E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई we—-0 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ]॥२८॥२।44/02/90700/2022 जितेन्द्र कुमार बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 Z / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम | से दिनांक 08-05-2026 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री योगेन्दर सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी अनुपस्थित xe | इस पर पीठ द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता के विद्वान अधिवक्ता के dal को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 08-05-2026 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह हे कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्‍त्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(९), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 A प्राधिकरण के Heal का उल्लेख किया गया है। धारा-34(४) में निम्नलिखित प्राविधान है:- | "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 & प्राविधान के प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी ai का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- Page | of 5 : अधिकार fear गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के = का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत TT — $e i न नितिन नमन नमननननननन++««««म+ममममममनम-मनन-मननन तन न नाना नन-न-नन.ननन+भ-नमम "38. (2) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or

(b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commussion of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः- 40, (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land reventte. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियम, 20:6 A प्राधिकरण को “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend Page 2 of 5 E-Court

: to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as | determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन va विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा--63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। | प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी कम्पनी को धारा-40(2) रेरा अधिनियम, 2046 सपठित नियम-24, उ.प्र. WI नियमावली, 2046 के अन्तर्गत नोटिस, दिनांक 28-42-2024 को जारी करते हुए आगामी 45 दिनों के अन्दर पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02--44--2022 का अनुपालन कर, "अनुपालन आख्या” प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा "अनुपालन आख्या” उपलब्ध नहीं करायी गयी | ae तत्पश्चात्‌ प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 02-04-2025, दिनांक 22-08-2025, दिनांक 44--44--2025, दिनांक 04--02--2026 एवं दिनांक 08--05--2026 को को गयी। |

प्रकरण में प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित wale प्रत्युत्तर, दिनांक 05-05-2026 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन कर, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, | दिनांक 02--44--2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया & | मैंने प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता के विद्वान अधिवक्ता के det को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यक परिशीलन किया | wand शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत दिनांक | 02-44-2022 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न आदेश पारित किये गयेः- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है fe वह शिकायतकतग्रिण के प्लॉट्स की समस्त सुविधाओं को अचुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर [दिनाक 37--72--2022 TP Page 3 of 5 we nk Se E-Court MRS RAA सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें “ देय स्टास्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री Bers |

2. विपक्षी शशिकायतकर्ता (जितेन्र Ba) को दिनांक ॥4-06--2076 से ओसी सीसी: प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर fed जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जगा धनराशि पर Rare ब्याज के रूप में MCLR+I ग्रविशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित we) ब्याज की यह TRI अतिय थुयतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर 'शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी । फर्स tor पीरियड को दृष्टियगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनाक 25-09-2020 तक परिय)जना में हुए विलग्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिकरायतकर्ता द्वारा यादि wis आतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा/ अन्य शिकायतकतयिण के प्रकरणों में अनुबन्ध पत्र के अचुरूप उपरोकक्‍तानुसार Roars ब्याज की यणना की जायेगी / 3. विपक्षी को यह rere किया जाता है fe er अधिनियम 2076 की धारा 2(८4)(9 के अनुसार यदि wr ay होने के ब्राद कोई ब्याज दर HI के 'डिफॉल्ट से प्रोगोटर द्वारा लिया जाता है तो उसी दर से ब्याज wer द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से als धनराशि रेरा लायू होने के ae आवटी से fora हेतु ली ययी & तो lead अवधि eg ब्याज की धनराशि की थी उसी दर से गणना की जायेगी / 4. विपक्षी को यह थी आदेशित किया जाता है fae वह शिकायतकत-यिण को STE का कब्जा देते समय TH चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप अधिरोपित करेगें /

5. इस आदेश की एक-एक Oe सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में श्रतिपादित |भस़िद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक यागले में गणना की जायेगी /..” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को प्रस्तर-04 एवं 02 के अनुसार दिनांक 34--2--2022 तक प्रार्थी / शिकायतकर्ता के प्लॉट की. समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर, ओ.सी. / सी.सी. सहित भौतिक कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा दाखिल एवं पोर्टल पर अपलोडेड लिखित अनुपालन ARAM, दिनांक 44—-06—2025 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट Page 4 of 5 F-Court = पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह we हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः: उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। चूंकि रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता @ anes—ai में निहित शक्तियों क॑ अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 के प्रस्तर-04 क॑ अनुसार प्रश्नगत प्लॉट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 47--09--2026 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 02--44--2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 40-09-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि की वसूली हेतु, वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | यदि मा. anata अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 02—4—2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं | ie, eS = आदेश पोर्टल पर अपलोड किया ure | दिनांक: 30--07--2026. दर ५ Kk (संजय आर. भूस>डडी) अध्यक्ष, WY. WT | Page 5 of 5