उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:ः- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या mee न0 | जमा धनराशि wo | एग्रीमेंट फॉर अनुबंधानुसार वांछित |] io सेल की कब्जा दिये अनुतोष तिथि जाने की तिथि NCR44/03/06337/2023 7 शम 02204 रु0 40,42,073 / 22.0.204 42 माह तथा | यूनिट का 03 माह कब्जा व अनुग्रह अवधि | विलम्बित के साथ अर्थात | अवधि का अक्टूबर 207 ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। टा२44/05794609/2022.. | रजनीश 05244... रु० 32,00,945/ | अठउमह प्रसाद व वनीता प्रसाद 42 माह तथा | यूनिट का 03 माह कब्जा व अनुग्रह अवधि | विलम्बित के साथ अर्थात | अवधि का दिसम्बर 208 | आज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ५: ...बनाम एटीएस .रियलटी प्रा.लि. शिकायतकर्ता विवेक शर्मा. के eer ot अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि के ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना ATS ALLURE से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- 7ए८244/03/06337/2023 विवेक शर्मा की पत्रावली अग्रणी शिकायत रहेगी।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS ALLURE में यूनिट संख्या 02204 बुक कराई गई थी। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष धनराशि रु० 40,42,073,// का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना 65 माह विलम्बित है। विपक्षी द्वारा पजेशन अवधि का ब्याज भुगतान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्तद्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि के ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी प्रकार vat तालिका में वर्णित क्रम संख्या 2 के शिकायतकर्ता द्वारा भी यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- 4

क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि | [संख्या (रू0) | शिकायतकर्ता-विवेक शम विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 05454 29.0.20i3 | ®0 9,96,000/ रसीद संख्या 03273 22.06.20i5 | 80 4,0,279/ रसीद संख्या 03654 20.07.205..._ |रु० 4,0,430 / रसीद संख्या 04609 03.09.205.._ |रु0 ,0,430 / रसीद संख्या 04735 44.09.20i6 +रु0 4,04,430/ रसीद संख्या 05245 07.0.2046 | ¥0 4,04,430 / रसीद संख्या 05882 09.04:20455.._ |रु0 ,07,430 / रसीद संख्या 06474 09.2.2045.. | BO ,0,553 / रसीद Wet oege9 §=—s«43.42.205 =| BO ,0,553 7 रसीद Wet 07572" «| 30.04:20i6 = | 0 2,03,30 7 रसीद संख्या 0885 '29.02,.206._ _[रु0 4,04,525 / रसीद Peat 08745 34.03.20i6 | ®0 4,0,553 / रसीद Gea 09:74 “| 22.04.206 BO ,07,55 / रसीद संख्या 09699 20.05.206.._ |रु0 2,05,237/ 4 रसीद संख्या 0:88 45.06.20i6 | BO 2,44,738 / रसीद संख्या 7254 30.07.20i6 | 80 2,04,820 / रसीद संख्या 44740 27.08.20i6 | ¥0 2,04,820 / रसीद संख्या 42086 23.09.2046..._ [रु0 2,04,820/ रसीद संख्या 42604 20.0.206 रु0 4,02,40/ रसीद संख्या 0:384 20.09.2022 | रु0 4,60,778 / रसीद PT 0:393 20.09.2022 |%0 76,434/ रसीद संख्या 0:394 20.09.2022 BO 22,722/ कुल aT: रु० 40,42,073 / a शिकायतकर्ता-रजनीश प्रसाद व-वनीता प्रसाद विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 02434 24.03.2045 रु0 3,00,000/ रसीद संख्या 02467 24.04.20i6 | रु0 29,00,945 / * कुल ArT: [Bo 32,00,945 / विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना एटीएस wei में को यूनिट संख्या संख्या 02204 बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष धनराशि 2 —=.

रु0 39,00,724 / का भुगतान किया गया है। विपक्षी को परियोजना के सापेक्ष sitet प्राप्त होने के उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 44.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा नहीं लिया गया | तत्पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 26.05.2022 को कब्जा लिये जाने व अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु पुनः अनुरोध किया गया। इसके उपरांत विपक्षी द्वारा क्रमशः दिनांक 26.04.2023, 74.06.2023 व 02.08.2023 को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु शिकायतकर्ता को अनुस्मरण पत्र प्रेषित किये गये। उक्त के अतिरिक्त विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य कोविड-49 महामादी व एनजीटी के आदेश से प्रभावित हुआ है। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता पर रु0 75,000 ,/ का अर्थदण्ड लगाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के तकों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- t. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा.केदायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरॉ लागू at सेः पूर्व अनुबेन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के.कारण विलम्बित हुई है? 3. कया शिकायतकर्तागर्ण को कब्जा vd विलम्बितं अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न Wet प्रश्न संख्या-4 इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या RT आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा gar पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo Ro sani उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 20 6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already 3 श्व्व्नाध्व्यड,

completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन aga’ परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को*रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIIIG.2) sic. वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजनाश्वर्तमान में “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न We निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है। , फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के WER 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- “ प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर White में कब्जा देने की आश्वासित तिथि

(Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” 4 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

॥42, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQ| category varies. As a matter of fact, last year (2028) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to, 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in’ GRAP,’ wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” है ह ? Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4—-ti-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च

न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09--2-2049) एवं 33 दिन(66<2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक साँय ०6 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह Sage, निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए 5S = परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त pifts—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर. द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी aifis—i9 के "कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदूनुसार प्रश्न. संख्याँ-2 frenka किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3-:४प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है

कि en शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की gar दर होगी? शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि अग्रणी शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 22.0:.20:4 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 42 माह तथा 03 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात अक्टूबर 20:7 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। इसी प्रकार क्रम संख्या 2 के शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 34.03.20i5 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 03 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात दिसम्बर 2048 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था जो अभी 2 तक प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि विपक्षी को ओ.सी प्राप्त होने के उपरांत शिकायतर्ता को दिनांक 44.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया परन्तु शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने नही आए। पत्रावली के अवलोकन से यह भी विदित है कि विपक्षी को यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 30.03.2022 को जारी sitet ura हो चुका है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। जबकि शिकायतकतागण को यूनिट का कब्जा अनुबंधानुसार अक्टूबर 20:7 व दिसम्बर 20:8 F प्राप्त होना था। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 05 से 04 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुप्ररटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया. है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate ‘was obtained as per the admission of the) Respondent, - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer» Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.ललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by 7 —<_ > the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2006 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(i) 4 wes @ डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee. shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund:the entire money paid by the Allottee under any head, whatsoever. towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination 2... lf notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है fp यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ४॥2,₹+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। —_—S 8

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.44.2047 से तथा क्रम सख्या 2 के शिकायतकर्ता को दिनांक 07.0:.20:9 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि क्रमश: VO 40,42,073/ व BO 32,00,945/ पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित share) ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होनें*पर निय्रमौनुसार प्रत्येक शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 3029 // 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्तागण का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(29)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी McLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | ==

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकते है। आदेश की एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Ze Ve i A (डा०दीपक स्वरूप WAR) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर कफ emo d 20

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:ः- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या mee न0 | जमा धनराशि wo | एग्रीमेंट फॉर अनुबंधानुसार वांछित |] io सेल की कब्जा दिये अनुतोष तिथि जाने की तिथि NCR44/03/06337/2023 7 शम 02204 रु0 40,42,073 / 22.0.204 42 माह तथा | यूनिट का 03 माह कब्जा व अनुग्रह अवधि | विलम्बित के साथ अर्थात | अवधि का अक्टूबर 207 ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। टा२44/05794609/2022.. | रजनीश 05244... रु० 32,00,945/ | अठउमह प्रसाद व वनीता प्रसाद 42 माह तथा | यूनिट का 03 माह कब्जा व अनुग्रह अवधि | विलम्बित के साथ अर्थात | अवधि का दिसम्बर 208 | आज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ५: ...बनाम एटीएस .रियलटी प्रा.लि. शिकायतकर्ता विवेक शर्मा. के eer ot अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि के ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना ATS ALLURE से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- 7ए८244/03/06337/2023 विवेक शर्मा की पत्रावली अग्रणी शिकायत रहेगी।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS ALLURE में यूनिट संख्या 02204 बुक कराई गई थी। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष धनराशि रु० 40,42,073,// का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना 65 माह विलम्बित है। विपक्षी द्वारा पजेशन अवधि का ब्याज भुगतान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्तद्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि के ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी प्रकार vat तालिका में वर्णित क्रम संख्या 2 के शिकायतकर्ता द्वारा भी यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- 4

क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि | [संख्या (रू0) | शिकायतकर्ता-विवेक शम विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 05454 29.0.20i3 | ®0 9,96,000/ रसीद संख्या 03273 22.06.20i5 | 80 4,0,279/ रसीद संख्या 03654 20.07.205..._ |रु० 4,0,430 / रसीद संख्या 04609 03.09.205.._ |रु0 ,0,430 / रसीद संख्या 04735 44.09.20i6 +रु0 4,04,430/ रसीद संख्या 05245 07.0.2046 | ¥0 4,04,430 / रसीद संख्या 05882 09.04:20455.._ |रु0 ,07,430 / रसीद संख्या 06474 09.2.2045.. | BO ,0,553 / रसीद Wet oege9 §=—s«43.42.205 =| BO ,0,553 7 रसीद Wet 07572" «| 30.04:20i6 = | 0 2,03,30 7 रसीद संख्या 0885 '29.02,.206._ _[रु0 4,04,525 / रसीद Peat 08745 34.03.20i6 | ®0 4,0,553 / रसीद Gea 09:74 “| 22.04.206 BO ,07,55 / रसीद संख्या 09699 20.05.206.._ |रु0 2,05,237/ 4 रसीद संख्या 0:88 45.06.20i6 | BO 2,44,738 / रसीद संख्या 7254 30.07.20i6 | 80 2,04,820 / रसीद संख्या 44740 27.08.20i6 | ¥0 2,04,820 / रसीद संख्या 42086 23.09.2046..._ [रु0 2,04,820/ रसीद संख्या 42604 20.0.206 रु0 4,02,40/ रसीद संख्या 0:384 20.09.2022 | रु0 4,60,778 / रसीद PT 0:393 20.09.2022 |%0 76,434/ रसीद संख्या 0:394 20.09.2022 BO 22,722/ कुल aT: रु० 40,42,073 / a शिकायतकर्ता-रजनीश प्रसाद व-वनीता प्रसाद विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 02434 24.03.2045 रु0 3,00,000/ रसीद संख्या 02467 24.04.20i6 | रु0 29,00,945 / * कुल ArT: [Bo 32,00,945 / विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना एटीएस wei में को यूनिट संख्या संख्या 02204 बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष धनराशि 2 —=.

रु0 39,00,724 / का भुगतान किया गया है। विपक्षी को परियोजना के सापेक्ष sitet प्राप्त होने के उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 44.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा नहीं लिया गया | तत्पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 26.05.2022 को कब्जा लिये जाने व अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु पुनः अनुरोध किया गया। इसके उपरांत विपक्षी द्वारा क्रमशः दिनांक 26.04.2023, 74.06.2023 व 02.08.2023 को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु शिकायतकर्ता को अनुस्मरण पत्र प्रेषित किये गये। उक्त के अतिरिक्त विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य कोविड-49 महामादी व एनजीटी के आदेश से प्रभावित हुआ है। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता पर रु0 75,000 ,/ का अर्थदण्ड लगाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के तकों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- t. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा.केदायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरॉ लागू at सेः पूर्व अनुबेन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के.कारण विलम्बित हुई है? 3. कया शिकायतकर्तागर्ण को कब्जा vd विलम्बितं अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न Wet प्रश्न संख्या-4 इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या RT आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा gar पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo Ro sani उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 20 6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already 3 श्व्व्नाध्व्यड,

completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन aga’ परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को*रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIIIG.2) sic. वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजनाश्वर्तमान में “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न We निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है। , फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के WER 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- “ प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर White में कब्जा देने की आश्वासित तिथि

(Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” 4 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

॥42, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQ| category varies. As a matter of fact, last year (2028) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to, 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in’ GRAP,’ wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” है ह ? Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4—-ti-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च

न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09--2-2049) एवं 33 दिन(66<2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक साँय ०6 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह Sage, निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए 5S = परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त pifts—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर. द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी aifis—i9 के "कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदूनुसार प्रश्न. संख्याँ-2 frenka किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3-:४प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है

कि en शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की gar दर होगी? शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि अग्रणी शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 22.0:.20:4 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 42 माह तथा 03 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात अक्टूबर 20:7 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। इसी प्रकार क्रम संख्या 2 के शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 34.03.20i5 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 03 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात दिसम्बर 2048 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था जो अभी 2 तक प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि विपक्षी को ओ.सी प्राप्त होने के उपरांत शिकायतर्ता को दिनांक 44.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया परन्तु शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने नही आए। पत्रावली के अवलोकन से यह भी विदित है कि विपक्षी को यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 30.03.2022 को जारी sitet ura हो चुका है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। जबकि शिकायतकतागण को यूनिट का कब्जा अनुबंधानुसार अक्टूबर 20:7 व दिसम्बर 20:8 F प्राप्त होना था। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 05 से 04 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुप्ररटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया. है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate ‘was obtained as per the admission of the) Respondent, - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer» Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.ललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by 7 —<_ > the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2006 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(i) 4 wes @ डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee. shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund:the entire money paid by the Allottee under any head, whatsoever. towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination 2... lf notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है fp यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ४॥2,₹+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। —_—S 8

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.44.2047 से तथा क्रम सख्या 2 के शिकायतकर्ता को दिनांक 07.0:.20:9 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि क्रमश: VO 40,42,073/ व BO 32,00,945/ पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित share) ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होनें*पर निय्रमौनुसार प्रत्येक शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 3029 // 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्तागण का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(29)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी McLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | ==

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकते है। आदेश की एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Ze Ve i A (डा०दीपक स्वरूप WAR) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर कफ emo d 20