to the extent that 50% of the villas and 50% of the flats are permitted to be sold. In case the undertaking is not furnished within the stipulated time, the injunction shall continue to operate. It is directed that 25% of the amount be paid by 30.0.209. 30% be paid by 30..209 and the remaining amount be paid on or before 0.0.2020. The interest to be calculated till the date of the payment. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 05.04.202 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैं :-- Page 6 Mr. Naresh Kaushik, learned Advocate appearing for the applicants has submitted that all the dues of Amrapali have been paid by his clients and the only issue is whether his clients are entitled to the exchange and possession of the property in question pursuant to such exchange. उक्त आदेशों से स्पष्ट है कि परियोजना के अन्तर्गत मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेशों को दृष्टिगत रखते हुए निर्माण कार्य प्रतिबंधित रहा है तथा उक्त अवधि में क्रय विक्रय पर भी रोक लगा दी गयी, जिससे परियोजना के अन्तर्गत यथास्थिति बनाये रखने हेतु पक्षकार बाध्यकारी थे। ऐसी स्थिति में विपक्षी दिनांक 44.02.2049 से 05.04.2024 अर्थात 784 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

water न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.20i9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसी दशा में विपक्षी कुल 35+33 = 68 + 78] (849 कुल दिन) निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। ऐसे में विपक्षी कुल 849 दिन का लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. Wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्‍त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना T हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? Page 7 fee

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में धीमी गति से निर्माण कार्य चल रहा है तथा प्रश्नगत परियोजना में 04 वर्ष से अधिक का विलम्ब है, जबकि विपक्षी द्वारा अगस्त, 2049 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना से सम्बन्धित समस्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र भी प्राप्त नहीं किये गये है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "The Hemisphere_Phasel_Towers" में आवंटन पत्र के माध्यम से दिनांकित 23.08.2046 को यूनिट संख्या- TFOI/08/S2 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 46,i,000/- रुपये थी, जिसके सापेक्ष 'शिकायतकर्ता द्वारा 44,70,807/- रुपये का भुगतान किया गया था इसके अतिरिक्त विपक्षी का यह भी कहना है कि उभयपक्ष के मध्य हस्ताक्षरित बिल्डर बायर अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-28(9) के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 36 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ फरवरी, 2020 तक दिया जाना था। विपक्षी का यह भी कहना है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश दिनांक 44.02.2049 के अनुसार परियोजना में निर्माण कार्य तथा विकय पर रोक लगायी गयी थी तथा आदेश दिनांक 44.09.2049 के अनुसार विपक्षी द्वारा 48.52 करोड़ रूपये 42 प्रतिशत के ब्याज का भुगतान किये जाने का आदेश पारित किया गया था, जिसके उपरान्त ही विपक्षी प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य तथा विकय कर सकता है, जिसके आधार पर रेरा प्राधिकरण द्वारा विभिन्‍न आदेशों में विपक्षी प्रमोटर को दिनांक 44.02.2049 से दिनांक 05.04.202 तक फोर्स मैज्योर की अवधि को स्वीकार किया गया है। इसके अतिरिक्त परियोजना में विलम्ब होने के मुख्य कारण नोटबंदी, किसानों का आंदोलन, एन.जी.टी द्वारा पारित आदेशों के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित रहा है। इसके अतिरिक्त ori मैज्योर के मद में विपक्षी 849 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु deat-or में वर्णित है।)

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में उभयपक्षों के मध्य बिल्डर बायर अनुबन्ध पत्र दिनांकित 23.08.20i6 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर-28(9) के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 36 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि Page 8 के साथ 42 माह में दिया जाना al ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 23.02.2020 होती है, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 23.02.2020 + 849 दिन अर्थात दिनांक 24.06.2022 ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649--50 // 208 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. anfe बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf Page 9 including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप fara तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें we 9.260) में प्रमोटर के डिफॉल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि —

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Page 0 Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLee प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 Frama किया जाता है। a उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण की यूनिट्स को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी, शिकायतकर्ता (तेजपाल सिंह) को दिनांक 24.06.2022 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब ब्याज की गणना उपरोक्‍तानुसार की जायेगी। Page 2 c= विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(28)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अत: विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित Remit के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए | शिकायतकर्तागण को निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” कें माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | ) a eel of ० वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2