उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-0॥-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/03/06875/2023 जगमोहन लाल शर्मा बनाम हेबे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 | शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 44-02-2026 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अजय कुमार शर्मा उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सिद्धार्थ जोशी की प्रॉक्सी अधिवक्ता सुश्री संजना उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cof को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 44-02-2026 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के all का उल्लेख किया गया है। धारा-34(9) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- #34(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Page | of 6 E-Court = गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Auth ority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue, (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- Page 2 of 6 Pe, E-Court

- If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा wr पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी कम्पनी को नोटिस अन्तर्गत धारा-40 रेरा नियमावली, 20:6 सपठित नियम-24 उ.प्र. रेरा नियमावली, 20:6 के अन्तर्गत जारी करते हुए, आगामी i5 दिनों के अन्दर पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-03--2025 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

तत्क्रम में प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 02-07-2025, दिनांक 03-09-2025, दिनांक 47-40-2025, दिनांक 3-42-2025 एवं दिनांक 44-02-2026 को की गयी। परन्तु विपक्षी कम्पनी को पीठ द्वारा उपर्युक्त समस्त तिथियों पर समुचित अवसर देने के उपरान्त भी विपक्षी कम्पनी द्वारा पूर्व में पीठ द्वारा ast के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-03-2025 का पूर्ण रूप से अनुपालन करते हुए, कोई अनुपालन आख्या एवं प्रमाणीय साक्ष्य रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड तथा दाखिल नहीं किया गया है। Sad तथ्य आदेश-पत्रों में वर्णित हैं, जो कि कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोडेड हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के मौखिक caf को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। werd शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 20-03--2025 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गयेः- “4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतायण की afer की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र//अनुबन्ध के अनुसार प्रर्ण कराकर, Page 3 of 6 E-Court जे सी, सी सी सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए शिकायतकतगिण से देय स्टाम्प Yow ग्राप्त कर थिकायतकतगिण के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना छुनिश्चित Be |

2 विपक्षी अग्रणी शिकायवकर्ता (yeaa सिंह) को दिनांक 30--06--2078 में 68 दिन (निस्तारण fry सख्याः 07 के ATER) जोड़ने को उपरान्त अर्थात्‌ दिनांक 68--09--2079 से (निस्तारण fay PT: 02) के अनुसार Brett / सीसी. ग्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओसी., सीसी सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक; अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा जया धनराशि पर ॥8८7#+7 ग्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें/ ब्याज की यह धनराशि आंतिग भुगतान की धनयशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर अग्रणी शिकरायतकर्ता को वापस की जायेगी। इसी प्रकार अन्य शिकायतकतायिण के प्रकरणों में विलग्ब ब्याज की गणना उपरयुक्तानुसार आवटन-पत्र/“अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि तथा उनके द्वारा जगा की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी। 3 eas-79 के कारण “फोर्स tor’ प्रीरियड के दृष्टियल दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए fora eg ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्तायण को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकतगिण से aig faery ब्याज लिया जायेगा। 4. विपक्षी को यह भी freed किया जाता है कि श्रू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2096 की धारा-2(०)6) के अनुसार यदि KT लागू होने के बाद we ब्याज दर आवंटीगयण के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता है. तो उसी दर से ब्याज ग्रोगोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवटीयण को दिया जायेगा/ अतः विलस्बित भुगतान पर शिकायतकतगिण द्वाय भी ४८7#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ ae इससे अधिक दर से कोर्ड err er ary होने के बाद आवंटीयण से flora eg ली ययी & तो fread अवधि eg ब्याज की धनयाथि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

5. विपक्षी को यह थी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतायिण को ओसी,'सीसी सहित seria यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज़ आवंटन-पत्र,//अनुबन्ध के अनुसार ग्राप्त करने के अधिकारी हैं। 6 विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना घुनिश्वित | ् Page 4 of 6 E-Court Be यदि प्रश्नयत थिकायतों में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने का कोर्ड | आदेश या कोई स्थगयन आदेश WRG किया गया है. तो उसे TET समाप्त किया जाता है। 8 waa, रेरा को आदेश की ग्रति इस निर्देश से ग्रेषित की जाये कि इस प्रकरण को यथाशीघ्र धारः-63, रेर अधिनियम 2076 के अन्तर्गत कार्यवाही हेतु विपक्षी,/ सग्प्रवर्तक के इस ग्रकार के कुकृत्यों के लिए इस थिकायत को रेय प्राधिकरण के समक्ष नियमानुसार निर्णय eg प्रस्तुत करें। 9 विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित Be | /0. इस आदेश की एक-एक wer सम्बन्धित पत्रावलियों पर सलरन की जायें एवं इस आदेश में ग्रतिफादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व विलम्ब ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी / 77. इस आदेश का उललघंन Yuval (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2046 की धारा-63 तथा अन्य छुसयत ग्राविधानों के अन्तर्यत दंडनीय SPIT! 72 थिकायतकर्तायण को यह भी निर्देशित किया जाता है कि ate 45 fear के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तायण “रेरा पोर्टल” को माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने eg अनुरोध अपलोड कर भौतिक ग्रति रेश क्षेत्रीय कार्यालय ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित BRT |...”

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-03-2025 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को var आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर, ओ.सी. /सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था। परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को पर्याप्त अवसर दिये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य एवं प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-03-2025 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत फ्लैट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। ty F Page 5 of 6 E-Court sh tne Soranetrnansnee उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 20-03-2025 के किसी भी | प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है।

चूंकि रेरा नियमावली, 206 के नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-2। में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई el अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 | सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-03-2025 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे तथा रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 45-06-2026 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 20-03-2025 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 05-06-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि | की वसूली हेतु, वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली | को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित | करें | यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं | कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 20-03-2025 का समयबद्ध | रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक | अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को | वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये । दिनांक: 27-04--2026. (संजय ठ अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा। Page 6 of 6