E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/03/I0684/2023 विजय खुट्टन बनाम महालक्ष्मी इन्फ्राहोम प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 09-04-2026 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी /» शिकायतकर्ता स्वयं एवं उनकी ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री saa गोयल उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री आशु चौधरी उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों क विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 09--04--2026 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(४), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- AL STS & "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made S bef in exercise of its powers under this Act;" CN eo * ae धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के

अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Page ०05 E-Court = Jared] या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः-

40). (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः Page 2 of 5 E-Court

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent. of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है| उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर रेरा प्राधिकरण द्वारा विपक्षी कम्पनी को नोटिस अन्तर्गत धारा-40(2) wt नियमावली, 20:6 सपठित नियम-24 उ.प्र. रेरा नियमावली, 2046 के अन्तर्गत जारी करते हुए, आगामी i5 दिनों के अन्दर पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 29--04-2025 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

तत्क्रम में प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 40-40-2025, दिनांक 23-04-2026 एवं दिनांक 09--04--2026 को की गयी। weit / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 22-03-2026 दाखिल करते कर, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 29--04-2025 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के caf को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यक परिशीलन किया। wed शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 29--04--2025 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- Page 3 of 5 Po E-Court 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है fe वह शिकायतकर्ता के प्रश्नयत यूनिट को greta करते हुए यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवटन-पत्र॒,/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराते हुए आवंटन-पत्र,//अनुबन्ध में उल्लिखित प्रेगेन्ट प्लान के HIST wail मॉँयग-पत्र जारी कर शिकायतकर्ता से ATHY धनराशि प्राप्त करते हुए ओसी,/सी सी सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शशिकायतकर्ता से देय स्टास्पशुल्क ITT कर शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री rented कराना सुनिश्चित Be |

2 विपक्षी को यह भी निर्देशित fear जाता है कि er अधिनियम 2076 की धारा-2(4)() के ATU ae रेरा लागू होने के बाद ws ब्याज दर आवटी को डिफॉल्ट से ONE? द्वारा लिया जाता है तो उसी दर से ब्याज प्रोगोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेगा/ अतः Rear भुगतान पर शथिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यादि इससे अधिक दर से als धनराशि er लागू होने को बाद आवटी से tierra eg ली गयी & तो fread अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से यणना की जायेगी।/ 3. विपक्षी को यह थी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को Wed यूनिट का alte कब्जा देते समय सभी चार्जेज आवंटन-पत्र HITT के अनुरूप ही अधिरोपित करेगें / 4. विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित Be | 6. werd शिकायत में इस te द्वारा यथास्थिति बनाये रखने हेतु प्रारित आदेश एवं स्थयन आदेश को TEeTUR ware किया जाता हैं/ 6. इस आदेश का उललघ॑न श-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धारा-386 402) 63 तथा अन्य Bard ग्राविधानों को seats दण्डनीय होगा/ 7. शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि af 45 दिनों को अन्दर विपक्षी द्वारा उपयुक्‍कति आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो ऐसी स्थिति में शिकरायतकर्ता “er पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने ET अचुरोध अपलोड कर भौतिक ग्रति ver क्षेत्रीय कार्यालय ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित Be |.” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 29--.04-2025 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को var आदेश पोर्टल पर es Page 4 of 5 ४22: | * 7 कि -Court

अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के _ प्राथी // शिकायतकर्ता के प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर, आवंटन-पत्र / अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट प्लान के अनुरूप संशोधित मॉग-पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी पोर्टल पर अपलोडेड लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 44-04-2026 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 29-0:-2025 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में उपर्युक्तानुसार प्रार्थी,, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 29-0:-2025 के किसी भी TER का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। चूंकि रेरा नियमावली, 20:6 के नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के sresi—2 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 29-04-2025 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे तथा रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 40-08-2026 को संदर्भित की जाती है। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 29--04-2025 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं । आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 27-06--2026. 97 ८ rf (संजय आर, मूँसरेड्डी) अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा | Page 5 of 5