E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/03/07082/2023 अंकित जैन एवं अंकिता अग्रवाल बनाम हेबे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 24-05-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री caer सक्सेना उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से अधिकृत प्रतिनिधि श्री करन भोला उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के cot of विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 2t-05-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-3५७ में निम्नलिखित प्राविधान है:- ""34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in 8 | exercise of its powers under this Act;"

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए Page 06 E-Court नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, WT अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (6) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating Officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it sh all be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumutlatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” Page 2 of 6 E-Court यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 25-40-2024 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक o-0:-2025, दिनांक 06-03-2025 एवं दिनांक 2-05-2025 को की गयी।

विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 27-02-2025 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित ओ.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 42-02-2023 को किया जा चुका है और प्रार्थी / शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रश्गणत यूनिट का कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 44--02--2023 को प्रेषित किया गया और पुनः अनुस्मारक-पत्र, दिनांक t9-0:-2024 को प्रेषित किया गया, परन्तु weit / शिकायतकर्ता, अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है। इसलिए प्रार्थी / शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने तथा अवशेष धनराशि का भुगतान करने के 90 दिनों के पश्चात्‌ wera यूनिट का कब्जा प्राप्त करने की आवश्यकता है। देय धनराशि के सम्बन्ध में विपक्षी कम्पनी द्वारा कैल्कुलेशन शीट संलग्न की गयी है। इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने तथा अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने के 90 दिनों के पश्चात्‌ प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने एवं विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 44-02-2023 की प्रति, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 49-04-2024 की प्रति, पैनाल्‍्टी कैल्कुलेशन शीट, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 47--05-2025 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22--07-2024 में विपक्षी कम्पनी द्वारा जारी कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 44-02--2023 एवं अनुस्मारक-पत्र, Page 3 of 6 दिनांक 49-0:-2024 को अवैध घोषित किया गया है। विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से दिनांक 04-04-2023, दिनांक 22-08-2023, दिनांक 47-7:-2023 एवं दिनांक 49-04-2024 को अनुस्मारक / माँग-पत्र प्रेषित किये गये, क्योंकि अभी तक विपक्षी द्वारा विधिक रूप से प्रश्नगत परियोजना / यूनिट के सम्बन्ध में ओ.सी.//सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बन्ध में विस्तृत कैल्कुलेशन शीट का उल्लेख किया गया है। इसलिए प्रकार विपक्षी की ओर से पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों/अभिकथनों का प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनोक 22-07-2024 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न समेकित आदेश पारित किये गये:-

4, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतायण की यूनिट्स्‌ की समस्त Baan! को आवंटन-पत्र//एग्रीमेन्ट-फॉस्--सेल को अनुसार पूर्ण कराकर nena सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए शिक्रायतकर्तायण से देय wera gow ग्राप्त कर शिक्रायतकतायण के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना छुनिश्चित करें/ 2 विपक्षी अग्रणी शिकायतकर्ता (अंकित जैन एवं आंकिता अग्रवाल) को दिनांक 3३7-72--2076 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 07 के AFAR) जोड़ने के उपरान्त अर्थात्‌ दिनांक 09-09-2079 से (निस्तारण fag संख्या: 02) के अनुसार MARS OR प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ath / सीसी साहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I ग्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित we) ब्याज की यह धनराशि आंतिय भ्रुयतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से आधिक होने पर अग्रणी शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। इसी प्रकार अन्य शिकायतकतायण के ग्रकरणों में Pore ब्याज की यणना उपरयुक्तानुसार आवंटन-पत्र/ एग्रीमेन्ट-फॉस-सेल को ATI कब्जा दिये जाने की RY तथा उनके ERT जया की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी। 3. कोविड--.79 के कारण “फोर्स tom” पीरियड के दृष्टियत [दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब eG ब्याज ग्रोमोटर ART Page 4 of 6 E-Court शिकायतकतगिण को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकतागरिण से als fora ब्याज लिया जायेगा।

4. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि शू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धारा 26०)6) के अनुसार यदि KT लागू होने के बाद wie ब्याज दर आवंटीयगण के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज प्रोगोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटीयण को दिया जायेगा/ अतः विलग्बित Berard पर शिकायतकतगिण द्वारा भी MCLR+I ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।/ यदि इससे अधिक दर से कोर्ड धनराशि RT लायू होने को बाद आवंटीयण से विलम्ब हेदु ली गयी है तो विलम्बित अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेयगी। 5. विपक्षी आदेश अपलोड होने की (तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना छुनिश्चित we] 6. यदि प्रश्नगत शिकायतों में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने का कोई आदेश या कोई PITT आदेश पारित किया यया & तो उसे तवृनुसार समाप्त किया जाता है। 7. विपक्षी द्वारा इस शिकायत एवं परियोजना से aa ओसी सी सी. के दस्तावेज को पोर्टल पर प्रासंगिक नियम विरुद्ध एवं गलत ग्रस्ुत,/अपलोड करने की कुचेष्टा की ag &) इसलिए विपक्षी को सचेत किया जाता है कि भविष्य में इस प्रकार की कुचेष्टा RT प्राधिकरण के साथ करने का FEM न दिखाये अन्यथा Ne द्वारा इस कृत्य को विधि विरुद्ध एवं कुचेष्टा मानते हुए थू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 206 की धार-69 के अन्तर्यत MRI eg wT प्राधिकरण को संदर्भित करने पर विचार किया जाएगा। 8. इस आदेश का Torr yaa (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धार-38 40(2) 69 तथा अन्य छुसयत ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होया/

9 यदि विपक्षी द्वार इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता & तो शिकायतकतायिण को यह अधिकार होगा te eT प्राधिकरण को माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन कर APT...” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को प्रस्तर-04 एवं 02 के अनुसार उक्त आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/एग्रीमेन्ट फॉर सेल के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित भौतिक कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं दाखिल अनुपालन आख्या, दिनांक 27-02--2025 Page 5 of 6 साथ ऐसा कोई साक्ष्य /प्रमाण रेरा कप्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा ena के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम saree सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20:6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा ast के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-07-2024 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 5-0-2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 22-07-2024 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक t0—70-2025 G पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 22-07-2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 44--08--2025. (संजय आर. भूसरेड्डी) अध्यक्ष, रेरा। Page 6 of 6