उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40,/63 सपठित नियम-24 42-शिकायत संख्या:-]0८244/03/07089/2023 अभिषेक संगल बनाम हेबे इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड (महागुन- ग्रुप) आदेश-पत्र ५ दिनांक: 45.40.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री देवेस सक्सेना उपस्थित हुए। विपक्षी अनुपस्थित | सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही हस्तान्तरण विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। vera शिकायत में माननीय पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04ए) द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 22.07.2024 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:-

4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ताग्णं की यूनिटस्‌ की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. JO. सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्तागण से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्तागण के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित 2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता (अंकित जैन एवं अंकिता अग्रवाल) को दिनांक 34-42-2048 में. 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 09-03-2049 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) S अनुसार ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी./सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर अग्रणी शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में विलम्ब ब्याज की गणना उपर्युक्तानुसार आवंटन पत्र —r / irre फॉर सेल के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि तथा उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी। 3. कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्तागण को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्तागण से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। “

4... विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा 2 (za) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटीगण के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटीगण को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की व्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटीगण से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 5. विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें | 6... यदि प्रश्नगत शिकायतों में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने का कोई आदेश या कोई err आदेश पारित किया गया है, तो उसे तद्नुसार समाप्त किया जाता है। 7. विपक्षी द्वारा इस शिकायत एवं परियोजना से संबंधित ओ.सी./ सी.सी. के दस्तावेज को पोर्टल पर प्रासंगिक नियम विरुद्ध एवं गलत प्रस्तुत,/ अपलोड करने की कुचेष्टा की गई है। इसलिए विपक्षी को सचेत किया जाता है कि भविष्य में इस प्रकार की Hacer रेरा प्राधिकरण के साथ करने का दुःसाहस न दिखाये अन्यथा पीठ द्वारा इस कृत्य को विधि विरूद्ध एवं कुचेष्टा मानते हुए भू-सम्पदा (विनियमंन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति हेतु रेरा प्राधिकरण को संदर्भित करने पर विचार किया जाएगा। 8. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

9. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा aay | 40. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर संलग्न की जाये। विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 22.07.2024 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत var आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थन-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-04 (पूर्व में पीठ--0ए) द्वारा दिनांक 44.08.2025 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:- —~ अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20I6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। अत: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 45-40-2025 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 22-07-2024 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 40-40-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 22--07-2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38 /40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं रजिस्ट्री न कराये जाने के कारण मा. पीठ-04 (पूर्व में re—orv) द्वारा पारित आदेश दिनांक 4.08.2025 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। पत्रावली आज नियम-24 की सुनवाई हेतु इस पीठ को प्रथम बार पेश हुई।

विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी. JOR. सहित बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को एक माह के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें | शिकायतकर्ता द्वारा बकाया eal के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति गणना शीट सहित दाखिल कर सकता है। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 42.42. 2025 को पेश हो। (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण