E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर--204308. पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/03/!0636/2023 सुरिन्दर सिंह खुल्लर बनाम गौड़संस हाई-टेक FRET प्रा. लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 47-05-2004 को प्रस्तुत किया गया | पुकार पर शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मानस राय उपस्थित हुएं। पीठ द्वारा उभय पक्षों के Tat को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 47-05-2024 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 33-05-2049 को विपक्षी की परियोजना "Gaur City Mall", ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर के टॉवर-& में यूनिट संख्या: i722 A (Type ४) बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.35,65,000,/- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.44,20,300,/- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि कॉमन एरिया में निर्माण कार्य अपूर्ण एवं गतिमान नहीं है तथा न ही सुरक्षित एवं आवासीय है। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रस्तुत SET एवं दस्तावेजों पर ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा आपत्ति उठाई गयी तथा न ही विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में कोई अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किया गया है। विपक्षी द्वारा कभी भी स्टाम्प ड्यूटी शुल्क को स्वीकार नहीं किया गया और न ही रजिस्ट्री कराये जाने के सम्बन्ध में सहयोग प्रदान किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं दिनांक 04-08-2022 से प्रश्नगत यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने, विधिक कब्जे की तिथि से पूर्व मेंटेनेन्स चार्ज अधिरोषित न किये जाने का अनुरोध किया गया है। Page of I5 PC E-Court

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विस्तृत लिखित शिकायत पत्र, दिनांक I6-05-2023, स्टेटस्‌ अपडेट, दिनांक 20-7:-2023, weyaR, दिनांक ॥9-04-2024, लिखित बहस, दिनांक 45-04-2024 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों का पूर्ण रूप से woes किया गया है और मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी को ई-मेल के माध्यम से सूचित करते oy, erg ड्यूटी प्राप्त कर रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। शिकायत संख्या: ।४८7९744/४2/778562/262/, (दिनेश मोहन शर्मा बनाम गौड़संस हार्ड-टेक इन्फ्रास्टक्चर प्रा लि” में पारित आदेश का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा उक्त शिकायत में पारित अपने आदेश में यह निष्कर्ष दिया गया कि कॉमर्शियल परियोजना में डीम्ड कम्पलीशन के प्राविधान लागू नहीं होते हैं और ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करने के उपरान्त ही कब्जा ऑफर किया जा सकता है। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा कंसीलिएटर के समक्ष प्रस्तुत शिकायत संख्या: GAU2062022305 4 उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित अनुबन्ध-ज्ञाप, दिनांक 46-09-202 में अंकित समझौते की शर्तों का विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार किया गया है, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में एन.डी.सी. जारी की गयी। विपक्षी की ८२७ टीम द्वारा दिनांक 22-09--2023 को शिकायतकर्ता को ई-मेल के माध्यम से सूचित करते हुए कहा गया कि रखरखाव शुल्क तथा अन्य शुल्क दिनांक t5-70-2023 से देय हैं। विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र के संलग्न-2 के अनुसार एक कटलरी सेट दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। आवंटन-पत्र के प्रस्तर-28.5 एवं . प्रस्तर-28.6 में उल्लिखित प्राविधानों के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट में आ€५& की क्षमता वाला बिजली मीटर तथा AKVA की क्षमता युक्त पावर बैकअप की सुविधा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उपर्युक्त सुविधायें उपलब्ध नहीं करायी गयीं। विपक्षी की बिजली रखरखाव फर्म, परिवर्तन प्रिमियम फैसिलिटी सर्विसेज प्रा. लि. द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 09--44-2023 को 03 बिलों के माध्यम से अक्टूबर, 2023 माह की इन्वाईस उपलब्ध करायी गयी, जबकि विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र में उल्लिखित क्षमता के अनुसार बिना बिजली मीटर तथा पावर बैकअप की सुविधा उपलब्ध कराये जाने से पूर्व उक्त के मद में शुल्क वसूला जाना अवैधानिक है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्गगत शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, मूल शिकायत में याचित अनुतोष को दिलाये जाने तथा अनुबन्धानुसार मूल भूत सुविधायें उपलब्ध कराये जाने, अनुबन्धानुसारं पावर बैकअप (sadly) एवं 5केवीए इलेक्ट्रिक मीटर को अधिष्ठापित कराते हुए, उपर्युक्त के मद में चार्ज की गयी धनराशि को वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में ई-मेल संवाद की प्रतियाँ, एन.डी.सी., दिनांक 27-09-2023 की प्रति, चेकलिस्ट फॉर पजेशन, दिनांक 45-40-2023 की प्रति, फोटोग्राफ्स, टैक्स इन्वाईस, सैटेलमेन्ट एग्रीमेन्ट, दिनांक 28-09-2024 की प्रति, एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 22-06-20:9 की प्रति, रेशा कंसीलिएटर के समक्ष पक्षकारों के Page 2 of 5 १५24 E-Court मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित अनुबन्ध-ज्ञाप, दिनांक t6-09-202 की प्रति, कस्टमर लेजर, शिकायत संख्या: ADJINCRI44/04/85708/202i “सुरेन्द्र सिंह खुल्लर बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि.” में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश, दिनांक 03--08-2022 की प्रति, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा विपक्षी को प्रेषित नोटिस, दिनांक 24-09-2022 एवं जारी वसूली प्रमाण-पत्र, दिनांक 02-02-2023 की प्रति, बुकिंग-फार्म, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 44-04-2024, लिखित बहस, दिनांक 4-05-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “Gaur City Mal” के टॉवर-# में यूनिट संख्या: 772 बुक करायी गयी थी, जिसका क्षेत्रफल लगभग 550 वर्ग फुट था। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक 22-06-2049 को निष्पादित कराया गया है। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं. UPRERAPRIJOI34 है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा लिफ्ट एन.ओ.सी, दिनांक 2:-03-2020, दिनांक 28-08-2020, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 46-05-2024, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 04-02-2020, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 24-42-2048 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 20-05--2024 को आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक 07-06-20224 को जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक t6-09-209 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी./सी.सी., दिनांक 03-06-2024 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 07—-06-202 को किया जा चुका है।

शिकायतकर्ता द्वारा रेश कंसीलिएटर के समक्ष प्रस्तुत शिकायत संख्या: GAU2062022305 में उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित अनुबन्ध-ज्ञाप, दिनांक 6-09-202 में अंकित समझौते की शर्तों के अनुपालन में विपक्षी द्वारा कब्जा देने में हुए 47 दिन के विलम्ब के आधार पर w.8,443/— की क्षतिपूर्ति का भुगतान किया जा चुका है तथा ब्याज की बकाया देय धनराशि में रू.45,27,/- का समायोजन किया गया, जिसके उपरान्त पक्षकारों के मध्य समझौतानामा, दिनांक 28-09-2024 को निष्पादित किया गया, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट, दिनांक 04-40-2024 को जारी किया गया और शिकायतकर्ता द्वारा यह सहमति दी गयी है कि “विपक्षी कम्पनी पर किसी भी प्रकार कोई बकाया नहीं है और वह भविष्य कोई an नहीं करेगे” | माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 6239 /2049 “विंग कमाण्डर SREY रहमान खान एवं अलेया Yo एवं अन्य बनाम डी.एल एफ: wet BIRT AT लि* एवं अन्य में दिनांक 24-08-2020 को पारित आदेश का उल्लेख किया गया है और कहा गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 45-0-2023 को दिया जा चुका है। Page 3 of I5 E-Court

परियोजना में दिल्ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रवूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर, में किसानों द्वारा ठूंठ ward जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 74-02-2020 तक पूरी. तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “एम सी मेहता बनाम भारत सरकाए” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 02 से 03 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ | वर्ष, 20:9-2020 में दिनांक 20-40-2049 से दिनांक 30-0-209 तक os दिन, दिनांक 04--44-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक 402 दिन, वर्ष, 202 में दिनांक t6-7:-202 से दिनांक 24-44-2024 तक 05 दिन, दिनांक 24-7:-202 से दिनांक 29-44-2024 तक 05, दिनांक 47-42-2024 से दिनांक 20-42-2024 तक 03 दिन अर्थात्‌ 57 दिन की अवधि सम्मिलित हैं। कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और i567 दिनों का लाभ फोर्स मैज्योर के मद में दिये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है और इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की wera शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में सिविल Re याचिका संख्या: 4435 /2020 में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण के विभिन्‍न पत्रों की प्रतियाँ, इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न मामलों में पारित आदेशों की प्रतियाँ, एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 22-06-2049 की प्रति, ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत ऑनलाईन आवेदन-पत्र, दिनांक 20-05-202 की प्रति, लिफ्ट एन.ओ.सी, दिनांक 24-03-2020 एवं दिनांक 28-08-2020, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 46-05-202, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 04-02-2020 की प्रति, इलेक्ट्रिकल, एन.ओ.सी., दिनांक 2-42-2048 की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 07-06-2024 की प्रति, नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट, दिनांक 27-09-2020 की प्रति, कब्जा fag दिनांक 45-70-2023 की प्रति की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिंदुओं पर विचार किया:- 4. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर अथवा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक दिया जा सकता है ? Page 4 of I5 १274 E-Court 2. क्या विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट में अनुबन्धानुसार पावर बैकअप एवं विद्युत कनेक्शन अधिष्पाठित किया गया है तथा क्या उपर्युक्त मद में धनराशि को वापिस दिलाया जाना उचित है? 3. क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04

बिन्दु संख्या: 0$, इस आशय से विचरित किया गया है कि gar विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर अथवा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक दिया जा सकता है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा लिफ्ट एन.ओ.सी, दिनांक 24-03-2020, दिनांक 28-08-2020, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 46-05-2024, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 04-02-2020, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 24-42--2048 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 20-05-2024 को आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक 07—06—2022 को जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09--209 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी.,/ सी.सी., दिनांक 03-06-202 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 07-06-2024 को किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (वैिनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-44(4)/) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में निम्नलिखित उल्लेखित है:-

“22. Notice of completion. - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit in the proforma given in Appendix 5 accompanied by three copies of the completion plan. 23. Occupancy certificate necessary for occupation. - No building erected, re- erected or altered, shall be occupied in whole or part until the issue of Page 5 of 5 E-Court occupancy certificates by the Chief Executive Officer in the form given in Appendix 6. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 30 days of the date of receipt of completion certificate, the building may be occupied without waiting for such certificate. Intimation to this effects shall have to be sent to the Authority by the owner before occupying the same. ” उपरोक्तानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा सीसी. प्राप्ति के 30 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है।

प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रस्तुत ड्राईग एवं दस्तावेजों पर ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा आपत्ति उठाई गयी तथा न ही विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में कोई अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से आर.टी.आई. के माध्यम से प्राप्त सूचना,//जवाब, दिनांक 28-06-2022 के अनुसार विपक्षी द्वारा ओ.सी. OB. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन-पत्र पर उपर्युक्तानुसार आपत्ति दर्ज की गयी है। इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित आपत्ति-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा लिफ्ट एन.ओ.सी, दिनांक 24-03-2020, दिनांक 28-08-2020, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 46-05-2024, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 04-02-2020, इलैक्ट्रिकल wait, दिनांक 27-42-2048 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 20-05-2024 को आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक 07-06—2022 को जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09--2049 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी. / सी.सी., दिनांक 03-06-2024 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 07-06-2024 को किया जा चुका है

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत ऑनलाईन आवेदन-पत्र, दिनांक 20-05-2024 की प्रति, लिफ्ट एन.ओ.सी, दिनांक 24-03--2020 एवं दिनांक 28-08-2020, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 46-05-2024, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 04-02-2020 की प्रति, इलेक्ट्रिकल, एन.ओ.सी., दिनांक 2(-2-2048 की प्रति दाखिल की गयी हैं। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 तथा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी RC Page 6 of I5 E-Court

द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, SA. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय /अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओसी. जांरी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर-पत्र प्रेषित किया गया हो।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से प्राप्त aang, पत्र, दिनांक 28-06-2022 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा ओ-सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन-पत्र पर सक्षम प्राधिकरण द्वारा आपत्ति दर्ज की गयी है। अतः विकासकर्ता द्वारा समस्त आपत्तियों के निराकरण के उपरान्त orgie प्रमाण-पत्र की कार्यवाही की जायेगी, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण की ओर से विपक्षी द्वारा कार्यपूर्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन-पत्र पर उत्पन्न आपत्तियों का निराकरण कर दिया गया हो, जिसे स्वीकार करते हुए सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी.//सी.सी. जारी किया जा चुका हो। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक 20-05—202 उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की emRI—(4)(f) में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- ",.,execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 77 of this Act;

साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की aRT-9(I0) एवं (4 vette के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- #(70) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. Page 7 of I5 E-Court (7) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की anI—i7 निम्नवत्‌ a 777, (0) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate."

उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि Wores cet / Te डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “sea सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिसके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान समय में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी./सी.सी. जारी किया जा चुका हो और न ही उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना /टॉवर के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त हुआ है। ऐसी स्थिति में विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक 07-06-202 एवं प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 45-40-2023 को वैधानिक एवं विधिसम्मत उपलब्ध नहीं कराया गया है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 Prema किया जाता है। Page 8 of 45 E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट में अनुबन्धानुसार पावर बैकअप एवं विद्युत कनेक्शन अधिष्पाठित किया गया है तथा क्या उपर्युक्त मद में धनराशि को वापिस दिलाया जाना उचित है? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि आवंटन-पत्र के प्रस्तर-28.5 एवं प्रस्तर-28.6 में उल्लिखित प्राविधानों के अनुसार विपक्षी द्वारा wert यूनिट में skva की क्षमता वाला बिजली मीटर तथा IKVA की क्षमता युक्त पावर बैकअप की सुविधा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उपर्युक्त सुविधायें उपलब्ध नहीं करायी गयीं। विपक्षी की बिजली रखरखाव फर्म, परिवर्तन प्रिमियम फैसिलिटी सर्विसेज प्रा. लि. द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 09—-44-2023 को 03 बिलों के माध्यम से अक्टूबर, 2023 माह की gga उपलब्ध करायी गयी, जबकि विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र में उल्लिखित क्षमता के अनुसार बिना बिजली मीटर तथा पावर बैकअप की सुविधा उपलब्ध कराये जाने से पूर्व उक्त के मद में शुल्क वसूला जाना अवैधानिक है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्धानुसार पावर बैकअप (tHcy) एवं 5केवीए इलेक्ट्रिक मीटर को अधिष्ठापित कराते हुए, उपर्युक्त के मद में चार्ज की गयी धनराशि को वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र कोई स्पष्ट उल्लेख / कथन नहीं किया गया है।

उक्त अवधार्य बिन्दु में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से प्रश्नगत यूनिट में अनुबन्धानुसार पावर बैकअप एवं विद्युत कनेक्शन अधिष्पाठित कराते हुए, उपर्युक्त मद में धनराशि को वापिस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपने vad कथन के समर्थन में ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि प्रश्नगत यूनिट में विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार SKVA की क्षमता वाला बिजली मीटर तथा IKVA की क्षमता Yara पावर बैकअप की सुविधा उपलब्ध / अधिष्पाठित नहीं करायी गयी है, जिस कारण शिकायतकर्ता के कथनानुसार भुगतान की गयी धनराशि को वापस दिलाया जाये। शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रत्युत्तर में किये गये मात्र मौखिक अभिकथनों के आधार पर किसी भी अनुतोष का दिलाया जाना सम्भव व न्यायोचित नहीं है। साक्ष्यों के अभाव में शिकायतकर्ता तर्क स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को wer यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर gat होगी? Page 9 of 5 SIC ८ 4 E-Court

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा कभी भी स्टाम्प ड्यूटी शुल्क को स्वीकार नहीं किया गया और न ही रजिस्ट्री कराये जाने के सम्बन्ध में सहयोग प्रदान किया गया। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विस्तृत लिखित शिकायत-पत्र, दिनांक 46-05-2023, wey अपडेट, दिनांक 20-74-2023, wegen, दिनांक 49-04-2024, लिखित बहस, दिनांक 45-04-2024 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है और मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी को ई-मेल के माध्यम से सूचित करते हुए, स्टाम्प ड्यूटी प्राप्त कर रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा कंसीलिएटर के समक्ष प्रस्तुत शिकायत संख्या: GAU2062022305 में उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित अनुबन्ध-ज्ञाप, दिनांक 46-09-202 में अंकित समझौते की शर्तों का विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार किया गया है, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में एन.डी.सी. जारी की गयी। विपक्षी की crm टीम द्वारा दिनांक 22-09-2023 को शिकायतकर्ता को ई-मेल के माध्यम से सूचित करते हुए कहा गया कि रखरखाव शुल्क तथा अन्य शुल्क दिनांक 45-40-20293 से देय हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं दिनांक 04-08-2022 से प्रश्नगत यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने, विधिक कब्जे की तिथि से पूर्व मेंटेनेन्स चार्ज अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 44--04-2024, लिखित बहस, दिनांक 44--05--2024 दाखिल करते हुए कहा गया शिकायतकर्ता द्वारा wr कंसीलिएटर के समक्ष प्रस्तुत शिकायत संख्या: GAv2062022305 में उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित अनुबन्ध-ज्ञाप, दिनांक t6-09-2027 में अंकित समझौते की शर्तों के अनुपालन में विपक्षी द्वारा कब्जा देने में हुए 47 दिन के विलम्ब के आधार पर 8,443/— की क्षतिपूर्ति का भुगतान किया जा चुका है तथा ब्याज की बकाया देय धनराशि में B45,27i/— का समायोजन किया गया, जिसके उपरान्त पक्षकारों के मध्य समझौतानामा, दिनांक 28-09-202 को निष्पादित किया गया, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट, दिनांक o4-t0-202 को जारी किया गया और शिकायतकर्ता द्वारा यह सहमति दी गयी है कि “विपक्षी कम्पनी पर किसी भी प्रकार कोई बकाया नहीं है और वह भविष्य कोई क्लेम नहीं Get" | माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 6239 ,/2049 “विंग कमाण्डर आरिफुर रहमान खान एवं अलेया Your एवं अन्य बनाम डी एल एफ: wed BRT ग्रा fer” एवं अन्य में दिनांक 24-08-2020 को पारित आदेश का उल्लेख किया गया है और कहा गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 5-40-2023 को दिया जा चुका है।

Page 0 of 5 E-Court प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में रेश कंसीलिएटर के समक्ष शिकायत संख्या: CAV206202I2305 योजित की गयी, जिसमें उभय पक्षों के मध्य दिनांक 46—09-202 को एक अनुबन्ध-ज्ञाप निष्पादित व हस्ताक्षरित किया गया, जिसके अनुसार उभय पक्षों के मध्य निम्न शर्तों पर समझौता हुआ:- ॥. dia पक्ष were पक्ष आवंदित यूनिट को कब्जे में हुए विलम्ब की पेनल्टी,/ ब्याज को बीबीए में वर्णित ग्रेस पीरियड की समाप्ति के पश्चात्‌ से es ओसी की तिथि तक “wilas-t9" पीरियड व एनजीटी के स्थयन आदेश के अर्न्तग्रस्त अवधि को घटाते हुए YTAT करना छुनिश्चित करेंगे/ 2 द्वितीय पक्ष प्रथम से आवंटित फ्लैट के मद में अवशेष धनयाशि को एक सप्ताह के अन्दर प्राप्त कर प्रथम पक्ष को एन डी सी. उपलब्ध कराना छुनिश्चित करेंगे/ ३ ache पक्ष प्रथम पक्ष को ALE में वर्णित समस्त छुविधायें उपलब्ध कराते हुए आवंटित फ्लैट का कब्जा 45 दिन के अन्दर देना छुनिश्चित करेंगे तथा वास्तविक कब्जा देने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आवंटित फ्लैट की रजिस्ट्री करायेंगे। 4. वितीय पक्ष द्वारा उक्त शर्तों करा पालन न करने पर धारा-37,/38 के अन्तर्गत कार्यवाही की जा सकती है। इसके अतिरिक्त उपर्युक्त अनुबन्ध-ज्ञाप में यह अंकित किया गया कि उक्त अनुबन्ध-ज्ञाप में वर्णित किसी भी पक्ष द्वारा वचनभंग किये जाने की स्थिति में क्षुब्ध पक्ष उ.प्र. रेरा में अधिनियम तथा नियमावली के सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत परिवाद दायर करने के लिए स्वतन्त्र रहेगा तथा परिवाद दायर किये जाने की स्थिति में उक्त अनुबन्ध-ज्ञाप पक्ष के विरूद्ध पढ़ा जाएगा | उपरोक्त अनुबन्ध-ज्ञाप का विपक्षी द्वारा उल्लंघन किये जाने की स्थिति में शिकायतकर्ता

द्वारा फार्म-एन के माध्यम से एक शिकायत संख्या: ADI/NCRI44/I/85708/202I “सुरेन्द्र सिंह geo बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि.” मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी की पीठ के समक्ष योजित की गयी, जिसमें मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिनांक 03-08-2022 को अंतिम आदेश पारित करते हुए, विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को रू.2,50,000 /- की धनराशि प्रतिकर के रूप में अदा करने हेतु आदेशित किया गया। उपर्युक्त आदेश का अनुपालन न किये जाने की स्थिति में रू.2,50,000 /- की प्रतिकर की वसूली हेतु विपक्षी के विरूद्ध वसूली प्रमाण-पत्र भी जारी किया गया, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश एवं अनुबन्ध-ज्ञाप का पूर्णता उल्लंघन किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा wera शिकायत योजित करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं दिनांक 04-08-2022 से प्रश्नगत यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने, a कब्जे की तिथि से पूर्व मेंटेनेन्स चार्ज अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया | Page ] of I5 E-Court रेरा एक्ट की धारा-48(॥) में प्राविधान है कि:- "Section 76, Return of Amount and Compensation- (2) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार adel को यह अधिकार है कि यदि उन्हें hte के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में योजित शिकायत संख्या: &707/एटार44//85708/202 में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा अंतिम आदेश पारित किये जाने की तिथि 03--08--2022 के उपरान्त दिनांक 04--08-2022 से शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, क्‍योंकि निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 06—07—202 तथा दिनांक 45--0-2023 को उपलब्ध कराये गये भौतिक कब्जे को वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं माना है।

इसके अतिरिक्त निस्तारण बिन्दु संख्या: of के अनुसार यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. /सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और न ही शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, त्रिपक्षीय सब-लीज डीड /रजिस्ट्री निष्पादित करायी गयी है, जो कि स्पष्टतया रेरा अधिनियम, 206 की धारा-47 का उल्लंघन है। Page 2 of 5 E-Court जहाँ तक विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में फोर्स मैज्योर एवं कोविड-49 के मद में लाभ दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, तो इस सम्बन्ध में स्पष्ट किया जाता है कि विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में उल्लिखित फोर्स मैज्योर की अवधि, शिकायतकर्ता द्वारा माँगे जा रहे विलम्ब ब्याज की तिथि 04-08-2022 से पूर्व की हैं, क्योंकि रेरा कंसीलिएटर के समक्ष हस्ताक्षरित व निष्पादित अनुबन्ध-ज्ञाप एवं न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश के माध्यम से विपक्षी एवं शिकायतकर्ता को दिनांक 04--08--2022 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज / प्रतिकर तथा विपक्षी को फोर्स मैज्योर के मद में लाभ दिया जा चुका है। अतः विपक्षी को पुनः दिनांक 04--08-2022 से पूर्व की अवधि के लिए फोर्स मैज्योर एवं कोविड-49 के मद में कोई लाभ दिलाया जाना न्यायोचित न होगा, क्योंकि दिनांक 04-08-2022 से पूर्व की अवधि के सम्बन्ध में उत्पन्न हुए विवादास्पद बिन्दुओं का समाधान रेरा कंसीलिएटर के समक्ष उभय पक्षों के मध्य हस्ताक्षरित व निष्पादित अनुबन्ध-ज्ञाप एवं मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश के माध्यम से हो चुका है।

चूंकि विपक्षी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता को ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करते हुए, विधिक रूप से प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देते हुए, त्रिपक्षीय सब-लीज डीड /रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी गयी है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी समस्त देय धनराशि का भुगतान करते हुए, नो-ड्यूज सर्टिफिकेट प्राप्त किया जा चुका है। अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आधार पर शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 04-08--2022 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा प्रश्नगत यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pyt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the Page 3 of 5 E-Court apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स arr sad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन दिनांक 42-0-2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय // पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ar दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित #८7४+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र / WE फॉर सेल के संलग्न-& के अनुसार एक कटलरी सेट दिया जाना था, जिसको विपक्षी द्वारा अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। इस सम्बन्ध में पत्रावली पर उपलब्ध चेकलिस्ट, दिनांक 45-0-2023 के अवलोकन से यह विदित है कि उक्त चेक लिस्ट में एक Heat सेट उपलब्ध कराये जाने के कॉलम में “Pending” शब्द अंकित / प्रदर्शित है। ऐसी स्थिति में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को एक कटलरी सेट उपलब्ध करायें। तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 Pena किया जाता है। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

I. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट समस्त मूल भूत सुविधाओं को एग्रीमेन्ट फॉर सेल /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराते हुए, ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा देते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्पशुल्क (यदि कोई अवशेष हो) प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | 2. faueft, शिकायतकर्ता को दिनांक 04-08-2022 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा प्रश्नगत यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी Page 4 of 5 E-Court बाद में हो तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर 2 टाफका प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से ओ.सी.»सी.सी. प्राप्त किये जाने के उपरान्त यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि से रखरखाव शुल्क प्राप्त करेगा, साथ ही विपक्षी, शिकायतकर्ता को एक कटलरी सेट उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेंगे। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 28-09-2024. Page 5 of 5