E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यलिय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठउ-0-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥२८४२।44/03/] 0684/2023 विजय खुट्टन बनाम महालक्ष्मी इन्फ्राहोम प्रा. लि. = शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 26-07-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री हेमनत गोयल उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री लाल मन यादव उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cept को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु, दिनांक 26-07-2024 को ही सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी 0 दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड करने हेतु निर्देश दिये गये। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के अवैध निरस्तीकरण को खारिज करते हुए, प्रश्नगत आवंटित यूनिट को पुर्नस्थापित किये जाने के अनुतोष की प्रार्था के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 40-05-208 को विपक्षी की परियोजना Migsun Ultimo में यूनिट संख्या: sun-7, 803 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.44,92,656 /- थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा रू.3,32,453,/- की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा कई मौंग-पत्र प्रेषित करते हुए अवशेष धनराशि की माँग की गयी, परन्तु अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेंट प्लान के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का Page | of I] E-Court भुगतान कब्जा ऑफर क॑ समय किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से ओ.सी. / सी.सी. की प्रति AP गयी, जिसको विपक्षी द्वारा नहीं दिया गया तथा निरस्तीकरण करने हेतु धमकी दी गयी। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का स्थलीय निरीक्षण, दिनांक '2-05—2022 को किया गया, जिसमें पाया गया कि यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित कर, नियमानुसार कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्त, दिनांक 06-40-2023 दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा प्रेषित फिट आउट पोजेशन के प्रस्ताव को विधिक रूप से कब्जे का प्रस्ताव नहीं मानना चाहिए। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि से 40 माह अर्थात्‌ दिनांक 22-08-2022 तक कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी लेजर, दिनांक o4—o4-20I9 में अंसल से प्राप्त धनराशि रु.43,24,453,/- को स्वीकार किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब के प्रस्तर-09 में उल्लिखित है कि उनके द्वारा सी.सी. के लिए आवेदन अक्टूबर, 2024 में किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता को वर्ष, 209 4 ही विपक्षी द्वारा फिट आउट पोजेशन लेने हेतु पत्र प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी ओी.,सी.सी. की प्रति की ahr की गई, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई जवाब नहीं दिया गया। विधि व्यवस्था के अनुसार विधिक कब्जा ओ.सी./सी.सी. प्राप्त हो जाने के उपरान्त ही दिया जा सकता है। शिकायतकर्ता द्वारा विधिक नोटिस, दिनांक 29-74-2022, विपक्षी को प्रेषित किया गया, जिसका विपक्षी द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा कॉन्सिलिएशन a: Gav202023I7005 में कंसीलिएटर के समक्ष सुनवाई हेतु, आवेदन दिनांक 24-04-2023 को किया गया, जिसमें विपक्षी द्वारा प्रतिभाग नहीं किया गया। शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख कर, प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित कर, नियमानुसार कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में ई-मेल संवाद, विधिक नोटिस , दिनांक 29-4:-2022 की प्रति, आवंटन-पत्र, दिनांक 22-04-20:9 की प्रति, निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 09-08-2022 की प्रति, मॉग-पत्र, दिनांक 47-44-2024 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं । विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 49-09-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Migsun Ultimo" में “30:70 पेमेन्ट प्लॉन” के अन्तर्गत यूनिट संख्या: Sun-07, 0803 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.40,44,300 /-- (लागू करों व अन्य शुल्कों रहित) थी। उक्त यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 22-04--2049 को Page 2 of I] E-Court

निष्पादित हुआ, जिसके प्रस्तर-4(9) के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, आवंटन-पत्र की तिथि से 46 माह अर्थात्‌ फरवरी, 2023 तक शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान किये जाने की शर्त तथा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा क्रेडिट नोट के माध्यम से रु.3,24,453,/- की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया, परन्तु उक्त क्रेडिट नोट आवंटन-पत्र के संलग्नक-# के प्रस्तर-3 की शर्त के अधीन था। उक्त प्रस्तर के अनुसार विपक्षी एवं मैसर्स अंसल के मध्य हुये समझौते के क्रियान्वयन होने के उपरान्त ही उक्त क्रेडिट नोट विपक्षी द्वारा स्वीकार किया जायेगा। आवंटन-पत्र के अनुपालन में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में ATTA सहित ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र, दिनांक 47-44-2024 तथा अंतिम मांग पत्र, दिनांक 45-03-2022 को प्रेषित करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर, यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त कर सकते हैं।

afie—t9 महामारी के कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट का निर्माण कार्य अनुबन्धानुसार ससमय पूर्ण कर ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र, दिनांक 47-44-2024 शिकायतकर्ता को प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, टॉवर /ब्लॉक-$णा-7 के सम्बन्ध में ओ. सी. /सी.सी. प्राप्त करने हेतु चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष ऑनलाईन आवेदन, दिनांक 04—t0-202: को किया गया उक्त आवेदन में मा. प्राधिकरण द्वारा कोई त्रुटि न पाये जाने के कारण उ.प्र. रेरा द्वारा जारी कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 के अनुसार विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना / टॉवर में डीम्ड ओ.सी./सी.सी., दिनांक i2-0-202: से प्रभावी माना जाना चाहिए। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि रू.34,60,203,/- (विलम्ब ब्याज रहित) का भुगतान कई मॉँग-पत्र तथा अनुस्मारक-पत्र प्रेषित किये जाने के बाद भी नहीं किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को अंतिम रूप से निरस्त करते हुये निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 09-08-2022 को पूर्ण धनराशि का भुगतान न किये जाने के आधार पर प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा मात्र रू.4,000,//- की धनराशि जमा की गयी है, जिसको आवंटन-पत्र के प्रस्तर-3७) के अनुसार विपक्षी द्वारा कटौती करते हुए समायोजित कर ली गयी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा क्रेडिट नोट के रूप में जमा धनराशि तथा स्वयं द्वारा जमा धनराशि को विपक्षी द्वारा वापस किये जाने का कोई समुचित आधार नहीं है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्गगतत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ फिट आऊट, दिनांक 47-44-2024 की प्रति, मौग-पत्र दिनांक 47-4-202: की प्रति, अंतिम अनुस्मारक-पत्र दिनांक 45-03-2022 की प्रति, निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 09-08-2022 की प्रति, AM / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 0r-04-202t की प्रति, ओ.सी. / सी.सी., दिनांक 43-03-2024 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। Page 3 of I] E-Court 3 उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का were परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिंदुओं पर विचार किया:- 7. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा werd फ्लैट के सापेक्ष we प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या फ्लैट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है तथा क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा दिलाय| जाये? निस्तारण बिन्दु संख्या: 0 व 02 यह दोनों निस्तारण बिन्दु एक-दूसरे से सम्बन्धित हैं। अतः तथ्यों एवं साक्ष्यों की पुनरावृत्ति से बचने तथा सुविधा की दृष्टि से इनका निस्तारण एक साथ किया जा रहा है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 04, इस आशय का है कि कया विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है?

निस्तारण बिन्दु संख्या: 02, इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत फ्लैट के सापेक्ष पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या फ्लैट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है तथा क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा दिलाया जाये? प्रकरण में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा प्रेषित फिट आउट पोजेशन के प्रस्ताव को विधिक रूप से कब्जे का प्रस्ताव नहीं मानना चाहिए। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि से 40 माह अर्थात्‌ दिनांक 22-08-2022 तक कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी लेजर, दिनांक 04-04-2049 में अंसल से प्राप्त धनराशि रु.3,24,453 ,//- को स्वीकार किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने लिखित जवाब के प्रस्तर-09 में उल्लिखित है कि उनके द्वारा सी.सी. के लिए आवेदन अक्टूबर, 202 में किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता को वर्ष, 2049 में ही विपक्षी द्वारा फिट आउट पोजेशन लेने हेतु पत्र प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी ओसी.//सी.सी. की प्रति की माँग की गई, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई जवाब नहीं दिया गया। विधि व्यवस्था के अनुसार विधिक कब्जा ओ.सी. »/सी.सी. प्राप्त हो जाने के उपरान्त ही दिया जा सकता है। शिकायतकर्ता द्वारा विधिक नोटिस, दिनांक 29-74—2022, विपक्षी को प्रेषित किया गया, जिसका विपक्षी द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा कॉन्सिलिएशन नं.: Gav20i2023:7005 में कंसीलिएटर के सम Page 4 of Il Z E-Court

सुनवाई हेतु, आवेदन दिनांक 2:-0:-2023 को किया गया, जिसमें विपक्षी द्वारा प्रतिभाग नहीं किया गया। शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख कर, प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित कर, नियमानुसार कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 22-04-2049 के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट “30:70 re प्लॉन” के अन्तर्गत बुक कराया गया था, जिसके अनुसार रू.0,83750 //- की धनराशि का भुगतान बुकिंग के 30 दिन के अन्दर किया जाना था तथा रू.29,27,550,//- की धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किये जाने के समय किया जाना था।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 9-09-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि wfs—-t9 महामारी के कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट का निर्माण कार्य अनुबन्धानुसार ससमय पूर्ण कर ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र, दिनांक 47-7-202, शिकायतकर्ता को प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, टॉवर /ब्लॉक-9$0- 7 के सम्बन्ध में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष ऑनलाईन आवेदन, दिनांक 04-40—2024 को किया गया। उक्त आवेदन में मा. प्राधिकरण द्वारा कोई त्रुटि न पाये जाने के कारण उ. प्र. रेरा द्वारा जारी कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-209 के अनुसार विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना / टॉवर में डीम्ड ओ.सी. / सी.सी., दिनांक 42-40-2024 से प्रभावी माना जाना चाहिए | शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि %.37,60,203 /— (विलम्ब ब्याज रहित का भुगतान कई माँग-पत्र तथा अनुस्मारक-पत्र प्रेषित किये जाने के बाद भी नहीं किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा yeaa यूनिट को अंतिम रूप से निरस्त करते हुये निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 09-08-2022 को पूर्ण धनराशि का भुगतान न किये जाने के आधार पर प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा मात्र रू.4,000 /- की धनराशि जमा की गयी है, जिसको आवंटन-पत्र के प्रस्तर-3७) के अनुसार विपक्षी द्वारा कटौती करते हुए समायोजित कर ली गयी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा क्रेडिट नोट के रूप में जमा धनराशि तथा स्वयं द्वारा जमा धनराशि को विपक्षी द्वारा वापस किये जाने का कोई समुचित आधार नहीं है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्गगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता को var यूनिट निरस्तीकरण की सूचना प्रेषित करते हुए, यह तर्क दिया गया है कि मैसर्स अंसल हाई-टेक टाऊनशिप द्वारा जारी क्रेडिट नोट आवंटन-पत्र के संलग्नक-& के प्रस्तर-03 की शर्त के अधीन था। उक्त प्रस्तर के अनुसार विपक्षी एवं मैसर्स अंसल के मध्य हुए समझौते के क्रियान्वयन होने के उपरान्त ही उक्त क्रेडिट नोट विपक्षी द्वारा स्वीकार किया जायेगा, परन्तु विपक्षी द्वारा जारी किये गये Page 5 of I E-Court = प्रस्ताव / माँग-पत्र दिनांक 47-4-202 एवं अंतिम अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 75-03-2022 में स्वयं स्वीकार किया है कि शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू.3,32,453 /- की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः विपक्षी द्वारा दिये गये तर्क स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (afar और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-4(4)(०) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, i992 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में निम्नलिखित उल्लेखित हैः-- “22. Notice of completion. - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit in

the proforma given in Appendix 5 accompanied by three copies of the completion plan. 23. Occupancy certificate necessary for occupation. - No building erected, re-erected or altered, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificates by the Chief Executive Officer in the form given in Appendix 6. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 30 days of the date of receipt of completion certificate, the building may be occupied without waiting for such certificate. Intimation to this effects shall have to be sent to the Authority by the owner before occupying the same.” उपरोक्‍तानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा सी.सी. प्राप्ति के 30 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2006, oo. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,//पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 तथा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, t902 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, AM. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त/ प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण Page 6 of I (4 E-Court में विपक्षी द्वारा विधिनुसार चार एन.ओ.सी. अर्थात्‌ weer एन.ओ.सी, लिफ्ट एन.ओ.सी., फायर एन.ओ.सी., इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी. की प्रतियाँ दाखिल नहीं की गयी है और सिर्फ ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये ऑनलाईन आवेदन-पत्र, दिनांक 04-04--2024 की प्रति दाखिल की गयी है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा vera परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक 0-04-2024, उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (afar और विकास) अधिनियम, 2076 की IRIE (4 (HF प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:-

"execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की IRIH-9(0) एवं (a wetter के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- ॥(40) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (47) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की ari-i7 निम्नवत्‌ है :-

"77, (9) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the Page 7 of I] E-Court : or the competent authority, as case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेन्ट /प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में कोई See ओ.सी.»सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा प्रस्ताव/माँग-पत्र, दिनांक ॥7-4-2024 एवं अंतिम अनुस्मारक-पत्र, दिनांक i5-03-2022 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है, क्योंकि कब्जा प्रस्ताव /मॉग-पत्र एवं अंतिम अनुस्मारक-पत्र प्रेषित किये जाने से पूर्व विपक्षी के पास विधिनुसार न तो डीम्ड ओ.सी.,/सी.सी. उपलब्ध थी और न ही विधिनुरूप अंतिम ओ.सी./ सी.सी. उपलब्ध थी। विपक्षी कम्पनी द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना»टॉवर के सम्बन्ध में ओ.सी.,/ सी.सी., दिनांक 43--03-2024 को प्राप्त की गयी है।

प्रकरण में विपक्षी द्वारा wea यूनिट को अंतिम रूप से निरस्त करते हुए निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 09-08-2022 के उपरान्त, शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित कर, नियमानुसार कब्जा दिलाये जाने हेतु, wera शिकायत, दिनांक 04-03-2023 को योजित की गयी थी, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा अनुबन्ध के अनुरूप विधि का अनुपालन न किये जाने के कारण, शिकायतकर्ता द्वारा व्यथित होकर, प्रश्नगनत मूल शिकायत योजित की गयी है, परन्तु उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में उक्त आवंटन निरस्त करने की कार्यवाही अविधिक है, क्‍योंकि उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय, पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के नियम-9.3 में दिये गये प्राविधानों के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को tre प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान करते हुए, लगातार 02 अनुस्मारक/माँग-पत्र प्रेषित किये जाने आवश्यक हैं। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्री-कैन्सिलेशन लेटर प्रेषित किये जाने के 30 दिनों के उपरान्त ही अंतिम निरस्तीकरण-पत्र प्रेषित किया जाना चाहिए था, परन्तु विपक्षी द्वारा दाखिल साक्ष्यों से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में कोई प्री-कैन्सिलेशन लेटर प्रेषित नहीं किया गया है, जो कि विधिविरुद्ध है। इसके अतिरिक्त उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र, दिनांक 22-04-2049 में उल्लिखित tre प्लॉन के अवलोकन से यह विदित है कि प्रश्नगत यूनिट की मूल कुल कीमत रू.40,44,300,/- थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा लगभग 30 प्रतिशत धनराशि G.43,32,.453 /— का भुगतान किया जा चुका है, जो कि पेमेन्ट प्लॉन के अनुरूप है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट बुक करते समय “फ्लैक्सी प्लान 30:70“ के

Page 8 of I] E-Court ire प्लॉन का चयन किया गया था। वर्णित स्थिति में विपक्षी द्वारा जारी निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 09-08-2022, विधिनुसार न होने के कारण निरस्त किया जाता है। विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य /प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट or पर अपलोड / दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी प्रेषित कब्जा प्रस्ताव / माँग-पत्र के अनुपालन में शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर, रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही न किये जाने की स्थिति में, वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग को अंतिम रूप से निरस्त करते हुए, तृतीय पक्ष के हक में उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या: 740 /8-3-8-65 fafaa/i6, दिनांक 47-40-208 के प्रारूप पर Uhre फॉर सेल /बी.बी.ए. निष्पादित, हस्ताक्षरित व पंजीकृत कराते हुए, प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष किसी तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित करने के पश्चात्‌ प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही पूर्ण की जा चुकी हो। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य/प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करने के उपरान्त, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस की जा चुकी हो, जिसे वर्तमान में शिकायततकर्ता द्वारा स्वीकार कर लिया गया हो। रेरा एक्ट की धारा-48() में प्राविधान है किः- "Section 46, Return of Amount and Compensation- (I)“If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be Page 9 of I] E-Court घट ed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए, भौतिक कब्जा उपलब्ध करायें।

निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 व 02 उपरोकतानुसार निर्णीत किये जाते हैं। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हें आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्रश्नगत यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए, यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराते हुए, आवंटन-पत्र / अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट प्लान के अनुरूप संशोधित मॉग-पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से cy wrayer प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित ae | 2. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा-26७)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से water द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी were+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की arent | जा 3. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का अधिरोपित भौतिक कब्जा देते समय सभी uefa आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुरूप ही धिरोपित करेगें। Page 0 of I] E-Court विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें|

pera शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने हेतु पारित आदेश एवं स्थगन आदेश को TERR समाप्त किया जाता है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। cepa पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 29-04-2025. अध्यक्ष, रेरा। Page I of