उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर aera (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पीठ-3 पारित आदेश उपस्थित:- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट | पत्रावली पर fe tre | कब्जा दिये वांछित ष न0 उपलब्ध रसीद के | सेल की जाने की तिथि Wo अनुसार जमा तिथि धनराशि रु0 T._ | NCRI44/03/I06900/2023 | निमिषा रस्तोगी व | 3746 | WO 20,90,47// | 05.2.20i8 | 3 मार्च 209 यूनिट का शैलेन्द्र रस्तोगी कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस रिएलटी प्रा. लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। कार्यालय आख्या दिनांक 30.05.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8 अथवा wae wos अथवा एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र किसी पक्षकार द्वारा रेरा पोर्टल पर या पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS ALLURE में vad तालिका में अंकित यूनिट eT 3:46 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष विपक्षी को तालिका में अंकित धनराशि So 20,90,47 / का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ में उल्लिखित किया गया है कि एग्रीमेंट टू सेल दिनांक 05.42.2048 के प्रस्तर 7. में उल्लिखित शर्तों के अनुसार विपक्षी को कब्जा दिनांक 34.03.2049 तक प्राप्त कराया जाना था परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट के सापेक्ष 60 प्रतिशत धनराशि वसूल किये जाने के उपरांत भी परियोजना पूर्ण कर कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी को परियोजना के सापेक्ष ओ.सी मार्च क्या बच छ.- 4

2022 के अंत में प्राप्त हुआ है जिसके पश्चात विपक्षी द्वारा अंतिम कब्जा पत्र दिनांक 44.04.2022 को प्रेषित किया गया। विपक्षी की परियोजना 3 साल विलम्बित है जो कि एग्रीमेंट oe सेल में उल्लिखित शर्तों के साथ साथ रेरा अधिनियम की orig के भी विपरीत है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में एग्रीमेंट फॉर सेल, व स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गईं धनराशि संख्या (रु) 4 विपक्षी द्वारा जारी weet 0 20,90,7 / स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र की शर्तों का अनुपालन न किये जाने के कारण शिकायत प्री-मैच्योर की श्रेणी में है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या 3i46, 44at फ्लोर टॉवर-3 आवंटित किया जाना स्वीकार किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा समय से धनराशि का भुगतान न किये जाने के पश्चात्‌ भी विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 30.03.2022 को व अंतिम ऑफर ऑफ Wert दिनांक 44.04.2022 को जारी किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि यूनिट की कुल कीमत GO 30,79,045 /है जिसमें कि शिकायतकर्ता द्वारा GO 43,84,846 / का भुगतान किये जाने में डिफाल्ट किया गया है। शिकायतकर्ता को बकाया धनराशि भुगतान किये जाने के लिए कई अनुस्मारक पत्र जारी किये गये जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान न किये जाने के कारण उन्हें अंतिम यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 27.4.2022 को भेजा गया जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान न किये जाने तथा अनुबंध की शर्तों का उल्लंघन किये जाने के कारण उनकी आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी है जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत योजित की गयी है | a 2 विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि aifas—i9 महामारी व माननीय एनजीटी द्वारा निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबंधों के कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उन्हें अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 को प्राप्त हो गया है।

अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान परिवाद पोषणीय न होने के कारण' खारिज किये जाने तथा वर्तमान प्रकरण में उचित आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के समर्थन में आवेदन फार्म, एग्रीमेंट फॉर सेल, ऑफर ऑफ पजेशन 30.03.2022, अनुस्मारक पत्र एवं अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? ह निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न Ge इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि एन.जी. टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद था। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं WER 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." Ss 3

उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में goo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड--49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पानें का अधिकारी नहीं है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 Prenat किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 --: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 05.42.208 को एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित हुआ। Wie फॉर सेल के अनुसार यूनिट का कब्जा 34.03.209 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है।

विपक्षी का कहना है कि कोविड-49 महामारी व माननीय एनजीटी द्वारा निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबंधों के कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि उन्हें अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 को प्राप्त हो गया है। 47 > वहीं दूसरी ओर विपक्षी का यह भी तर्क है कि शिकायतकर्ता को ऑफर आफ पोजेशन दिनांक 30.03.2022 व 74.04.2022 को जारी किये गये है परन्तु शिकायतकर्ता ने अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया है जिस कारण शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुसार यह भी स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण है और विपक्षी को अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 को प्राप्त हो चुका है तथा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 30.03.2022 एवं 44.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन ( जिसमें दिनांक 30.03.2022 को ओ.सी प्राप्त होना अंकित है) जारी करने के उपरांत कब्जा लेने हेतु कई अनुस्मारक पत्र भेजे गये जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। विपक्षी का यह तर्क कि आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी है और उसके उपरांत शिकायतकर्ता द्वारा यह शिकायत दर्ज करायी गयी है जिस कारण शिकायत पोषणीय नहीं है। अतः शिकायत को निरस्त किया जाए।

पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा मार्च 209 में प्राप्त होना था और विपक्षी को अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 को प्राप्त हुआ है। इस मध्य विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनुस्मारक पत्र तथा दिनांक 2.:4.2022 को नोटिस फार टर्मिनेशन दिनांक 23.4.2022 को डीटीडीसी कोरियर द्वारा भेजा गया जो पत्रावली पर उपलब्ध है। विपक्षी की ओर से नोटिस or टर्मिनेशन दिनांक 24.4.2022, एनेक्चर-9 प्रस्तुत किया गया है जो अपूर्ण है। विपक्षी की ओर से अंतिम रूप से आवंटित यूनिट निरस्त किये जाने का कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है तथा जो साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है वह केवल नोटिस फार टर्मिनेशन से सम्बन्धित है। इस प्रकार विपक्षी की ओर से आवंटित यूनिट निरस्त किये जाने का कोई प्रमाणिक साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है जिस कारण विपक्षी का आवंटित यूनिट को निरस्त किये जाने a तर्क साबित नहीं है। वर्तमान प्रकरण में विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 4 वर्षों से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 /20:8 "YRS लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full

Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20i6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in talking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन aie gard वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account ‘of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not 6

a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक ॥7.0.208 को भू-सम्पदा (fafa और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेंख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9. 30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+infegd की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी = 7 MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(20)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 Prana किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 34 जुलाई 2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2... विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 07.04.2079 से ओ.ी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 20,90,7/ पर 'शणएक््ा प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना. में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा AMCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के = 8 बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमनन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। —-— pean soos 282 (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर