E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई We-0 (पूर्व में पीठ-0॥-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/03/07096/2023 राजीव चुघ एवं ममता अरोड़ा बनाम हेबे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी / शिक्रायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 24-05-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थ ,// शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री caer सक्सेना उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से अधिकृत प्रतिनिधि श्री करन भोला उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के cot को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 24-05-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के gel ar उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- #34(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Page | of 7 E-Court

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20r6 G प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन dared या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (l) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करते Page 2 of 7 E-Court की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 25-40-2024 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्ा प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक oi—-0i—-2025, दिनांक 06-03-2025 एवं दिनांक 24-05-2025 को की गयी।

विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 03--03-2025 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित ओ.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 42--02-2023 को किया जा चुका है और प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता के पक्ष में wea यूनिट का कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 44-02--2023 को प्रेषित किया गया और पुनः कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 04--06-2024 को प्रेषित किया गया, परन्तु प्रार्थी / शिकायतकर्ता, अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है। इसलिए प्रार्थी / शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने तथा अवशेष धनराशि का भुगतान करने के go दिनों के पश्चात्‌ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने की आवश्यकता है। देय धनराशि के सम्बन्ध में विपक्षी कम्पनी द्वारा कैल्कुलेशन शीट संलग्न की गयी है। त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र, के Page 3 of 7 E-Court WRA2 के अनुसार विपक्षी कम्पनी द्वारा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक बैंक | को प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया जाना था। विपक्षी किसी भी विलम्बित कब्जे के ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है, क्योंकि विपक्षी द्वारा ऋण के सापेक्ष सभी प्री-ई.एम.आई. का भुगतान बैंक को विधिवत्‌ किया गया था। इस सम्बन्ध में लेजर की प्रति दाखिल की गयी है। इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने तथा अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने के 90 दिनों के पश्चात्‌ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने एवं विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 74-02-2023 एवं दिनांक 04-06-2024 की प्रतियाँ, पैनाल्टी Sone शीट, लेजर, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 47-05-2025 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 में विपक्षी कम्पनी द्वारा जारी कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 44-02--2023 एवं अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 49-04-2024 को अवैध घोषित किया गया है। विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से दिनांक 04-06-2024 को कब्जा ऑफर पत्र एवं दिनांक 04-04-2023, दिनांक 22-08-2023, दिनांक 47-7-2023 को माँग / अनुस्मारक-पत्र प्रेषित किये गये हैं, क्योंकि अभी तक विपक्षी द्वारा विधिक रूप से प्रश्नगत परियोजना / यूनिट के सम्बन्ध में ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बन्ध में विस्तृत कैल्कुलेशन शीट का उल्लेख किया गया है। इसलिए प्रकार विपक्षी की ओर से पीठ द्वारा oat के अन्तर्गत पारित आदेश का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। सबवेंशन स्कीम के अनुसार विपक्षी को आवंटन-पत्र, दिनांक 3-0:-20I6 में उल्लिखित कब्जे की तिथि तक प्रार्थी / शिकायतकर्ता को ऋण राशि की प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करना था। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा oe3i के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। Page 4 of 7 E-Court

प्रशनगत शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत fea 22-07-2024 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न समेकित आदेश पारित किये Te: 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता & far वह थिकरायतकतयिण की यूनिट्स्‌ की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र,/ एग्रीमेन्ट-फ़ॉस--सेल के अनुसार पूर्ण कराकर ओसी,सी सी सहित aire कब्जा उपलब्ध कराते हुए शिकायतकतगिण से देय RPT Jor WT कर शिकायतकतगिण के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री ननिष्पादित कराना छुनिश्चित करें। 2 विपक्षी अग्रणी शिकायतकर्ता (अंकित जैन एवं अंकिता अग्रवाल) को दिनांक 37-72--2078 में 68 दिन (निस्तारण fay WAT of के अनुसाए जोड़ने के उपरान्त अर्थात्‌ दिनांक 09--09--2079 से (निस्तारण fare WAT: 02) के अनुसार SY RA ग्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओसी,सीसी सहित TA: विधिक कब्जा ऑफ़र पत्र जारी किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४८7#+7 ग्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना छुनिश्चित करें/ ब्याज की यह धनराशि SIT भुगतान की धनयाशि में समायोजित की जायेगी।/ ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर अग्रणी शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। इसी प्रकार अन्य शिकायतकतयिण के TRY में ford ब्याज की गणना उपर्युक्‍क्तानुसार आवंटन-पत्र एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि तथा उनके द्वार जमा की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी। 3 wias-79 को कारण “फोर्स मैज्योर” प्रीरियड को Gera दिनाक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज ग्रोमोटर द्वारा शिकायतकतायण को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकतायिण से als विलग्ब ब्याज लिया जायेगा।

4. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि श-सम्पद्ा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धारा 264)6) के अनुसार यदि RT लागू होने के बाद कोर्ड ब्याज दर आवटीयण के डिफॉल्ट से ग्रोग्रेटर द्वारा लिया जाता हैं. तो उसी दर से ब्याज ग्रोगोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी snack को fear जायेगा/ अतः विलस्ब्ित भुगतान पर शिकायतकताण द्वारा भी MCLR+I ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ ate इससे अधिक दर से als धनराथि रेश लागू होने के बाद आवंटीयण से विलस्ब eg cf गयी & at विलग्बित अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। hi Page 5 of 7 é E-Court 5. विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। 6. यदि प्रश्नगत शिकायतों में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने का कोड आदेश या aig स्थयन आदेश प्रारित किया Ta है. तो उसे TETAR समाप्त किया जाता & | 7 विपक्षी द्वारा इस थिकायत एवं प्र्योजना से संबंधित ओसी.,“सीसी के दस्तावेज को पोर्टल पर प्रासंगिक नियम विरुद्ध एवं गलत उरुत,/अपलोड करने की gener की ag है। इसलिए विपक्षी को सचेत किया जाता है कि भविष्य में इस प्रकार की कुबचेष्टा ter प्राधिकरण के साथ करने का दुःसाहस न दिखाये अन्यथा पीठ द्वारा इस कृत्य को विधि विरुद्ध एवं कुचेष्टा मानते हुए भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धारा-69 के अन्तर्गत MRT eg de प्राधिकरण को संदर्थित करने पर विचार किया जाएया। 8 इस आदेश का उललघंन Yara (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धार--38 40(2), 69 तथा अन्य सुस्त ग्राविधानों के अन्तर्गत SEAT होगा।

9. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता हैं. तो शिकायतकतायण को यह अधिकार होगा fe eer प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा TPT |...” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को प्रस्तर-04 एवं 02 के अनुसार उक्त आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/एग्रीमेन्ट फॉर सेल के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी./ सी.सी. सहित भौतिक कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं दाखिल अनुपालन आख्या, दिनांक 03-03-2025 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य/ प्रमाण रेरा Here पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा att के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। Page 6 of 7 / E-Court रेरा नियमावली, 2006 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा ona के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 के प्रस्तर-04 के अनुसार wend यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 45-40-2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 22-07-2024 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 40-40-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 22-07-2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 44--08--2025. (संजय ओर. “rate अध्यक्ष, रेरा। Page 7 of 7