उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-॥) उपस्थिति:- टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्याः- NCRI44/03/06550/2023 देविन्दर गुप्ता बनाम कैपिटल इंफ्राटेकहोम्स प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "CAPITAL ATHENA PHASE-3 COMMERCIAL" में यूनिट संख्या- SHOP NO.09 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 78,60,000/— रुपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 24,75,000,//- रुपये का भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष यूनिट की कुल कीमत का 25 प्रतिशत की धनराशि से अधिक प्राप्त की गई है, परंतु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में अनुबंध पत्र का निष्पादन नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा उपरोक्त के आधार पर रेरा अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 48.06.2048 की प्रति, बैंक की स्टेटमेंट, विपक्षी द्वारा जारी रसीदों की प्रति, विपक्षी द्वारा परियोजना प्रस्ताव पत्र के संबंध में जारी शपथ पत्र की प्रति आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या SHOP NO.09 के संबंध में कब्जा एवं विलंबित अवधि के ब्याज को दिलाए जाने हेतु शिकायत संस्थित गई है, जबकि विपक्षी के रिकॉर्ड के अनुसार प्रश्नगत यूनिट शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित नहीं है तथा शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर भी कैश के माध्यम से भुगतान किए जाने के कारण विवाद है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट को निरस्त किया जा चुका है, जिसके आधार पर शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा-2(0) के अंतरगत नहीं आते हैं। इसके अतिरिक्त 5 Oh शिकायतकर्ता अपनी शिकायत के संबंध में पर्याप्त दस्तावेज पीठ के समक्ष प्रस्तुत करने में असमर्थ रहा है तथा यूनिट के सापेक्ष भी कैश के माध्यम से धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि यदि पाया गया कि कंपनी द्वारा वैधानिक माध्यम से कोई राशि प्राप्त की है तो उस पर विचार किया जाएगा और शिकायतकर्ता को सद्भावपूर्वक वापस कर दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, ओसी /सी.सी. आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं । उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये :-

4. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु deat बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का यह कहना है कि विपक्षी की शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष यूनिट की कुल कीमत का 25 प्रतिशत की धनराशि से अधिक प्राप्त की गई है, परंतु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में अनुबंध पत्र का निष्पादन नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा उपरोक्त के आधार पर रेरा अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है। जवाब में विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या SHOP NO.09 के संबंध में कब्जा एवं विलंबित अवधि के ब्याज को दिलाए जाने हेतु शिकायत संस्थित गई है, जबकि विपक्षी के रिकॉर्ड के अनुसार प्रश्नगत यूनिट शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित नहीं है तथा शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर भी कैश के माध्यम से भुगतान किए जाने के कारण विवाद है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट को निरस्त किया जा चुका है, जिसके आधार पर शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की aaa) के अंतरगत नहीं आते हैं। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता अपनी शिकायत के संबंध में पर्याप्त दस्तावेज पीठ के समक्ष प्रस्तुत करने में असमर्थ रहा है तथा यूनिट के सापेक्ष भी कैश के माध्यम से धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि यदि पाया गया कि कंपनी द्वारा वैधानिक माध्यम से कोई राशि प्राप्त की है तो उस पर विचार किया जाएगा और शिकायतकर्ता को सद्भावपूर्वक वापस कर दिया जाएगा। ८22

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष आवंटन पत्र दिनांकित 48.06.20I8 की प्रति दाखिल की गयी है, इस संबंध में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष दिनांक 78.06.20:8 को 9,50,000 /-रूपये तथा आर.टी.जी. एस के माध्यम से 2,25,000,/-रूपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को किये गये भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें भी उपलब्ध करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत 78,60,000 ,//-रूपये अंकित की गयी है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 2475,000,/-रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष 40 प्रतिशत से अधिक की धनराशि का भुगतान यूनिट के सापेक्ष विपक्षी को किया गया है, जिससे स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है। उपरोक्त के सम्बन्ध Fw अधिनियम की धारा-43 का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण हैः- 43. (4) A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force. उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि विपक्षी art io प्रतिशत से अधिक की धनराशि प्राप्त किए जाने के उपरांत भी शिकायतकर्ता के पक्ष में अनुबंध पत्र का निष्पादन नहीं किया गया है। ऐसे में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के पक्ष में अनुबंध पत्र का निष्पादन करना सुनिश्चित करें।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग फॉर्म दिनाक 48.06.2048 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें प्रश्नगत यूनिट का कब्जा कब तक दिया जाना यह अंकित नहीं है और न ही विपक्षी द्वारा अनुबन्ध पत्र का निष्पादन कराया गया है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार विपक्षी यूनिट का कब्जा देंगे। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम gay डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 5 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :- "Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats Se allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period-of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार प्लॉट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ विकास कार्य प्रारम्भ होने की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए आवंटन पत्र की तिथि 03 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में आवेदन फार्म के माध्यम प्रश्नगत यूनिट दिनांक 48.06.208 को बुक किया गया है। ऐसी स्थिति में बुकिंग की दिनांक 8.06.2048 से 36 माह अर्थात्‌ दिनांक 48.06.2024 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता अपनी बकाया धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकता है। यह उल्लेखनीय है कि विपक्षी भुगतान करने में हुए विलम्ब के लिए McLR+ प्रतिशत की दर से अधिक ब्याज वसूल नहीं कर सकता। यदि उसने जो ब्याज जोड़ी है, यदि वह ब्याज MCIR+ प्रतिशत की से अधिक है, तो उसे MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज जोड़कर नया मांग पत्र जारी करना होगा। यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना विलम्ब की श्रेणी में नहीं है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 49.06.2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या 6649-50 / 208 सुपरटेक Hh लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप 5 ८; - विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(z) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall * be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के ue 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) URafsa है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRtI प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित on प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48--65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on

, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- PC 7 he आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायत्कर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर AM. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं |

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 49.06.2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायत॒कर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(20)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आंवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ८टा.२+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। a "०24 ० वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 8