उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 / 40 ,/63 सपठित नियम-24 8-शिकायत WeAM—NCR44/02/90624/2022 अजय कुमार Ws बनाम हेबे इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड (महागुन-्रुप) आदेश-पत्र दिनांक: 27.03.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता अनुपस्थित। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री aa कुमार उपस्थित हुए। शिकायतकर्ता द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत अपनी शिकायत योजित की गई। प्रश्नगत शिकायत में माननीय पीठ-04ए, द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 04.07.2022 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- 4. प्रस्तुत प्रकरणों में दी गयी धनराशि के Roos का अनुतोष निरस्त किया जाता है। 2. शिकायतकर्तागण यदि कब्जा लेने का निर्णय लेते हैं, तो ऐसी स्थिति में:- (क) विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.40.2022 तक फ्लैटस्‌ का कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

(ख) विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 40.03.2049 से ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। जज

(ग) विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(24)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है. तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 3. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिषादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी द्वारा उक्त आदेश का अनुपालन न करने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा उक्त आदेश के निष्पादन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। तदोपरान्त शिकायत में मा. पीठ-04 (पूर्व पीठ-0ए), द्वारा दिनांक 24.0.2024 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:- अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम--24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत फ्लैट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 25-44-2024 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 04--07-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार सुनवाई की तिथि दिनांक 25-4-2024 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं। कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत emai, दिनांक 04-07--2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा. में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38 /40/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराने व यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित न कराये जाने के कारण माननीय रेरा पीठ-04 (पूर्व पीठ-04ए) द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.40.2024 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को भेजी गयी। दिनांक 25.4. 2024 एवं 27.04.2025 को पत्रावली इस न्यायालय के समक्ष सूचिबद्ध थी, परन्तु पत्रावली सुनवाई के सयम इस पीठ को उपलब्ध नहीं थी। पत्रावली आज प्रथम सुनवाई हेतु इस पीठ के .समक्ष पेश हुई। विपक्षी द्वारा अपना जवाब एवं गणना शीट दाखिल करने हेतु समय चाहा गया, जो स्वीकार किया जाता है।

विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.//सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को 45 दिनों के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट का कब्जा देते हुए रजिस्ट्री निष्पादित करना सुनिश्चित करें। उभंयपक्षों को यदि कोई आपत्ति हो, तो वे अपनी आपत्ति दाखिल कर सकते हैं। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु नियत तिथि 29.05.2025 को पेश हो। (न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण